На днях появилась информация, что два дома в Ленинском районе планируют реконструировать, надстроив малоэтажкам мансардные этажи. Нам стало любопытно, как дела у дольщиков, которые вступили в строительство квартир в таких же мансардах на улице Янки Мавра еще в 2018 году. Оказалось — не очень. Дом №31 сдали в эксплуатацию с задержкой в два года самостроем, а застройщик — компания «Мансарды столицы» — и вовсе на грани ликвидации. Что пошло не по плану, чего боятся собственники теперь и почему с виду давно готовый объект приняли только этим летом — в репортаже Onlíner.
Указ №657 «О некоторых вопросах реконструкции жилых домов» был подписан еще в 2007 году. Документ дал зеленый свет застройщикам, которые могли экономить на покупке участка, надстраивая новые метры на уже готовые дома. Однако в реальности все оказалось куда сложнее.
Активней всего на этом поприще проявила себя компания «Мансарды столицы». В 2017 году застройщик приступил к реконструкции хрущевок на улице Янки Мавра, обещая ввести последний дом к первому кварталу 2019-го. Параллельно компания планировала реконструкцию еще нескольких малоэтажек, однако планы не сбылись. Дома на улице Янки Мавра ввелись с большой задержкой по срокам, а мансарды по улице Мержинского и в Нововиленском переулке так и остались на бумаге.
О том, что с мансардными квартирами есть проблемы, Onlíner рассказала дольщица дома №31 Татьяна. Договор долевого строительства с компанией «Мансарды столицы» женщина заключила еще в 2018 году, рассчитывая, что в феврале 2019-го она станет собственницей новых квадратных метров. Но не вышло. Ждать ключи от своей квартиры Татьяне пришлось гораздо дольше.
— Надо сказать, что застройщик со сроками справился и к февралю 2019 года визуально квартиры были построены. Однако ввести их в эксплуатацию не получилось, — вспоминает дольщица. — Сначала сроки перенесли из-за затянувшегося капремонта, но реальные проблемы начались в сентябре 2019-го, когда капремонт был закончен и пришло время сдавать дом Госстройнадзору.
Оказалось, что в проект были внесены изменения и в реальности дом сильно отличается от того, что было заявлено на бумаге.
Госстройнадзор отказался вводить объект в эксплуатацию, мотивировав решение в 11 пунктах. Из основного — эксплуатация без приемки, отсутствие подтверждений безопасности материалов, конструктивные расхождения по сравнению с проектом (дополнительные мансардные окна на кровле, перегородки в квартирах, отверстия под вентиляционные шахты, оконные блоки другой маркировки и пр.). Справедливости ради отметим, что дольщики имели доступ в помещения и некоторые из них могли начать ремонт. Со слов Татьяны, ее квартира была нетронута, но что происходило у соседей, она не знает.
— У дольщиков остался единственный вариант — вводить объект самостроем через администрацию Фрунзенского района Минска, — рассказывает женщина.
— При этом мы рассчитывали, что бумажной работой займется застройщик, но компания тут же самоустранилась. В «Мансардах столицы» просто разводили руками и говорили, что собрать все документы не получится, так как их не существует.
Поняв, что дольщики остались наедине со своей проблемой, люди создали инициативную группу и начали сбор документов. Только через два года, в июле 2021-го, объект удалось сдать самостроем.
— Все это время застройщик бездействовал. Единственное, что он нам говорил, — напишите в прокуратуру, пожалуйтесь в Мингорисполком, чтобы все вокруг знали, что вам не отдают квартиры, — негодует Татьяна.
Вместе с ключами люди получили акт приемки, где должны были зафиксировать все отступления от проекта и дефекты строительства. Однако, со слов героини, предоставить возможность ознакомиться с финальным проектом компания «Мансарды столицы» отказалась, поэтому и составить окончательный список претензий дольщики не могут. Замечания, которые кажутся очевидными, Татьяна изложила в претензии к застройщику, а совместно с еще несколькими дольщиками отправила ему коллективное обращение, в котором также просила дать возможность ознакомиться с проектом. Но ответов ни на один из документов не поступило.
