Этот год похож на картину Сальвадора Дали: безумный, насыщенный, исписанный всеми известными нам красками. На холсте появились правители, врачи, деньги, города и даже мы с вами. Этот сумасшедший вихрь вобрал в себя все сферы жизни и пока даже не думает стихать — художник, кажется, разошелся. Эксперты говорят, что теперь мастер начал вписывать в сюжет наши дома и квартиры, которые уже от этого пострадали и начали терять в цене. Но что будет дальше? Есть предположение, что может быть еще интересней. Поговорили со специалистами о том, что происходит сейчас и чего ждать в ближайшем будущем от рынка недвижимости, который после долгого штиля начал плавное движение.
Начнем с примеров. Их вряд ли можно считать показательными (это всего лишь частные случаи), но это как минимум любопытно.
Недавно в нашей базе появилась двухкомнатная квартира, за которую просят всего $31 тысячу по курсу. Тут нет никакого подвоха, но есть несколько важных нюансов. Площадь этой квартиры — всего 30,7 кв. метра, а еще здесь нет туалета.
— Когда-то ее продавали за $35 тысяч по курсу, потом — за $33 тысячи, а теперь вот — за $31 тысячу. Квартиры в этом доме когда-то давали работникам железной дороги. В то время кто-то себе построил санузел, но в этой квартире туалет так и не появился. Из удобств — только биотуалет на улице, — рассказывает риелтор Екатерина. — Эта двухэтажка идет под снос, но пока точных сроков нет. Наверное, это тоже влияет на продажу, но, может, с такой ценой кто-то найдется.
Находится эта «двушка» в кирпичной двухэтажке на улице Подлесной. Ее окружает частный сектор, рядом МКАД и железная дорога. Есть небольшой коридорчик, кухня, комнаты площадью примерно 8 и 11 «квадратов». К квартире прилагаются сарай и гараж. В описании говорится, что здесь установлены стеклопакеты, стоит металлическая дверь, есть электрокотел.
Найти жилье по такой цене в многоквартирном доме — задача непростая. Но варианты все же есть. Вот, например, квартира в Чижовке. Блочный дом 1976 года постройки, требующая ремонта старенькая отделка, 34,7 кв. метра.
Примерно по такой же цене есть однокомнатная квартира в «сталинке» на улице Центральной: 31 «квадрат», лоджия, старенький ремонт.
За $39,9 тысячи можно купить полноценную (хотя и совсем небольшую) «двушку» на Грибоедова. Ремонт здесь не самый свежий, зато потолки — 3 метра.
Если же подтянуть ползунок ближе к $50 тысячам, можно рассмотреть и варианты с ремонтом. Так выглядит небольшая двухкомнатная квартира в пятиэтажке на Орловской.
Предлагают неплохой вариант на улице Уборевича: 46,7 «квадрата», относительно свежий ремонт. Продается эта квартира со всей мебелью.
«Двушек» по такой цене в нашей базе довольно много. Наверное, похожие варианты можно было найти и до того, как страна вдруг позабыла о размеренном образе жизни, однако риелторы утверждают, что только сейчас собственники стали идти на уступки и начали наконец снижать цены. В конце концов, им куда проще быть гибкими, чем застройщикам, обремененным множеством условий.
Екатерина Конова, учредитель агентства недвижимости «Фаттория+», уже 17 лет работает в этой сфере. Если верить наблюдениям минчанки, в последние недели цены вдруг начали падать.
— До недавнего времени рынок был неплохой: квартиры дешевле 60 тысяч долларов продавались и покупались как и всегда. А сентябрь по количеству сделок у нас вообще был рекордный, хотя казалось бы! Но чуть меньше месяца назад звонки резко прекратились.
Народ это заметил, начал торговаться. Покупатели стали просить снижения цены — от 5 до 30 тысяч в зависимости от класса жилья. Продавцы сначала реагировали довольно агрессивно, а потом начали усмирять аппетиты и активнее торговаться.
