Аренда жилья — тонкая материя: одни хотят сэкономить, другие — заработать. Несмотря на рублевый расчет, эта история напрочь переплетена с курсом валют. Цены озвучиваются в эквиваленте, и мало кто из арендодателей фиксирует суммы в рублях. Однако похоже, что время пришло. Всю неделю мы слушали участников сделок: квартиранты делились успехами и неудачами в снижении цен на фоне растущего курса, арендодатели — в том, как пытаются сохранить постояльцев, избежав больших потерь. Сегодня оцениваем картинку целиком: как сильно изменились цены и за сколько можно сдать квартиру в Минске.
Отзывы квартирантов и собственников хорошо демонстрируют, что рынок аренды меняется. Как бы ни упирались арендодатели, но за прежними ценами уже не угнаться. Заглянуть в таинства этой кухни нам помогла Ирина Данилова — руководитель компании «Асарис», которая занимается управлением недвижимостью, сдаваемой в долгосрочную аренду. На балансе компании много объектов, вывод «медиатора» один: по февральским ценам жилье уже не сдать.
— Чтобы понимать ситуацию целиком, вслушайтесь в цифры: за последние дни количество заявок на поиск жилья сократилось на 90%.
На рынке осталось 10% квартирантов, и эти люди не готовы платить за аренду по курсу Нацбанка.
В долларовом эквиваленте цены квартир остались прежними, но расчет идет по фиксированному курсу — чаще всего это 2,75. Это равносильно скидке в 30% от прежних цен. При этом с каждым днем ситуация не улучшается, и вполне возможно, что через неделю-две квартиры будут сдаваться на 50% ниже рынка.
По мнению специалиста, постепенное снижение цен на 5—10% не поможет.
— У многих рублевые зарплаты, и оплачивать аренду по курсу люди не готовы.
По возможности квартиранты возвращаются жить к родителям в ожидании, когда цены достигнут дна. На рынке катастрофический дефицит арендаторов, и именно они сегодня задают правила игры, — считает эксперт.
Если говорить про арендодателей, которые только выходят на рынок, то Ирина Данилова рекомендует ставить на опережение.
— Куда эффективнее сразу сбросить 30% цены. Для примера: недавно к нам обратился собственник, который планировал передать в управление однушку в Уручье за $350 по курсу. Об этом уже можно даже не мечтать.
Квартира новая, с ремонтом и мебелью, однако ее верхняя граница — $250 по курсу.
Если рассматривать двушки, то возьмем за ориентир ЖК «Каскад». Еще месяц назад двухкомнатные квартиры там сдавались в среднем по $500 по курсу. Сегодня их цена — $350—400, не выше. В данном случае мы говорим про квартиры среднего сегмента, в «элитке» цены выше, но спрос еще меньше, — отмечает собеседница.
Наибольшим спросом сегодня пользуются самые дешевые квартиры.
— В Минске уже можно снять квартиру за «коммуналку».
Пока это единичные примеры, но они уже есть. Больше всего шансов найти квартирантов в бюджетном сегменте. Арендаторы переселяются из более дорогих объектов в более доступные, — уверена Ирина Данилова. — Кроме того, мы просим собственников отказаться от залога. Если раньше он мог гарантировать долгосрочную аренду, то сегодня — нет. Никто не знает, что будет с курсом дальше, планировать на год вперед просто невозможно.
Ряд собственников жилья находятся за рубежом, а санкции в банковской сфере усложнили операции с переводом денег на белорусские карты. По словам специалиста, пока эти вопросы удается решать, но такая проблема тоже может назреть.
— На сегодня мы нашли возможность переводить деньги собственникам за границу. Что будет дальше, сказать трудно, — поясняет руководитель компании «Асарис».
Неутешительной статистикой поделилась и Маргарита Почицкая, начальник отдела аренды жилья «Твоя столица. Агентство недвижимости». По словам эксперта, за одну неделю на рынок влилось порядка 40% новых квартир, примерно на такой же процент сократилось количество заявок от потенциальных квартирантов.
— Первым на изменение курса всегда реагирует рынок аренды, лишь потом волна накрывает цены в области продажи недвижимости. Последние события привели к тому, что с середины февраля объем предложений по квартирам в долгосрочную аренду вырос примерно на 40%, а количество людей, готовых снять это жилье, наоборот, сократилось почти наполовину, — делится эксперт по аренде. — В связи с падением рубля квартиранты пытаются экономить: возвращаются к родителям, ищут варианты дешевле. Это закономерный процесс, который точно не на руку арендодателям.
Сейчас арендодателям станет не на шутку больно, но единственный вариант, который видит в сложившейся ситуации Маргарита Почицкая, — отвязка арендных ставок от курса доллара.
— Вариант у собственников сейчас один — не привязываться к курсу доллара, фиксировать цены в белорусских рублях и снижать суммы арендных платежей.
Иначе квартирантов не удержать, а новых не найти. Для понимания: на прошлой неделе мы считали, как подорожала аренда из-за падения рубля — в среднем на 35%. На сегодня эта цифра достигла уже 46%. Для многих это неподъемный рост. У большинства белорусов зарплата не привязана к курсу доллара, и платить за аренду в два раза больше они не смогут. Потеря квартиранта в таких условиях практически гарантирует, что новых вы не найдете, — считает Маргарита Почицкая. — Кроме того, стоит менять условия аренды — суммы задатков и сроки проживания. Некоторые собственники до сих пор настаивают на том, что квартира сдается минимум на год, а если квартирант съедет раньше, то задаток не возвращается. Об этом стоит забыть. Сегодня мы не знаем, что будет завтра, а уж тем более через год.