— По проекту в квартирах должны быть регуляторы температуры на радиаторах — у большинства они отсутствуют, — делится женщина. — Вместо двухкамерных стеклопакетов нам установили однокамерные. Когда Госстройнадзор указал на это, застройщик просто убрал маркировку с окон. Противопожарные балконы и вовсе не закреплены и держатся на двух саморезах, а это просто опасно. Когда мы высказываем претензии застройщику, он разводит руками. Мало того, есть вопросы и по метражу.
Наши квартиры гораздо меньше заявленных. Разница доходит до метра.
На собрании мы поднимали вопрос: значит, где-то есть квартира большей площади? Оказалось, что нет. При этом в договоре прописана обязанность возвратить излишне оплаченное, но нам дали понять, что денег нет, а значит, рассчитывать мы ни на что не можем. Нам не дают даже проект посмотреть, застройщик говорит — только в судебном порядке.
Помимо устранения дефектов люди рассчитывают на выплату пени, которая предусмотрена договором за несоблюдение сроков ввода в эксплуатацию.
— За два года у дольщиков выработалось терпение, но и ему приходит предел.
Мы молча собирали документы, ждали, а теперь хотим получить законную компенсацию. Но из общения с застройщиком становится ясно, что мы ее не дождемся. В компании считают так: дом построен, мы получили ключи и должны быть довольны, — рассказывает Татьяна. — На самом деле если бы не дольщики, то дом мог быть не введен и сейчас. Огромная благодарность инициативным соседям, которые ходили по инстанциям, готовили документы, собирали подписи жителей нижних этажей. Даже на оплату госпошлины за регистрацию недвижимости тоже скидывались дольщики. Застройщик никаких действий не предпринимал, но на том этапе и то, что он не мешал, уже было хорошо. Ведь был риск так и не получить квартиры.
Главный страх женщины — что компания подаст на ликвидацию и требовать устранения недостатков и возврата переплаты действительно будет не с кого.
— В сентябре застройщик уже подавал документы на ликвидацию своей организации, но Мингорисполком отказал, поскольку дом №29 по улице Янки Мавра все еще был не сдан. Как только его сдадут в эксплуатацию, «Мансарды столицы» снова могут податься на процедуру ликвидации.
В этом случае ни один из дольщиков не получит ни компенсации, ни устранения дефектов, — убеждена дольщица.
Люди уже подготовили письма в управление регистрации и лицензирования главного управления юстиции Мингорисполкома, чтобы остановить возможную ликвидацию компании застройщика, но смогут ли они повлиять на этот процесс — большой вопрос.
— Мы просто хотим справедливости: получить квартиры такими, какими мы их оплатили, и чтобы люди несли ответственность за свою работу, — резюмирует Татьяна.
Onlíner связался с руководителем компании «Мансарды столицы» Аркадием Калиновским. Ниже публикуем наш разговор.
— Аркадий, почему объект ввели с задержкой?
— Реконструкция надстройки мансарды делается параллельно с капитальным ремонтом здания. Мы присоединялись к инженерным сетям существующего строения. Капитальный ремонт затянули, и поэтому вовремя подключиться мы не могли. Вот и вся причина. Как только капитальный ремонт свою часть сдал, мы через месяц подключили свои коммуникации и сдали объект.
— Но капремонт закончился в сентябре 2019 года, а мансарду ввели в эксплуатацию только летом 2021-го.
— Там еще один момент был, который тоже повлиял на сроки. Для того чтобы как-то смягчить этот процесс, мы заключили с дольщиками договоры временного пользования квартирами, но при этом предупредили — никаких изменений в проектные характеристики вносить нельзя. Люди этого не выполнили. Понастроили перегородок, поменяли отопление, и в результате, когда Госстройнадзор пришел, объект в том виде, в каком он уже был на тот момент, принять не смогли. Пришлось вводить здание в эксплуатацию как самовольное строительство. То есть в этой ситуации есть вина и дольщиков. Ну а потом пришлось из этой ситуации как-то выкручиваться.