По словам Екатерины, сегодня стандартную двухкомнатную квартиру в панельке можно купить за $48—52 тысячи в зависимости от расположения и состояния, хотя еще месяц назад дешевле $57 тысяч найти что-то подобное было непросто.
— По моим наблюдениям, реальные цены упали на 5—7 тысяч буквально за месяц. Это если мы говорим о квартирах с ремонтами. Без ремонта у нас люди вообще боятся брать, там можно торговаться еще сильнее. У некоторых агентств политика построена на снижении цены: они с самого начала уговаривают продавца уступить, но это вряд ли сказывается на рынке в целом. Тут больше заслуга продавцов, которые сами начинают понимать, что надвигается кризис.
Но я не уверена, что цены будут падать и дальше. Если возобновится кредитование, они пойдут вверх. На моей памяти банки выставляли даже 30—40% годовых — и люди все равно брали кредиты. Думаю, сегодня было бы так же — жизнь идет, несмотря на кризисы и все происходящее.
— Цены действительно начали падать, но началось все это не сейчас. После выборов пошло снижение, которое можно наблюдать и сегодня. Ускорения я не вижу, — говорит директор агентства недвижимости «Мольнар» Анатолий Звездин. — Количество сделок последние три месяца держится приблизительно на одном уровне — примерно по 750 в месяц в Минске.
Если же сравнивать с пиковым значением (февраль — март), то количество сделок снизилось на 45%.
По словам Анатолия Николаевича, сильным падение цен пока назвать нельзя — скорее растет разница между запросами продавцов и конечной суммой сделки: люди стали активнее торговаться. Со временем продавцы привыкнут к новым условиям, станут изначально устанавливать более низкие цены.
— С каждым днем они будут уступать все сильнее и сильнее. Речь о психологии, а на вторичном рынке это главный фактор. У застройщиков немного другая ситуация: они не могут просто взять и снизить цены из-за того, что у них стали покупать меньше. А у собственников нет таких сдерживающих факторов, кроме личных переживаний и неготовности что-то менять.
Я в этом вижу еще одну тенденцию: разница в цене первичного и вторичного рынка сокращается.
Сегодня она составляет примерно $20—30 на квадратном метре, если говорить о типовом жилье, а еще недавно была в районе $100. В будущем «вторичка» вообще может стать дешевле квартир в новостройках. Так это работает за границей.
Застройщики уже начинают потихоньку снижать стоимость «квадрата», расширяют свои скидочные программы. Со стороны это может быть незаметно, но движение есть. Просто это долгий процесс. Им приходится так поступать, поскольку покупатель занял выжидательную позицию в надежде на более глубокое падение, что вполне логично и оправданно.
Звездин считает, что в ближайшие месяцы стоимость квартир может упасть еще сильнее — никаких предпосылок для роста нет.
— Скорее всего, цены будут падать до весны. Предпосылок для возобновления кредитования вторичного рынка пока не видно. Продавцы в основном что-то продают, покупая взамен другое жилье, с доплатой. И падающий рынок для такой категории выгоден: раз падает стоимость жилья, то падает, соответственно, и доплата. Плюс открывается огромный выбор предложений для покупки, что не характерно для растущего рынка.
Специалисты из агентства «Твоя столица» ведут четкую статистику по совершенным сделкам. Их аналитики убеждены, что желающих приобрести квартиру меньше не стало — просто покупатели перешли из фазы активных действий в состояние ожидания.
По данным экспертов, первые 10 дней августа были достаточно активными, после чего покупательская активность снизилась до 680 сделок в месяц, в то время как стабильный для Минска уровень — 1100 сделок. За январь — ноябрь текущего года на вторичном рынке столицы было продано порядка 9,5 тысячи квартир, что на 19% (или 2,2 тысячи квартир) меньше, чем за аналогичный период прошлого года.
Как объясняют специалисты, первым переломным моментом можно считать март этого года, когда доллар вырос на 18%, а цены реальных сделок снизились на 4%.
Весной начала набирать обороты пандемия, количество покупателей снизилось, а часть продавцов продолжила настаивать на старых ценах.
