«Страшилки про буйных соседей появились не на пустом месте». Стоит ли покупать комнату в квартире и чем это чревато?

Порой, листая базу Onlíner, можно наткнуться на очень сладкие цены — меньше $30 000 за однушку в Минске. Открыв объявление, человек чувствует разочарование — ведь речь идет о доле, а не о квартире целиком. Мы решили показать вам подобные варианты, а заодно обсудить с экспертом, насколько популярны такие предложения на рынке и какие подводные камни могут возникнуть при покупке этой специфической собственности.

Варианты

Начнем с вариантов. За 29 900 рублей ($9400 по курсу) продается комната в трешке. Ее площадь — 17,7 кв. м — это 45/100 долей. Правило пользования ею определено — это значит, что в документах четко указаны помещения, которыми имеет право пользоваться конкретный владелец.

«В квартире хороший ремонт. Вся необходимая техника и мебель остаются, заселяйтесь и живите!» — информирует нынешний хозяин. По его словам, в соседней комнате живет девушка.

Жилье находится в десятиэтажке 2004 года постройки на улице Одинцова. Станция метро «Каменная Горка» в километре, там же и большой торговый центр. Рядом садики, школы, магазины.

Столько же хотят владельцы комнаты в центре Минска, прямо на улице Октябрьской, так что если вы тусовщик — присмотритесь. Здесь предлагают 7/20 долей с закрепленными правилами пользования. Покупателю достанется комната размером 27,25 «квадрата» с потолками 3,1 м. Конечно, вид у нее уже подуставший: старые обои, ковры на стенах. Зато обратите внимание на паркет елочкой: все еще достойно выглядит!

За 53 720 рублей ($16 950 в эквиваленте) продается помещение площадью 8,7 кв. м в двушке. Находится она в хрущевке недалеко от станции метро «Восток». Осенью 2023 года там как раз закончился капитальный ремонт, затронувший и квартиру: заменили всю сантехнику. Но вот сама комната требует обновлений.

«Второе помещение пустует, там никто не проживает. Ее собственник — мужчина за 60 лет — постоянно находится за городом. Так что фактически соседей нет. В перспективе возможен выкуп второй доли», — говорится в объявлении.

58 200 рублей ($18 360 по курсу) хотят владельцы 1/2 доли в четырехкомнатной квартире на улице Брикета. Это две комнаты (или 32 «квадрата»). Судя по фото, в одной из них сделан свежий ремонт, а вот вторая нуждается в дополнительных вложениях. Как, впрочем, и общее пространство.

К слову, продавец готов обменять свою недвижимость в Минске на отдельное жилье в Бресте.

Комната в хрущевке на улице Маяковского обойдется в 69 875 рублей ($22 000 в эквиваленте). Здесь 17 «квадратов» и довольно скромная обстановка. Второй хозяин — «женщина среднего возраста без вредных привычек».

В шаговой доступности — Червенский рынок, поликлиника, Лошицкий усадебно-парковый комплекс. До станции «Площадь Ленина» — 10 минут на транспорте.

Еще один доступный вариант — комната (13,83 кв. м) в двушке на улице Горовца. Если говорить о конкретных цифрах, то это 47/100 долей в праве собственности на квартиру и 50/100 долей в праве собственности на подсобные помещения. Сейчас там никто не проживает.

Цена — 70 000 рублей ($22 082 по курсу).

За 111 000 рублей ($35 000 в эквиваленте) можно приобрести 63/100 долей, или две комнаты в трешке на улице Корицкого. Находится она в двухэтажной сталинке. В помещениях сделан приличный ремонт: линолеум, натяжные потолки и т. д. В общем пользовании остается кухня, раздельный санузел, коридор.

«Оставшаяся комната не приватизирована и принадлежит государству. В ней проживает мужчина средних лет без вредных привычек, можно даже сказать, образцовый сосед», — утверждает продавец.

«Доля квартиры в продаже — дитя конфликта»

О том, какие опасности скрываются за покупкой доли в квартире, мы узнали у эксперта Петра Емельянова.

— Доли в квартирах — специфический сегмент рынка. Для начала стоит разобраться, какими они бывают:

• С определенным правом пользования, когда в документах четко прописаны помещения, которыми имеет право распоряжаться конкретный владелец. Например, если указано, что собственнику принадлежит доля, которой соответствует комната площадью 16 м², то он имеет право эксплуатировать только это помещение, а также места общего пользования.
• С неопределенным правом пользования, когда доля собственника устанавливается отношением к общей площади объекта (например, 1/2). Тогда у каждого владельца есть право пользоваться всеми помещениями, так как он обладает долей в праве собственности каждого квадратного метра в квартире.

