Сколько будет стоить квадратный метр в Минске 2022-м? Будут ли квартиры еще дешевле или рынок уже нащупал ценовое дно? А может быть, надо быстрее решать жилищный вопрос, не выжидая, ведь дальше — только дороже? Onlíner спросил у экспертов по недвижимости, что будет со стоимостью «квадрата» в ближайший год. А еще мы задали всем собеседникам вопрос, какая стоимость квадратного метра может быть справедливой.
Читайте также:
— Уже в начале 2021 года было видно, что падение цен замедляется и к весне наступит стабилизация. В принципе, это и произошло.
Сегодня в Минске наблюдается баланс между спросом и предложением, считает Анатолий Звездин.
— Если говорить о тенденции на 2022-й, то мне кажется, что цены не будут ни падать, ни расти, по крайней мере до лета. Они будут соотносимы с уровнем конца 2021 года. Могут минимально опускаться или подниматься — на 0,5—1% из месяца в месяц.
Этот прогноз сработает, если не прилетят «черные лебеди» в виде глобальных политических кризисов или какой-нибудь новой пандемии. И если не уменьшится число кредитных программ.
Да, когда в феврале прошлого года кредиты возобновились по высоким ставкам в 20—21%, многие считали, что никто их брать не будет. Но похожие ставки уже были какое-то время назад. Они вернулись в 2021-м, и постепенно люди приняли их как факт и стали кредитоваться. Если кредиты не станут дороже, это поможет поддерживать спрос на сегодняшнем уровне.
— Какую цену за «квадрат» можно считать справедливой?
— Понятие справедливости у каждого свое. Плюс, к счастью, у нас на рынке есть жилье разного уровня комфортности, метража. Ведь средняя стоимость «квадрата» — всегда как средняя температура по больнице. В каждом из сегментов квартир сложилась своя ценовая политика. Если сегодня рынок стабилен, нет ни падений, ни роста — значит, сам рынок определил справедливость. Нам может это не нравиться, но это субъективно.
— Когда-то говорили, что стоимость квадратного метра в идеале должна равняться средней зарплате. Что вы об этом думаете?
— Сегодня средняя стоимость «квадрата» на вторичном рынке — $1300. Давайте представим, что средняя зарплата в Минске достигла такой же суммы. Что произойдет? Увеличится платежеспособность населения, а значит, вырастет спрос на товары и услуги. Впоследствии при существующем предложении квартир в Минске начнут дорожать и они. Цены на жилье на вторичном рынке формируются рыночными механизмами.
Знаете, в чем справедливость сегодняшней цены? В том, что в последние три месяца в столице проходило около 1500 сделок. Это очень высокий показатель.
Эксперт в сфере недвижимости Наталья Литовская считает, что тренд на снижение цены квадратного метра останется и в 2022 году, но процесс будет очень медленным. Резкого падения быть не должно, подорожания — тем более.
— Если ничего существенного не произойдет, если курс доллара и доходы населения останутся примерно на прежнем уровне, то ценник все-таки продолжит ползти вниз — но крайне медленно, — говорит Наталья Литовская. — Прежнее ценовое дно у нас было, напомню, в 2016—2017 годах. Тогда на Грушевке можно было по $1100 купить квадратный метр в каркасной новостройке, в двушке, а в панельке — взять двушку по $900 за «квадрат».
Даже если по какой-то причине люди вдруг передумают покупать жилье в стране, цены резко не упадут.
В состоянии оцепенения рынок обычно находится два-три месяца, а после этого идет довольно бодрое падение цен. Мы это уже проходили осенью 2020 года, когда было не до сделок. Рынок тогда взял паузу не потому, что не было спроса, а потому, что люди просто решали, как жить дальше.
Роста цен на жилье в 2022 году эксперт не ожидает, однако конкретную стоимость квадратного метра прогнозировать не берется.
— Это действительно будет гадание на кофейной гуще. Мы не знаем, что будет с долларом, не знаем, что будет с ситуацией в стране.
Покупатели недвижимости в Беларуси, напоминает Наталья, очень чувствительны к слухам. Когда в прошлом году заговорили, что могут возникнуть проблемы с вкладами, многие решили быстрее снять деньги и вложить их в недвижимость.
— Слух дал импульс и тем, кто в принципе планировал покупать жилье. Подозревая будущую девальвацию, некоторые решили, что неплохо даже взять кредит на недостающую сумму в белорусских рублях, пусть и под 17—20%. Оживились и инвесторы, которые волновались, что будет с их деньгами. Решили, что в бетоне надежнее, ведь в любом случае Минск — город, где не хватает жилья. Если что, приобретенные квартиры будут сдаваться. Все это обеспечило активность сделок в 2021-м.
Однако в прошлом году купили квартиры далеко не все, кто хотел, так что задел на 2022-й остался.
Многие интересуются покупкой новостроек, в основном с использованием рассрочки от застройщиков, потому что нынешние ставки банков по кредитам практически запретительные.
— Какую стоимость квадратного метра сейчас можно считать справедливой?
— Цены на «вторичке» всегда близки к справедливым. Продавцы не торопятся снижать цены, а у них не торопятся покупать. Но если надо продать, собственники выставляют цену, на которую соглашаются.
