Быть по разные стороны баррикад с застройщиком — совсем не то, о чем мечтают дольщики, подписывая договор на строительство квартиры. И все же белорусская реальность такова, что в «контрах» с девелопером может оказаться любой, кто возьмется копать поглубже и внимательно изучит документы. В настоящих строительных фокусах сейчас пытается разобраться группа инициативных дольщиков, доверивших свои сбережения УКСу Советского района. С головой уйти в строительные проекты и начать писать запросы в различные структуры минчан вынудила просрочка — оговоренные даты сдачи дома прошли, а высотка, хоть и выглядела готовой, все никак не могла добраться до заветного этапа. Дольщики здраво рассудили, что для этого есть веская причина.
Десятиэтажка на улице Восточной — предмет вожделения многих минчан. Несмотря на совсем не бюджетную стоимость метра — 2600—3000 рублей, за «квадратами» в 58-квартирном доме по-настоящему охотились. Не успели высохнуть чернила на отпечатанной в газете проектной декларации, как под дверями УКСа сформировалась очередь, готовая дневать-ночевать и без сожаления вычеркивать из списка тех, кто не явился на сверку.
— Дом начали строить 17 февраля 2020 года, — вспоминает Максим. — На возведение многоэтажки, согласно документам, было отведено восемь с половиной месяцев. Кажется, что это маленький срок, но так ведь и дом у нас очень компактный. Плюс эти сроки берутся не из головы, а выводятся специалистами исходя из объемов работ и различных строительных нормативов. Так что ничего экстраординарного здесь нет — наоборот, даже запас по времени имеется на случай, если что-то пойдет не так.
Однако УКС еще на этапе подачи заявлений открыто оповестил дольщиков, что сроки будут сдвигаться (само собой, не в пользу людей). Спрашивается, зачем тогда нужны все эти «условности» с печатями и подписями государственных ведомств?
— В заявлении, безальтернативную форму которого предоставил УКС и в которое мы просто вписывали свои фамилии и характеристики квартир, было указано, что каждый из нас уведомлен о смещении срока на первый квартал 2021 года и что этот момент, мол, в последующем будет отражен в допсоглашении, — добавляет Антон. — При этом в договоре, заверяемом в Мингорисполкоме, была прописана правильная дата — 1 ноября 2020-го. Также имелась строчка, указывающая, что квартира строится без межкомнатных перегородок.
Из ответа Минархитектуры: «Срок исполнения застройщиком обязательств по договору должен быть определен в договоре и соответствовать нормативному сроку продолжительности строительства объекта, определенному проектной документацией».
Стройка шла своим чередом: высотка к радости дольщиков росла по графику и к 1 ноября 2020 года имела практически такой же вид, как сейчас, — этажи на месте, окна вставлены, фасад покрашен. Казалось, что до выдачи ключей рукой подать. Но у строителей что-то не складывалось, и радостный миг каждый раз отодвигался. «Ждите. Когда будет надо, мы вас позовем», — слышали в телефонную трубку минчане, звонившие в УКС осведомиться о ходе дел.
Наконец радостный (почти) миг настал: 21 ноября прошлого года дольщиков позвали на неофициальный предварительный осмотр квартир — мол, укажете сейчас недоработки, мы их исправим и вскоре отдадим ключи. Воодушевленные, минчане впервые зашли в свои квартиры и очень удивились: а где, собственно, разводка электрики, которая была указана в проектной декларации на дом?
— В официальном документе было четко сказано: в ванной — светильник, в кухне и прихожей — патроны, в комнатах — выпуск проводки для подключения светильника. Но ничего этого не было! Получается, застройщик не придерживается своей же проектной декларации. А почему? Это же не пустой звук. Многие указали момент с отсутствием электрики в акте, — дополняют картину супруги Алексей и Ольга.
На приемке УКС также поднял вопрос с продлением сроков строительства и подписанием «допов», о которых предупреждал еще на этапе подачи заявлений. В бумагах был указан уже новый срок ввода дома в эксплуатацию — 01.02.2021. Однако не все дольщики поспешили безропотно подмахнуть документ: самые допытливые попросили предоставить обоснование. В ответ застройщик показал бумагу из Мингорисполкома, согласно которой сроки строительства были продлены (при этом заветное для застройщика решение было принято 09.11.2020, то есть уже после истечения нормативного срока строительства).
— Это разрешение из Мингорисполкома нам преподносили как индульгенцию — раз оно есть, то мы якобы обязаны подписать и не предъявлять в последующем никаких претензий по срокам в суде. Но по закону к нам (как и к любым другим дольщикам) оно не имеет никакого отношения: это застройщику дают возможность достроить объект, а не нас лишают права на взыскание компенсации, — раскрывает манипуляцию, к которой прибегают многие белорусские девелоперы, Максим.
