Почти два года назад мы обсуждали удивительную тенденцию: количество земельных аукционов для коммерческих застройщиков свелось к нулю, территории под новые ЖК и отдельностоящие дома стали получать только УКСы. А это автоматически означает, что совсем скоро, когда девелоперы завершат свои текущие проекты, на рынке образуется в некотором роде пустота. Выбирать потенциальные дольщики смогут только из очень ограниченного количества застройщиков и проектов. И, похоже, первые звоночки, сообщающие о переменах на рынке, уже звучат. Спросили у портала ProMetr.by, что сейчас происходит с рынком новостроек.
Читать на OnlínerВопрос выбора между новостройкой и вторичкой актуален всегда. При этом перевес в ту или иную сторону зависит от того, насколько позитивно воспринимается покупателями текущая ситуация и насколько она для них прогнозируема на будущее — такой вывод следует из исследования покупательских предпочтений, проведенного порталом ProMetr.by.
Как и в случае с любой новой вещью, абсолютное большинство покупателей мечтают о новостройке (80+%), однако итоговое решение принимают, оценивая свои возможности. Если готовы ждать окончания строительства без опасений, а также их не страшит стоимость полномасштабного ремонта — тогда мечта сбудется. Если же надо здесь и сейчас, по бюджетной стоимости или в конкретной локации — тогда однозначно вторичка.
И еще есть закономерность: в периоды спокойствия и роста заработных плат люди гораздо чаще выбирают новостройку. Даже выходя из запланированных площади и бюджета.
И наоборот: когда экономика вместе с доходами стагнируют или вовсе идут по наклонной вниз, покупатели стараются минимизировать и риски, и расходы. И поэтому обращают свой взор на вторичку.
Все новостройки можно условно разделить на 4 класса качества: эконом,стандарт, комфорт и престиж. В теории существует еще и люкс, но домов, отвечающих его требованиям, до сих пор не появилось.
По части количества предлагаемых на продажу новостроек переломный момент наступил ровно год назад, в октябре 2022 года — после двухлетнего, практически непрерывного роста их количество стало уменьшаться. В 2023 году эта тенденция продолжилась.
За неполный год предложение уменьшилось на 18 домов — с рекордных для Минска 157 до 139 (без учета домов только для нуждающихся в улучшении жилищных условий).
Но и это еще не все: в активной продаже находится только 121 новостройка, в то время как продажи остальных по тем или иным причинам были приостановлены застройщиками. Это нормальная практика — приостанавливать продажи до ввода дома в эксплуатацию, чтобы потом остатки квартир продать по более высокой стоимости.
Чем объясняется уменьшение новостроек? Все просто: новых проектов появляется мало, а существующие достраиваются и пропадают с рынка. Доказательством выступают данные по распределению домов в зависимости от строительной готовности: год назад было 29 новостроек, находящихся на начальной стадии строительства, а сегодня их только 9. И примерно поровну разделилось количество активно возводящихся новостроек (66 домов) и уже введенных в эксплуатацию (64 дома).
За последнюю пятилетку самым массовым поставщиком новостроек был «Минск-Мир» — его доля в общем объеме рынка достигала 53% (80 домов в марте 2023 года).
А сейчас ситуация меняется, но все равно объемы продаж впечатляют: 67 домов. Есть надежды, что на смену «Минск-Миру» придет ЖК «Северный берег», но тот только набирает обороты.
На втором месте по объемам «Новая Боровая» с 19 домами. Несмотря на то, что формально этот комплекс находится в деревне Копище, которая граничит с микрорайоном Уручье, он давно считается столичной новостройкой.
На третьем месте жилой комплекс «Левада». Сейчас там в реализации 8 домов различных форматов и классов качества. И самое главное, что объемов активного строительства хватит еще как минимум на пятилетку.
На сегодняшний день на рынке отсутствуют коммерческие проекты класса эконом, последним из которых был проект «Доступное жилье. Степянка» — его реализация завершена.
Причины ухода «эконома» с рынка — в модернизации проектов новостроек, которые вслед за растущими требованиями покупателей становятся современнее и продуманнее: переформатируются из отдельностоящих домов в комплексы различной величины, повсеместно внедряются бесшумные лифты и видеонаблюдение, улучшаются планировки и придомовая территория. Поэтому можно сказать, что эконом постепенно эволюционировал в класс стандарт.
78% домов, возводимых на коммерческой основе, — новостройки класса стандарт (109 домов). И не случайно, что подавляющее большинство проектов именно этого класса, так как здесь наиболее сбалансированное соотношение цены и качества. Тут можно встретить как панельные, так и каркасные дома.
Количество новостроек класса комфорт (13%) и престиж (9%) осталось на прежнем уровне. Большие площади квартир и высокие цены существенно снижают интерес покупателей к данным новостройкам.
Помимо уменьшения количества домов, также уменьшилось и количество самих квартир в продаже.
Например, если ровно год назад по 200+ квартир можно было найти в 4 домах, а от 100 до 200 квартир в 18 домах, то сегодня более 200 квартир не предлагает ни один из домов, а количество новостроек, в которых можно найти от 100 до 200 квартир, уменьшилось до 8 домов.
Наш канал в Telegram. Присоединяйтесь!
Есть о чем рассказать? Пишите в наш телеграм-бот. Это анонимно и быстро