11 марта 2022 в 8:00
Автор: Маша Сорока

Эксперты о рынке аренды: «Вариант у собственников один — не привязываться к курсу и снижать цены»

Аренда жилья — тонкая материя: одни хотят сэкономить, другие — заработать. Несмотря на рублевый расчет, эта история напрочь переплетена с курсом валют. Цены озвучиваются в эквиваленте, и мало кто из арендодателей фиксирует суммы в рублях. Однако похоже, что время пришло. Всю неделю мы слушали участников сделок: квартиранты делились успехами и неудачами в снижении цен на фоне растущего курса, арендодатели — в том, как пытаются сохранить постояльцев, избежав больших потерь. Сегодня оцениваем картинку целиком: как сильно изменились цены и за сколько можно сдать квартиру в Минске.

Квартирантов в Минске осталось на три дня?

Отзывы квартирантов и собственников хорошо демонстрируют, что рынок аренды меняется. Как бы ни упирались арендодатели, но за прежними ценами уже не угнаться. Заглянуть в таинства этой кухни нам помогла Ирина Данилова — руководитель компании «Асарис», которая занимается управлением недвижимостью, сдаваемой в долгосрочную аренду. На балансе компании много объектов, вывод «медиатора» один: по февральским ценам жилье уже не сдать.

— Чтобы понимать ситуацию целиком, вслушайтесь в цифры: за последние дни количество заявок на поиск жилья сократилось на 90%.

На рынке осталось 10% квартирантов, и эти люди не готовы платить за аренду по курсу Нацбанка.

В долларовом эквиваленте цены квартир остались прежними, но расчет идет по фиксированному курсу — чаще всего это 2,75. Это равносильно скидке в 30% от прежних цен. При этом с каждым днем ситуация не улучшается, и вполне возможно, что через неделю-две квартиры будут сдаваться на 50% ниже рынка.

По мнению специалиста, постепенное снижение цен на 5—10% не поможет.

— У многих рублевые зарплаты, и оплачивать аренду по курсу люди не готовы.

По возможности квартиранты возвращаются жить к родителям в ожидании, когда цены достигнут дна. На рынке катастрофический дефицит арендаторов, и именно они сегодня задают правила игры, — считает эксперт.

$350 по курсу за однушку — можно даже не мечтать

Если говорить про арендодателей, которые только выходят на рынок, то Ирина Данилова рекомендует ставить на опережение.

— Куда эффективнее сразу сбросить 30% цены. Для примера: недавно к нам обратился собственник, который планировал передать в управление однушку в Уручье за $350 по курсу. Об этом уже можно даже не мечтать.

Квартира новая, с ремонтом и мебелью, однако ее верхняя граница — $250 по курсу.

Если рассматривать двушки, то возьмем за ориентир ЖК «Каскад». Еще месяц назад двухкомнатные квартиры там сдавались в среднем по $500 по курсу. Сегодня их цена — $350—400, не выше. В данном случае мы говорим про квартиры среднего сегмента, в «элитке» цены выше, но спрос еще меньше, — отмечает собеседница.

Наибольшим спросом сегодня пользуются самые дешевые квартиры.

— В Минске уже можно снять квартиру за «коммуналку».

Пока это единичные примеры, но они уже есть. Больше всего шансов найти квартирантов в бюджетном сегменте. Арендаторы переселяются из более дорогих объектов в более доступные, — уверена Ирина Данилова. — Кроме того, мы просим собственников отказаться от залога. Если раньше он мог гарантировать долгосрочную аренду, то сегодня — нет. Никто не знает, что будет с курсом дальше, планировать на год вперед просто невозможно.

Есть ли проблемы с переводом денег за аренду за рубеж?

Ряд собственников жилья находятся за рубежом, а санкции в банковской сфере усложнили операции с переводом денег на белорусские карты. По словам специалиста, пока эти вопросы удается решать, но такая проблема тоже может назреть.