— Более того, в каждом договоре прописано: «если строительство не может быть завершено в определенный в договоре срок, застройщик по согласованию сторон изменяет срок исполнения своих обязательств по договору. При этом он не позднее чем за один месяц до истечения срока должен направить дольщику заказным письмом с уведомлением соответствующее обоснование и предложение о внесении изменений в договор путем подписания дополнительного соглашения». Нас же УКС вообще не информировал об изменении срока строительства, не говоря уже о том, чтобы предоставить обоснование этого переноса, — уточняют важные моменты дольщики.
Из ответа Мингорисполкома: «Решение принято с целью предотвращения самовольного производства строительно-монтажных работ на объекте, а также во избежание остановки строительства объекта в целом и обеспечения его ввода в эксплуатацию».
— С подписанием допсоглашения «уксовцы» на нас сильно давили: звонили по несколько раз; каждому говорили, что он последний и всех задерживает; тех, у кого есть кредит, предупреждали, что могут возникнуть проблемы с банком, — наперебой рассказывают дольщики. — Устоять и не поддаться было очень сложно. Но мы смогли, причем некоторые даже оформляли письменное возражение, почему они не подписывают этот непонятный «доп».
Суета, которую развел УКС, насторожила минчан. Самые проницательные догадались, что что-то тут нечисто. К тому же в феврале истек уже и срок, продленный допсоглашениями. Но так как раскрывать карты застройщик не собирался, дольщики решили копать сами. Через государственные инстанции — благо те обязаны давать ответы на обращения.
— В какой-то момент, когда мы задавали вопрос, почему же задерживается сдача дома, возникла теория о «непорядочности» «Минских кабельных сетей» — якобы это они не построили трансформаторную подстанцию вовремя. Версия хорошая, но она разбивается о документы.
Как нам удалось выяснить, в этом направлении УКС начал шевелиться только в конце августа 2020-го, а непосредственно договор с «Минскэнерго» был и вовсе заключен 1 октября. Более того, старт работ по договору — только 26 октября 2020-го (то есть за четыре дня до истечения нормативного срока строительства), окончание — 25 марта 2021-го!
И это при том, что на нашем объекте очереди не выделялись — дом и подстанция должны были строиться вместе и сдаваться, соответственно, тоже. Так что «Минские кабельные сети» точно не виноваты в затягивании: когда документы были составлены, тогда они и приступили к работе, — показывает ответ, проливающий свет на события, Андрей.
Но на этом открытия не закончились. Дольщики решили, что совершенно не лишним будет посмотреть строительный проект на их дом. Целиком и полностью УКС минчанам его не предоставил, но люди стучались во все бюрократические двери и выяснили то, что не должно было всплыть на поверхность.
— Оказалось, что изначально УКС хотел возводить наш дом без межкомнатных перегородок и разводки электрики, — делятся результатами расследования дольщики. — Однако такой «сырой» проект не прошел госэкспертизу, его завернули. Тогда УКС доработал документы (внес изменения в части возведения перегородок и оснащения квартир электрикой) и снова подался «наверх». В таком виде проект приняли и одобрили — стройте.
Однако УКС, вместо того чтобы строить как положено, по проекту, самовольно вычеркнул перегородки и электрику (отразив это в договоре) и посчитал, что теперь все хорошо. Но ведь в цену квадратного метра, которая была прописана в проектной декларации и которую мы заплатили, эти работы были включены! Куда делись деньги?
Уверены, что суммы немаленькие: это же и материалы, и сами работы — на пяти десятках квартир набежит приличная сумма. Что любопытно, на первом этаже, где разместились «социальные» квартиры, сделано все, даже ремонт. А дольщиков решили обвести вокруг пальца!
Словам минчан можно было бы и не поверить — уж слишком фантастически (с оттенком уголовного дела) все это звучит. Но ответ «Главстройэкспертизы» подтверждает вышесказанное: согласно проекту №584-15/19, который получил положительное заключение и в соответствии с которым дом должен был возводиться, «во всех квартирах было предусмотрено устройство межкомнатных перегородок», «в разделе проектной документации „Электроснабжение“ выполнена электрическая часть разводок в квартирах. Указано расположение проводок, подключение электрической плиты, штепсельных розеток, выключателей, мест установки светильников». Более того, эта же организация подтверждает, что «указанные виды работ учтены в сметной документации».