— К подобному развитию событий продавцы оказались не готовы. Те, для кого продажа квартиры не была срочной, продолжали настаивать на прежнем уровне цен в надежде на скорое улучшение экономической ситуации. Но таких было меньшинство — не более 30% от всех продавцов на вторичном рынке. В то же время оставшаяся, преобладающая часть продавцов (порядка 70%) была гораздо более зажата в сроках продажи квартиры, поскольку рассчитывала использовать вырученные деньги для приобретения другой (например, более просторной). А значит, пока все еще было доступно кредитование, надо было успеть продать квартиру, взять кредит и приобрести новую. В ситуации сниженного спроса другого выхода, кроме как начинать уступать в цене, у них не было. И в последующем снижение цен продолжилось — порядка –1% в месяц, — объясняют эксперты.
Кроме того, продавцы стали активнее торговаться. Если в начале года величина дисконта (скидки на торг) составляла порядка 3%, то уже в апреле она увеличилась до 5%, в сентябре — до 6%, а по итогам ноября поднялась до 7%.
Ниже представлена таблица, которая хорошо иллюстрирует падение цен с весны этого года.
По данным «Твоей столицы», в неблагоприятной экономической ситуации, каковой можно считать и нашу, растет спрос на хрущевки и «брежневки»: они интересны минимальными площадями при наличии полноценных изолированных комнат, что очень важно для семьи с детьми. К тому же во многих из них уже сделан капитальный ремонт. Хорошо покупают и жилье в панельках. Кроме того, по-прежнему в тренде остаются квартиры в панельных домах до 1999 г. п., все по той же причине — из-за небольших площадей.
Сильнее всего сегодня подешевели квартиры большой площади: например, однокомнатные свыше 45 кв. метров, двухкомнатные свыше 60 кв. метров, трехкомнатные свыше 70 кв. метров. А еще квартиры с дорогими дизайнерскими ремонтами.
А теперь самое интересное — прогнозы, которые могут порадовать покупателей и разочаровать продавцов.
— Еще однозначно не конец, и ценам есть куда падать. О точных цифрах сложно говорить, но при сохранении в стране текущей нестабильной и сложно прогнозируемой экономической ситуации, к которой добавилась вторая волна коронавируса, стагнация и рецессия рынка в дальнейшем будут усиливаться. При этом ожидать до конца года чего-то кардинального не стоит. По итогам декабря мы не ждем ни всплеска, ни еще большей просадки спроса, поэтому количество проданных квартир если и будет выше ноября, то все равно вряд ли превысит отметку в 800 квартир, что для Минска по-прежнему очень мало. Особенно учитывая тот факт, что за последние 5 лет этот показатель не опускался ниже 1000.
Также на фоне слабого спроса ожидается снижение цен еще на пару процентов. А их поведение в новом году будет зависеть от экономической ситуации — в частности, от обменного курса доллара.
В любом случае, даже при его относительной стабильности, мы предполагаем, что за первое полугодие цены снизятся еще как минимум на 5—7%. Но если ситуация будет ухудшаться, то к середине 2021 года не исключено снижение еще на 15%, а количество сделок упадет ниже 600 квартир в месяц.
При любом варианте развития событий в первую очередь с рынка будут вымываться наиболее дешевые квартиры и квартиры экономсегмента. При этом продавцам следует понимать, что в подобных ситуациях алгоритм «выставить на продажу и ждать звонков» по факту теряет свою эффективность, поскольку предложение квартир на продажу в разы превышает предъявляемый к ним спрос. И в этой ситуации необходимо напрямую выходить на спрос и, конечно же, устанавливать объективную рыночную стоимость, поскольку высокая надбавка на торг отпугнет потенциальных покупателей — они просто не обратят на нее внимания в многообразии других предложений, — заключают наши собеседники.
Читайте также:
Наш канал в Telegram. Присоединяйтесь!
Есть о чем рассказать? Пишите в наш Telegram-бот. Это анонимно и быстро
Перепечатка текста и фотографий Onliner без разрешения редакции запрещена. nak@onliner.by