Одна из главных новостей прошлой недели — Минск официально стал «двухмиллионником». Таковы итоги осенней переписи. В значительной мере столица прирастает новыми людьми за счет регионов. В надежде получить хорошее образование и достойную зарплату в главный город стремится вся страна. Причем свой жилищный вопрос иногородние закрывают не только съемным жильем, но и покупкой квадратных метров. Мы изучили нашу базу объявлений и прикинули, в какую сумму может обойтись смена места жительства при условии продажи квартиры в областном центре. Или, быть может, доплачивать вовсе не придется?
За последние 25 лет на фоне характерного для Беларуси демографического кризиса население Минска увеличилось на 350 тыс. человек (это все равно что в столицу переехал бы весь Брест). В середине и конце 2000-х, когда льготные кредиты выдавались каждому второму, город прирастал на 15—20 тыс. жителей в год. Первая попытка ограничить безудержный рост населения пришлась на кризисный 2011-й. Тогда президент предложил переходить на точечную застройку и пересмотреть порядок формирования очереди. «Ориентируйте минчан на то, что в Минске мы строить не будем», — такое поручение было дано в 2012-м. «У нас уже и так больше 20% населения страны в Минске живет. Дальше нельзя», — а эта фраза прозвучала уже в марте 2019-го.
Стройкомплексу пришлось подстраиваться под обновленный генплан, предполагавший постепенное сокращение строительства жилья. Если в 2015 году Минск победоносно взял планку в 1 млн новых «квадратов», то в 2017-м в эксплуатацию ввели уже 721 тыс. кв. м, а в прошлом году — всего лишь 511,8 тыс. кв. м. Выходит, за пять последних лет в границах МКАД строить стали в два раза меньше! При этом столь радикальные меры существенно не сказались на темпах прироста населения. За последние пять лет в Минске прибавилось 80 тыс. человек (естественный прирост плюс миграция), а за предыдущую пятилетку — 95 тыс. Прошлой осенью столица перешагнула двухмиллионный рубеж, тогда как по генплану это знаменательное событие прогнозировалось не раньше 2030 года.
Совершенно очевидно, что одними лишь директивами в адрес строительного комплекса проблему не решить. В Минск стремятся не потому, что здесь много строят, а потому, что рынок труда шире, зарплаты выше и возможностей для реализации несравненно больше, чем в любом из областных центров, не говоря уже о малых городах и поселках.
Альтернативой несостоявшимся новым Малиновкам и Каменным Горкам должны были стать города-спутники, где предполагалось расселить до 130 тыс. минских очередников. Эта программа все еще находится в зачаточном состоянии, а количество переехавших минских семей исчисляется не тысячами и даже не сотнями, а десятками. Первый дом на 142 квартиры в Смолевичах был сдан в 2015 году, второй только строится…
При переезде в большинстве случаев покупке минской квартиры предшествует продажа жилья на периферии. Мы изучили базу данных сервиса Onliner, чтобы выяснить, на какие варианты в столице с доплатой или без нее может рассчитывать выходец из областного центра.
Предположим, нам надо продать двухкомнатную квартиру в Бресте. Цена представленных в объявлениях вариантов варьируется от $27 000 до $122 500 по курсу. Опустив крайние значения, возьмем среднюю цену в районе $45 000. За такие деньги в Бресте достаточно квартир площадью 45—60 кв. м с относительно свежим ремонтом.
А что за $45 000 можно купить в Минске? Например, «двушку» в двухэтажке на улице Седых в Зеленом Луге. Кирпичный дом 1961 года, 34 кв. м, проходная комната. В объявлении указана цена $45 300, но возможен торг. Дом старый, но утепленный, район хороший — рядом канал Слепянской водной системы и вся инфраструктура.
Без доплат обменять брестскую «двушку» на минскую практически нереально, потому рассматривать приходится в основном однокомнатные квартиры. За $45 000 по курсу предлагается, например, квартира на улице Ландера в Курасовщине. Пятый этаж утепленной хрущевки, 33,5 кв. м общей площади.
За $55 000 уже можно рассчитывать на однокомнатные квартиры с неплохим ремонтом и современной мебелью. И даже в центре. Как вариант — «однушка»-студия на Тарханова, недалеко от парка Победы. Общая площадь — 31,6 кв. м. Из минусов — первый этаж и отсутствие балкона.
Аккуратная и светлая квартира на Хмелевского (район Розы Люксембург) с трехметровыми потолками. За 31,5 кв. м на первом этаже трехэтажки просят $54 500. «Подъезд чистый. Антисоциальных граждан в доме нет. Все соседи — тихие и приличные люди. Коммунальные платежи — небольшие. Газовая колонка — горячая вода есть всегда», — сообщается в объявлении.
Еще вариант за $55 000 — «однушка» площадью 33,3 кв. м на Толбухина. Панельный дом 1965 года, рядом парк Челюскинцев и станция метро.
Если мы продаем нашу гипотетическую брестскую «двушку», то три последних варианта потребуют доплаты в районе $10 000 по курсу. Расчеты на кредитном калькуляторе «Беларусбанка» показывают, что такую сумму заявителю выдадут при зарплате не менее 472 рублей за последние три месяца. Ставка там сейчас 12,32% (она не фиксированная, а зависит от изменения ставки рефинансирования). Кредит выдают на срок до 20 лет, ежемесячный платеж будет составлять 330,44 рубля.