Можно было бы предположить, что УКС, опомнившись, несколько позже подал на экспертизу проект с внесенными изменениями, но и тут промах: «По вопросу проведения корректировки проекта с выдачей заключения государственной экспертизы сообщаем, что скорректированная проектная документация не предоставлялась для проведения государственной экспертизы и дополнительные заключения государственной экспертизы не выдавались».
Эти же факты подтвердила и еще одна уважаемая организация — Департамент контроля и надзора за строительством. Более того, там четко написали:
«После получения положительного заключения экспертизы, заказчиком было принято решение о строительстве квартир без устройства межкомнатных перегородок и электрической проводки за исключением первого этажа. Несоответствие проектных решений, прошедших экспертизу, и выполненных работ явилось причиной отказа инспекции в выдаче заключения».
Так что срыв всех сроков — это не результат жалоб инициативных дольщиков во все инстанции (такой слух уже был запущен среди минчан) и даже не проблемы со строительством трансформаторной подстанции, «уши» растут из самого УКСа.
С отсутствием межкомнатных перегородок минчане были согласны (пока, конечно, не узнали, что они должны стоять и наверняка были включены в смету), но изменения оказались даже масштабнее, чем предполагалось. Так, Олег, строивший двушку, на приемке вдруг обнаружил, что в неизвестном направлении испарилась перегородка, которая должна была отделять ванную от туалета. Вместо двух отдельных помещений мужчина получил одно общее:
— По договору и планировке моя ванная должна была иметь площадь примерно 3,6 «квадрата», туалет — 1,9. Это также было отражено в характеристиках объекта (неотъемлемая часть пакета документов). На выходе — общий санузел площадью 5,7 метра. Но мне не нужно так, у меня двое детей — о каком совмещенном санузле можно говорить!
То есть я попадаю на перепланировку, причем довольно серьезную. Так как помещение специфическое, нужен будет проект, специалист по гидроизоляции, акты скрытых работ. К тому же только за счет санузла у меня образуется лишних 0,3 «квадрата». И все это из-за чего — из-за прихоти УКСа!
— В целом УКСу очень выгоден такой отказ от перегородок. Получается, что мы заплатим за них трижды, — считают дольщики. — Сначала за их наличие по проекту (так как они включены в стоимость квадратного метра), потом за лишнюю площадь, а она неминуемо образуется после обмера, ведь проект был со стенами и ориентировочный метраж считался исходя из этого. И в третий раз — когда уже наши строители все-таки будут их возводить, закупив необходимый материал.
Мы уже прикинули, что на трешках может вылезти 5—6 лишних «квадратов», за которые надо будет доплатить застройщику. Добавьте сюда еще исчезнувшую электрику — отличный бизнес-план. И ведь такой дом, как наш, вполне возможно, не один. Это может быть целая серия, просто никто из дольщиков так въедливо не подходил к вопросу.
Вопрос «где деньги?» дольщики не постеснялись задать в том числе УКСу. Но там минчан «успокоили»: все пошло на стройку — за «сэкономленные» средства застройщик установил улучшенную входную группу, закупил модное напольное покрытие и утеплил фасад хорошим материалом. Конкретных смет и расчетов никто не показал. К тому же спонсоры стройки так и не увидели, что было заложено в проекте изначально — может, все эти «плюшки» и без того полагались.
— По-моему, очевидно, что это застройщик нам сейчас должен возвращать деньги за непостроенные перегородки и пропавшую электрику, а не мы ему доплачивать за лишние метры, — возмущен дольщик Андрей. — Да и в целом компетентным органам стоит присмотреться к такой схеме — это же огромные деньги, девять этажей!
Зачем тогда вообще нужна экспертиза и все госинституты, если застройщик по своему усмотрению может отказаться от каких-то видов работ и строить как бог на душу положит. Причем УКС еще и вывернуть все пытался, ссылаясь на наши заявления — мол, мы чуть ли не сами просили строить без перегородок. Или в договор первое время тыкал: дольщики подписали, согласились. Так вы же сами договор составили вопреки одобренному проекту, что является нарушением, а затем построили не то и не так, как было утверждено!
Многоэтажка пока так и не сдалась. И, честно говоря, непонятно, когда и что будет — с таким-то послужным списком за плечами. Чтобы прояснить положение, Onliner отправил официальный запрос в УКС Советского района. В ответ застройщик уверил нас, что расскажет обо всем «в сроки, предусмотренные законодательством Республики Беларусь».
Onliner будет следить за развитием событий.
Читайте также:
Наш канал в Telegram. Присоединяйтесь!
Есть о чем рассказать? Пишите в наш телеграм-бот. Это анонимно и быстро
Перепечатка текста и фотографий Onliner без разрешения редакции запрещена. nak@onliner.by