А вот стоимость жилья в новостройках эксперту кажется завышенной: не на все проекты, не у всех застройщиков, но у части из них цена не совсем соответствует качеству.
— Стоимость «квадрата» в новых домах иногда такая, будто речь идет об элитке, а квартиры при этом — хорошо если комфорт-класса, а то и эконом. Традиционно у застройщиков минимальный доход с проекта — 40%, но я вижу, что получают они в общей массе сейчас больше. На Грушевке я наблюдаю один проект, где плоховато идут продажи, но ценник застройщик держит: $1350 за квадратный метр в евродвушке, при этом себестоимость вряд ли больше $800. Но мне кажется, цены в новостройках такие не потому, что в компаниях крохоборы, а потому, что там опасаются нехороших времен. Вдруг часть жилья потом придется продавать по себестоимости или с минимальной прибылью? Надо «накопить жирок». И кто их осудит? Это бизнес. К тому же никто не хотел бы, чтобы застройщики легли и не смогли достроить дома.
По мнению собеседницы, в идеале стоимость квадратного метра в новостройках должна приближаться к расценкам на относительно новое жилье на вторичном рынке.
— Люди научились считать. Они понимают, что вокруг новостройки часто нет инфраструктуры, внутри — голые стены, жить там будешь после того, как вложишь как минимум $10 тыс. И народ, даже мечтая о новостройке, все-таки посматривает в сторону вторичного рынка. Там адекватнее ценник и побыстрее можно заселиться. Могу сказать, что справедливыми сейчас ощущаются такие цены: однушка в новостройке — до $50 тыс., а лучше меньше. Евродвушка «квадратов» на 50 — до $60 тыс. К ценам на новые трешки особых претензий нет, там уже достаточно предложений метра по $1100—1150.
— Если курс доллара не будет глобально расти, по-прежнему будут кредиты, то спрос будет сохраняться на уровне конца 2021-го. По крайней мере, до лета. И цены останутся примерно такими же. Даже несмотря на то, что некоторые застройщики говорили о грядущем росте из-за подорожания стройматериалов, мы видим, что с начала года цены никто поднимать не стал. При этом продлеваются акции, сохраняются рассрочки, доступно кредитование. Но даже если произойдет что-то значительное, реакция на рынке Минска не будут одномоментной. Здесь так: если что-то случается, все равно ближайшие два-три месяца все идет по накатанной, — говорит Александр Лазарев.
При этом и сильно падать цены дальше не будут.
— У некоторых людей есть понятие «квартира в Минске» — за сколько можно купить самую дешевую, страшненькую, но свою квартиру в столице. За 10 лет, что я работаю в сфере, низ цен по Минску был в 2016—2017 годах. Тогда убитую квартирку можно было купить за $31—33 тыс. Похожие цены есть и сейчас, но немного выше — около $35 тыс.
Прошлый год показал и покупателям, что цены дальше не рухнут.
И если еще в начале 2021-го люди выжидали, то с апреля пошло движение. Оно шло весь год и, думаю, будет продолжаться. Многие сняли деньги с вкладов, так как квартира — самый понятный людям способ вложения инвестиций и заработок. Можно купить однокомнатную хрущевку, маломерную новостройку, сделать косметический ремонт и сдавать. Много сделок из регионов: люди продают жилье там, добавляют и покупают в Минске. Не для переезда, а в качестве инвестиции. Кредиты, пусть и с высокими ставками, тоже двигают рынок. Почему сейчас много сделок на «вторичке»? Многие хотят купить что-то новое, а для этого продают старое. Так что в некотором роде нынешние новостройки помогают хорошо работать «вторичке».
Александр отмечает, что не получается сравнивать напрямую стоимость квадратного метра, например, в 2021 году и в том же 2016-м. Все из-за квартир, которые сейчас рекламируются как объекты вторичного рынка, хотя по факту это новостройки на стадии котлована.
— Раньше стоимость метра легко отслеживалась как минимум в рекламируемых объектах. Сейчас, коллеги подсчитали, средняя стоимость по вторичному рынку — около $1350—1360 за «квадрат». Это если попытаться отбросить влияние новостроек. Если не отбрасывать, то будет чуть больше $1250.
— Какой, на ваш взгляд, может быть справедливая цена квадратного метра?
— Справедливая цена та, по которой готовы покупать. Сейчас сделок по новостройкам в месяц примерно столько же, сколько и по «вторичке», продажи идут во всех сегментах.
Думаю, цены справедливые. Квадратного метра «по 500» вряд ли кто-то дождется.
На вопрос, не являются ли сейчас раздутыми цены на новые квартиры в Минске, Александр ответил так:
— Для меня все-таки главный показатель — покупаемость. Если в квартире полная черновая отделка и она находится в районе, где не готова инфраструктура, чаще всего это оправданно ценой. Когда стоимость в районе $1000 за «квадрат», да еще удается договориться на рассрочку или кредит, такие квартиры хорошо раскупаются. При этом на «вторичке» договориться на рассрочку почти нереально.
Наш канал в Telegram. Присоединяйтесь!
Есть о чем рассказать? Пишите в наш телеграм-бот. Это анонимно и быстро
Перепечатка текста и фотографий Onlíner без разрешения редакции запрещена. ng@onliner.by