Важно понимать: в большинстве случаев за продажей доли в квартире стоит конфликт. Ведь если все совладельцы имеют хороший контакт, то, как правило, они договариваются, кто-то из них выкупает долю/доли и становится полноправным хозяином. Либо на рынок попадает весь объект целиком, поскольку только таким образом можно получить максимальную сумму денег за долю. Так, половина от стоимости проданной по рыночной цене квартиры всегда будет выше стоимости 1/2 доли в этой же самой квартире. Поэтому часто за таким решением скрываются разногласия: споры из-за распределения наследства, напряженность между бывшими супругами, несогласие с решением суда, бытовые неурядицы, связанные с совместным использованием квартиры. Нередко, когда позиция одной из сторон (а иногда и обеих) совсем далека от конструктива, люди готовы жертвовать своими интересами, лишь бы не дать желаемого другой стороне конфликта. Часто встречаются случаи, когда можно продать квартиру целиком, но один из собственников принципиально отказывается объединять усилия, хотя известно, что в дальнейшем сам, вероятно, будет продавать свою долю. Иногда бывает так, что один из владельцев, обладая лишь долей, пользуется по факту всей квартирой. Такие владельцы часто саботируют продажу, целенаправленно отпугивают покупателей. Их мотивация понятна: за свою часть денег они смогут позволить себе лишь долю «на общей кухне», а в данный момент живут в значительно более комфортных условиях.

Кто покупает доли? Можно выделить несколько основных групп:

• Иногородние покупатели, которые хотят закрепиться в Минске, но им не хватает денег на целую квартиру.
• «Инвесторы» — люди, которые рассчитывают в дальнейшем выкупить по дешевке остальные доли и получить целую квартиру значительно ниже ее реальной стоимости. Сюда же отнесем тех, кто приобретает долю для последующей сдачи в аренду.
• Люди, желающие получить регистрацию. Речь не только об иногородних, иногда регистрация нужна и минчанам, которые, например, продают единственное жилье, и им некуда «выписаться». В моей практике имеется случай: была куплена небольшая доля, куда впоследствии зарегистрировали всю семью для того, чтобы освободить лицевой счет продаваемой квартиры.

Всего за 2023 год в Минске зарегистрировано 566 сделок с долями. Средняя цена — $24 113, или $1045 за «квадрат». Это примерно на 23% дешевле, чем стоимость метра в целиком проданных квартирах (таких сделок, к слову, было 18 500). Сейчас в продаже находится около 140 различных долей, от $5000 за долю в доме и до $64 000 за 77/100 долей в четырешке.

Какие подводные камни могут быть?

• Совместные права. Сособственники, по сути, не могут в полной мере распоряжаться своим имуществом без согласия друг друга: заселить посторонних людей, сдать помещение в аренду, продать.
• Места общего пользования — там чаще всего сталкиваются интересы совладельцев. Суровая правда такова: нет закона, который обязывает людей быть в своем доме вежливыми, аккуратными, чистоплотными, тихими.

• Риск плохого соседства. Покупая долю, надо тщательно взвешивать риски возможных конфликтов с текущими совладельцами, а также держать в голове вариант, что вместо них может появиться кто-то другой. Важно понимать, что расхожие страшилки про семью с пятью детьми или буйных алкоголиков выросли не на пустом месте. Есть люди, которые ищут недорогие доли, желательно с неопределенным правом пользования, чтобы, купив их, сделать максимально некомфортной возможность пребывания в квартире кого-либо еще. Когда совладелец понимает, что жить ни он, ни кто-либо другой там не сможет, он вынужден покинуть эту квартиру. Продать ее становится крайне сложно, и в итоге его обесцененную долю приобретают те, кто ее и обесценил.

• Невысокая ликвидность. Доли относятся к тем видам объектов, которые проще купить, чем продать. Даже если решите продать долю за те же деньги или дешевле, чем купили, есть риск, что процесс может затянуться.
• Коммунальные расходы. Для того чтобы снизить риск потенциальных конфликтов, можно разделить лицевые счета. Но так или иначе, вероятность разногласий всегда возможна из-за мест общего пользования.
• Риск судебных тяжб. Как сказано выше, доля квартиры в продаже чаще всего дитя конфликта. И если конфликт не решен до конца, есть вероятность, что кто-то может попробовать добиться реванша в отстаивании своих интересов. Это не значит, что если будет суд, то добросовестный покупатель непременно потеряет свою долю, но все равно можно столкнуться с ненужным стрессом. Важно тщательно изучить историю объекта.

Есть о чем рассказать? Пишите в наш телеграм-бот. Это анонимно и быстро