Люди не хотят замораживать деньги ни в какой валюте, это очевидно.
При этом эксперт советует арендодателям не ждать, пока квартиранты попросят скидку, а самостоятельно поднимать вопрос о пересмотре условий.
— Очень много людей не умеют и не хотят торговаться. Им проще (а на перенасыщенном рынке тем более) найти вариант дешевле и просто съехать. Таких историй масса, поэтому всем арендодателям совет: не ждите, пока ваш квартирант упакует чемоданы, поднимайте вопрос цены сами, — рекомендует специалист по аренде.
— Пока понимание ситуации пришло далеко не ко всем собственникам. На предложение снизить цены согласились порядка 30% наших клиентов, остальных терзают сомнения. Но уже очевидно: по старым ценам квартиру не сдать. Очень скоро это поймет преобладающее число арендодателей, и рынок снизится. Тех, кто пойдет против течения, ждет простой, — рассказывает эксперт. — Похожий период мы уже переживали, и не раз. В 2015 году, насколько я помню, также было серьезное падение рубля. Тогда на перестройку ушло около двух месяцев, и привязка к доллару осталась. Сегодня это маловероятно.
Просто возьмите калькулятор и посчитайте сумму в белорусских рублях по курсу 2,7 и 3,8 за доллар — все станет очевидно.
По словам специалиста по недвижимости, ситуация уже близка к тому, что квартиру в Минске можно будет снять за уплату «коммуналки».
— Курсовыми скачками белорусов не удивить. Вместе с тем сегодняшняя история осложнена и другими очень серьезными факторами. Надо понимать, что многие IT-компании перевозят сотрудников за рубеж, а эти люди как раз закрывали сегмент среднего и элитного жилья. Кто их заменит, неизвестно. Есть вероятность, что квартиры за $1000—3000 в месяц просто уйдут с рынка. Вряд ли собственники смогут согласиться на то, чтобы сдавать их за условные $500, — считает Маргарита Почицкая. — Что касается бюджетного сегмента, то тут ситуация более мягкая, и я не исключаю, что на рынке появятся квартиры в Минске за «коммуналку».
Это вполне вероятно, если учесть, что цены на коммунальные услуги у некоторых и без того достаточно высокие.
Что касается рынка краткосрочной аренды, то здесь проблемы начались задолго до этого февраля. Первый серьезный удар по бизнесу пришелся еще в разгар пандемии, когда границы закрылись, а поток туристов сошел на нет. Руководитель отдела «Мольнар Апартаменты» группы компаний «Мольнар» Сергей Ивашкевич говорит, что «тогда мы были растеряны», сейчас стало еще сложнее.
— Если в пандемию работать было тяжело, но реально, то сейчас суточный бизнес просто умирает. Сложилось все: туристов нет, границы закрыты, международные онлайн-площадки (Booking и Airbnb) ушли с нашего рынка, ну и, конечно, девальвация рубля (как российского, так и белорусского) на фоне роста налогов, — бегло проговаривает проблемы руководитель проекта по поиску жилья. — Сегодня мы не можем оправдать не то что аренду квартиры, а даже себестоимость нашей услуги. Реклама, горничные, прачечные, комплектация — даже эти расходы невозможно закрыть за счет сдачи квартиры в краткосрочную аренду.
База арендного жилья на Onlíner подтверждает слова экспертов: среди предложений уже можно найти комнату, за которую не надо платить. Условия собственника — помогать старикам, проживающим в квартире (сходить в магазин, приготовить поесть, следить за порядком), выгуливать собаку. Однако это предложение пока скорее исключение, чем правило, причем не для всех.
«Только девушка/женщина 23—35 лет, работающая, вежливая, добрая и без вредных привычек», — описала потенциальную квартирантку собственница.
Любопытно, что уже в ряде объявлений с ходу прописаны суммы, фиксированные в рублях. Правда, залог проговаривается в валюте. В среднем цены на однушки в рекламе стартуют от $150 в эквиваленте, за $250 по курсу можно претендовать на однокомнатную квартиру в сталинке в самом центре Минска — на улице Карла Маркса. При этом залог — всего $100 по курсу.
По двушкам ситуация похожая: есть варианты даже за $130 по курсу, но с нюансом: заплатить придется на год вперед. Из плюсов собственник отмечает наличие открытого бомбоубежища в доме. Средняя же цена на двушки по городу варьируется от $280 до $350 по курсу в зависимости от локации и ремонта.
Мы провели собственный эксперимент и обзвонили десять рандомных объявлений о сдаче жилья, предложив владельцам оплату без привязки к курсу. Результат — пока далеко не все собственники готовы идти на эти условия. Трое владельцев согласились брать оплату по курсу 2,75 за доллар, остальные держатся за цены по курсу Нацбанка, не желая входить в наше положение. По мнению большинства владельцев, с которыми нам удалось поговорить, цены и так снижены дальше некуда.
— Девушка, и так сдаю за бесценок, куда уже ниже? — возмутилась одна из собственниц двушки за $280 по курсу. — Доллар еще, может, и развернется! Поэтому пока оплата по курсу, а там видно будет.
Наш канал в Telegram. Присоединяйтесь!
Есть о чем рассказать? Пишите в наш телеграм-бот. Это анонимно и быстро
Перепечатка текста и фотографий Onlíner без разрешения редакции запрещена. ng@onliner.by