— Проблемы были только со стороны дольщиков? Со стороны застройщика нарушений не было выявлено?
— С нашей стороны никаких нарушений не было. Если замечания и были, то мы их моментально устранили. Причем ничего существенного там не было.
— В любом случае сроки ввода сильно затянулись, и сейчас люди планируют получить пеню, предписанную договором. Вы готовы погасить эти затраты?
— Это их право. Пожалуйста, пусть требуют, но только в судебном порядке.
— А будет ли застройщик устранять недостатки, которые дольщики обнаружили во время приемки?
— Что касается окон — все стеклопакеты установлены по проекту. То, что они сами себе придумали, это их проблемы. Пожарные балконы МЧС приняло и заключение выдало. Если кому-то что-то не нравится, то это их личные взгляды. Если говорить про комплектацию, то объект долгое время не вводился в эксплуатацию — скорее всего, частично элементы потерялись. Решений этой проблемы на сегодня два: либо мы восстанавливаем самостоятельно, либо восстанавливают собственники и затем предъявляют нам счет для компенсации.
— Тоже в судебном порядке?
— Если на момент обращения у предприятия будут денежные средства, то мы им это оплатим в рамках договора. Если денежных средств не будет, то — в судебном порядке. Это стандартная процедура. Если путем соглашения решить вопрос не представляется возможным, существуют другие инстанции, которые это делают в принудительном порядке.
— У собственников есть вопросы и по метражу квартир. Могут ли они увидеть проект?
— У нас есть два документа: договор, в котором прописаны квадратные метры, и технический паспорт, в котором по факту сделаны обмеры и выставлены площади. Чего они еще хотят? Проект они видели на стадии заключения договора, могли изучать и контролировать в процессе строительства. На сегодня объект уже сдан. И я не вижу необходимости в том, чтобы они его смотрели. Что они хотят там увидеть?
— То есть посмотреть они его не смогут?
— Понимаете, я тоже много чего хочу, но это не значит, что мне кто-то что-то должен. Заниматься с каждым в отдельности и поднимать проектную документацию у меня просто нет желания. Всю информацию, которая им нужна была для заключения договора, они получили. Если там кто-то что-то недосмотрел, то это его проблемы. В процессе строительства никому из них не возбранялось посещать объект и контролировать процесс ведения работ. Этот пункт прописан и в договоре. На сегодня, повторюсь, объект сдан, все обязательства по договору мы выполнили.
— Подскажите, в каком статусе сегодня в принципе находится предприятие? Есть информация, что вы планируете ликвидировать компанию.
— Есть определенные критерии оценки возможности работы предприятия. Если предприятие, скажем так, экономически свою деятельность осуществлять не может, я, как директор, должен предпринять некоторые действия. Поэтому какие-то действия в этом ключе я предприму.
— Судя по всему, проект с надстройкой мансард не взлетел. Почему?
— Потому что не все заинтересованы в экономии бюджетных средств. Мансардное строительство позволяет сэкономить примерно 20% стоимости капитального ремонта. Элементарные вещи: кровлю ремонтировать не надо, а это конкретные деньги, причем немаленькие. С другой стороны, есть ряд социальных факторов, которые решаются при строительстве мансард. Сегодня благоустройство территории никак при капитальном ремонте не меняется, такого понятия в проекте просто нет. На наших объектах эти работы выполнены: расширена проезжая часть, инвалидам и пенсионерам в этом доме мы за свой счет поменяли окна. Поэтому есть ряд моментов, которые являются плюсами такого строительства, но заинтересованности в административных структурах мы не видим.
— Новые проекты не набираете?
— Нет. Нам не дают возможности работать.
Наш канал в Telegram. Присоединяйтесь!
Есть о чем рассказать? Пишите в наш телеграм-бот. Это анонимно и быстро
Перепечатка текста и фотографий Onlíner без разрешения редакции запрещена. ng@onliner.by