— На сегодня мы нашли возможность переводить деньги собственникам за границу. Что будет дальше, сказать трудно, — поясняет руководитель компании «Асарис».

«Объем предложений вырос примерно на 40%»

Неутешительной статистикой поделилась и Маргарита Почицкая, начальник отдела аренды жилья «Твоя столица. Агентство недвижимости». По словам эксперта, за одну неделю на рынок влилось порядка 40% новых квартир, примерно на такой же процент сократилось количество заявок от потенциальных квартирантов.

— Первым на изменение курса всегда реагирует рынок аренды, лишь потом волна накрывает цены в области продажи недвижимости. Последние события привели к тому, что с середины февраля объем предложений по квартирам в долгосрочную аренду вырос примерно на 40%, а количество людей, готовых снять это жилье, наоборот, сократилось почти наполовину, — делится эксперт по аренде. — В связи с падением рубля квартиранты пытаются экономить: возвращаются к родителям, ищут варианты дешевле. Это закономерный процесс, который точно не на руку арендодателям.

Стоимость аренды надо снижать на 46%

Сейчас арендодателям станет не на шутку больно, но единственный вариант, который видит в сложившейся ситуации Маргарита Почицкая, — отвязка арендных ставок от курса доллара.

— Вариант у собственников сейчас один — не привязываться к курсу доллара, фиксировать цены в белорусских рублях и снижать суммы арендных платежей.

Иначе квартирантов не удержать, а новых не найти. Для понимания: на прошлой неделе мы считали, как подорожала аренда из-за падения рубля — в среднем на 35%. На сегодня эта цифра достигла уже 46%. Для многих это неподъемный рост. У большинства белорусов зарплата не привязана к курсу доллара, и платить за аренду в два раза больше они не смогут. Потеря квартиранта в таких условиях практически гарантирует, что новых вы не найдете, — считает Маргарита Почицкая. — Кроме того, стоит менять условия аренды — суммы задатков и сроки проживания. Некоторые собственники до сих пор настаивают на том, что квартира сдается минимум на год, а если квартирант съедет раньше, то задаток не возвращается. Об этом стоит забыть. Сегодня мы не знаем, что будет завтра, а уж тем более через год.

Люди не хотят замораживать деньги ни в какой валюте, это очевидно.

При этом эксперт советует арендодателям не ждать, пока квартиранты попросят скидку, а самостоятельно поднимать вопрос о пересмотре условий.

— Очень много людей не умеют и не хотят торговаться. Им проще (а на перенасыщенном рынке тем более) найти вариант дешевле и просто съехать. Таких историй масса, поэтому всем арендодателям совет: не ждите, пока ваш квартирант упакует чемоданы, поднимайте вопрос цены сами, — рекомендует специалист по аренде.

Квартира в Минске за «коммуналку» — это возможно?

— Пока понимание ситуации пришло далеко не ко всем собственникам. На предложение снизить цены согласились порядка 30% наших клиентов, остальных терзают сомнения. Но уже очевидно: по старым ценам квартиру не сдать. Очень скоро это поймет преобладающее число арендодателей, и рынок снизится. Тех, кто пойдет против течения, ждет простой, — рассказывает эксперт. — Похожий период мы уже переживали, и не раз. В 2015 году, насколько я помню, также было серьезное падение рубля. Тогда на перестройку ушло около двух месяцев, и привязка к доллару осталась. Сегодня это маловероятно.

Просто возьмите калькулятор и посчитайте сумму в белорусских рублях по курсу 2,7 и 3,8 за доллар — все станет очевидно.

По словам специалиста по недвижимости, ситуация уже близка к тому, что квартиру в Минске можно будет снять за уплату «коммуналки».

