Почти два года назад мы обсуждали удивительную тенденцию: количество земельных аукционов для коммерческих застройщиков свелось к нулю, территории под новые ЖК и отдельностоящие дома стали получать только УКСы. А это автоматически означает, что совсем скоро, когда девелоперы завершат свои текущие проекты, на рынке образуется в некотором роде пустота. Выбирать потенциальные дольщики смогут только из очень ограниченного количества застройщиков и проектов. И, похоже, первые звоночки, сообщающие о переменах на рынке, уже звучат. Спросили у портала ProMetr.by, что сейчас происходит с рынком новостроек.

Вторичка или новостройка — что хотят покупатели?

Вопрос выбора между новостройкой и вторичкой актуален всегда. При этом перевес в ту или иную сторону зависит от того, насколько позитивно воспринимается покупателями текущая ситуация и насколько она для них прогнозируема на будущее — такой вывод следует из исследования покупательских предпочтений, проведенного порталом ProMetr.by.

Как и в случае с любой новой вещью, абсолютное большинство покупателей мечтают о новостройке (80+%), однако итоговое решение принимают, оценивая свои возможности. Если готовы ждать окончания строительства без опасений, а также их не страшит стоимость полномасштабного ремонта — тогда мечта сбудется. Если же надо здесь и сейчас, по бюджетной стоимости или в конкретной локации — тогда однозначно вторичка.

И еще есть закономерность: в периоды спокойствия и роста заработных плат люди гораздо чаще выбирают новостройку. Даже выходя из запланированных площади и бюджета.

И наоборот: когда экономика вместе с доходами стагнируют или вовсе идут по наклонной вниз, покупатели стараются минимизировать и риски, и расходы. И поэтому обращают свой взор на вторичку.

Что предлагает рынок новостроек?

Все новостройки можно условно разделить на 4 класса качества: эконом,стандарт, комфорт и престиж. В теории существует еще и люкс, но домов, отвечающих его требованиям, до сих пор не появилось.

По части количества предлагаемых на продажу новостроек переломный момент наступил ровно год назад, в октябре 2022 года — после двухлетнего, практически непрерывного роста их количество стало уменьшаться. В 2023 году эта тенденция продолжилась.

За неполный год предложение уменьшилось на 18 домов — с рекордных для Минска 157 до 139 (без учета домов только для нуждающихся в улучшении жилищных условий).

Но и это еще не все: в активной продаже находится только 121 новостройка, в то время как продажи остальных по тем или иным причинам были приостановлены застройщиками. Это нормальная практика — приостанавливать продажи до ввода дома в эксплуатацию, чтобы потом остатки квартир продать по более высокой стоимости.

Чем объясняется уменьшение новостроек? Все просто: новых проектов появляется мало, а существующие достраиваются и пропадают с рынка. Доказательством выступают данные по распределению домов в зависимости от строительной готовности: год назад было 29 новостроек, находящихся на начальной стадии строительства, а сегодня их только 9. И примерно поровну разделилось количество активно возводящихся новостроек (66 домов) и уже введенных в эксплуатацию (64 дома).

За последнюю пятилетку самым массовым поставщиком новостроек был «Минск-Мир» — его доля в общем объеме рынка достигала 53% (80 домов в марте 2023 года).

А сейчас ситуация меняется, но все равно объемы продаж впечатляют: 67 домов. Есть надежды, что на смену «Минск-Миру» придет ЖК «Северный берег», но тот только набирает обороты.

На втором месте по объемам «Новая Боровая» с 19 домами. Несмотря на то, что формально этот комплекс находится в деревне Копище, которая граничит с микрорайоном Уручье, он давно считается столичной новостройкой.

На третьем месте жилой комплекс «Левада». Сейчас там в реализации 8 домов различных форматов и классов качества. И самое главное, что объемов активного строительства хватит еще как минимум на пятилетку.

Основные тренды рынка новостроек

На сегодняшний день на рынке отсутствуют коммерческие проекты класса эконом, последним из которых был проект «Доступное жилье. Степянка» — его реализация завершена.

Причины ухода «эконома» с рынка — в модернизации проектов новостроек, которые вслед за растущими требованиями покупателей становятся современнее и продуманнее: переформатируются из отдельностоящих домов в комплексы различной величины, повсеместно внедряются бесшумные лифты и видеонаблюдение, улучшаются планировки и придомовая территория. Поэтому можно сказать, что эконом постепенно эволюционировал в класс стандарт.

78% домов, возводимых на коммерческой основе, — новостройки класса стандарт (109 домов). И не случайно, что подавляющее большинство проектов именно этого класса, так как здесь наиболее сбалансированное соотношение цены и качества. Тут можно встретить как панельные, так и каркасные дома.

Количество новостроек класса комфорт (13%) и престиж (9%) осталось на прежнем уровне. Большие площади квартир и высокие цены существенно снижают интерес покупателей к данным новостройкам.

Помимо уменьшения количества домов, также уменьшилось и количество самих квартир в продаже.

Например, если ровно год назад по 200+ квартир можно было найти в 4 домах, а от 100 до 200 квартир в 18 домах, то сегодня более 200 квартир не предлагает ни один из домов, а количество новостроек, в которых можно найти от 100 до 200 квартир, уменьшилось до 8 домов.

---

Наш канал в Telegram. Присоединяйтесь!

Есть о чем рассказать? Пишите в наш телеграм-бот. Это анонимно и быстро