— Курсовыми скачками белорусов не удивить. Вместе с тем сегодняшняя история осложнена и другими очень серьезными факторами. Надо понимать, что многие IT-компании перевозят сотрудников за рубеж, а эти люди как раз закрывали сегмент среднего и элитного жилья. Кто их заменит, неизвестно. Есть вероятность, что квартиры за $1000—3000 в месяц просто уйдут с рынка. Вряд ли собственники смогут согласиться на то, чтобы сдавать их за условные $500, — считает Маргарита Почицкая. — Что касается бюджетного сегмента, то тут ситуация более мягкая, и я не исключаю, что на рынке появятся квартиры в Минске за «коммуналку».

Это вполне вероятно, если учесть, что цены на коммунальные услуги у некоторых и без того достаточно высокие.

«Сегодня мы не можем оправдать даже себестоимость нашей услуги»

Что касается рынка краткосрочной аренды, то здесь проблемы начались задолго до этого февраля. Первый серьезный удар по бизнесу пришелся еще в разгар пандемии, когда границы закрылись, а поток туристов сошел на нет. Руководитель отдела «Мольнар Апартаменты» группы компаний «Мольнар» Сергей Ивашкевич говорит, что «тогда мы были растеряны», сейчас стало еще сложнее.

— Если в пандемию работать было тяжело, но реально, то сейчас суточный бизнес просто умирает. Сложилось все: туристов нет, границы закрыты, международные онлайн-площадки (Booking и Airbnb) ушли с нашего рынка, ну и, конечно, девальвация рубля (как российского, так и белорусского) на фоне роста налогов, — бегло проговаривает проблемы руководитель проекта по поиску жилья. — Сегодня мы не можем оправдать не то что аренду квартиры, а даже себестоимость нашей услуги. Реклама, горничные, прачечные, комплектация — даже эти расходы невозможно закрыть за счет сдачи квартиры в краткосрочную аренду. 

Попытались снять квартиру в Минске без привязки к курсу. Что из этого вышло

База арендного жилья на Onlíner подтверждает слова экспертов: среди предложений уже можно найти комнату, за которую не надо платить. Условия собственника — помогать старикам, проживающим в квартире (сходить в магазин, приготовить поесть, следить за порядком), выгуливать собаку. Однако это предложение пока скорее исключение, чем правило, причем не для всех.

«Только девушка/женщина 23—35 лет, работающая, вежливая, добрая и без вредных привычек», — описала потенциальную квартирантку собственница.

Любопытно, что уже в ряде объявлений с ходу прописаны суммы, фиксированные в рублях. Правда, залог проговаривается в валюте. В среднем цены на однушки в рекламе стартуют от $150 в эквиваленте, за $250 по курсу можно претендовать на однокомнатную квартиру в сталинке в самом центре Минска — на улице Карла Маркса. При этом залог — всего $100 по курсу.

По двушкам ситуация похожая: есть варианты даже за $130 по курсу, но с нюансом: заплатить придется на год вперед. Из плюсов собственник отмечает наличие открытого бомбоубежища в доме. Средняя же цена на двушки по городу варьируется от $280 до $350 по курсу в зависимости от локации и ремонта.

Мы провели собственный эксперимент и обзвонили десять рандомных объявлений о сдаче жилья, предложив владельцам оплату без привязки к курсу. Результат — пока далеко не все собственники готовы идти на эти условия. Трое владельцев согласились брать оплату по курсу 2,75 за доллар, остальные держатся за цены по курсу Нацбанка, не желая входить в наше положение. По мнению большинства владельцев, с которыми нам удалось поговорить, цены и так снижены дальше некуда.

— Девушка, и так сдаю за бесценок, куда уже ниже? — возмутилась одна из собственниц двушки за $280 по курсу. — Доллар еще, может, и развернется! Поэтому пока оплата по курсу, а там видно будет.

Наш канал в Telegram. Присоединяйтесь!

Есть о чем рассказать? Пишите в наш телеграм-бот. Это анонимно и быстро

Перепечатка текста и фотографий Onlíner без разрешения редакции запрещена. ng@onliner.by

Автор: Маша Сорока