Возьмем Витебск. Там средняя цена «двушки» — в районе $35 000 по курсу. В Минске за такие деньги ничего нет, а вот за $39 900 уже можно присмотреть однокомнатную квартиру на Нововиленской, где в шаговой доступности Свислочь и парк Победы. Правда, потребуется ремонт.
Без вложений в ремонт предлагается квартира на Ландера. Третий этаж 9-этажного дома, 30,3 кв. м. На полу ламинат. Из мебели остаются большой шкаф и кухня. Цена — $50 900 по курсу. Если после продажи витебской «двушки» брать недостающую сумму в кредит, ежемесячные платежи составят 525 рублей, а для одобрения кредита среднемесячный доход должен быть не ниже 750 рублей.
Продать трехкомнатную квартиру в Могилеве и купить «двушку» в Минске? Почему бы и нет. Предположим, с продажи удастся выручить $55 000 (средняя цена для «трешек» в этом областном центре). С небольшой доплатой берем в столице «двушку» площадью 42,2 кв. м с аккуратным ремонтом на улице Кулешова за $60 000 (район станции метро «Партизанская»).
Те же $60 000 просят за вполне симпатичную «двушку» площадью 42 кв. м на Брилевской.
Недорогие квартиры в Минске:
— Сделки с участием покупателей из регионов занимают небольшую долю в общем объеме — где-то 5%. Но на моей памяти были периоды, когда мы фиксировали всплески интереса к столичной недвижимости со стороны иногородних. Они приходились на кризисы 2011 и 2015 годов. Дело в том, что падение цен на жилье начинается со столицы, лишь с некоторым запозданием тенденция доходит до регионов. Благодаря этому промежутку времени многие пытались продать по хорошей цене квартиру в своем городе и купить подешевевшее жилье в Минске. Вторая причина — трудовая миграция вследствие девальвации. Снижение зарплат вынуждало людей переезжать в столицу, где больше предложений по трудоустройству, — говорит Павел Астапеня, директор агентства недвижимости «Эксперт».
— Можно выделить две основные группы региональных покупателей. Первая — это люди в возрасте 55 лет и старше, покупающие квартиру в Минске для своих детей (зачастую еще студентов). Вторая группа — люди, переезжающие в столицу в уже достаточно сознательном возрасте (где-то 35 лет) и приобретающие квартиру для себя, — продолжает Павел. — В плане поведения клиенты из регионов по большому счету ничем не отличаются от столичных жителей. Разве что их чаще интересуют наиболее дешевые варианты квартир в спальных районах.
На рынке новостроек также чувствуют спрос из-за пределов МКАД. О запросах и особенностях неминских покупателей рассказывает директор ООО «Вива Капитал» Вадим Тачкин:
— Одно время пригород был сильно дешевле Минска, в связи с чем и пользовался популярностью у регионалов. Был даже период, когда квартиры под Минском стоили почти на уровне жилья в областных центрах. С периферии приезжали люди, которые хотели работать в столице, но не могли потянуть покупку жилья. А Сеница, Боровляны или Дзержинск их полностью устраивали. Сейчас строек в Минском районе стало меньше, да и цены подтянулись к городским.
Одно из отличий региональных покупателей от минчан — люди приезжают в офис застройщика целыми семьями. Особенно если речь идет о покупке жилья для молодой пары. Почему? Порой чувствуется недоверие с их стороны (одного случая с «Тамбазом» достаточно, чтобы подозревать каждого застройщика). Кроме того, там, что ли, крепче родственные связи, люди помогают друг другу деньгами и важные решения принимают сообща.
Покупатели из регионов, как правило, быстро определяются с выбором. В отличие от столичных жителей, которые перегружены разнообразной информацией, что-то выжидают, прогнозируют, становятся заложниками чужих мнений в интернете. Приезжие действуют иначе: решают вопрос в семейном кругу, с наскока врываются в Минск, объезжают сразу несколько застройщиков и в тот же день подписывают договор. Да и времени и желания несколько раз мотаться за 250—350 километров в Минск у них просто нет.
Основной мотив покупки жилья связан с учебой в столице и последующей работой. Родители отправляют ребенка в Минск, чтобы выучился в университете. Спустя пару лет, вырастая в самостоятельного человека, он понимает, что здесь не только образование хорошее, но и все остальное лучше. И все — назад дороги нет. Пока у нас будет эта пропасть между столицей и областными центрами, ничего не изменится. Государству надо что-то предпринимать, иначе вся молодежь переедет в Минск, а в регионах останутся доживать пенсионеры.
От редакции. Переезд в Минск из небольшого города — смелый поступок, своего рода подвиг. Мы предлагаем читателям, выросшим не в столице и купившим здесь квартиру, делиться своими историями. Пришлось для этого влезать в долги или пахать в три смены? Помогли родители или начали копить на собственное жилье еще со студенческих лет? Счастливы теперь или не стоило ввязываться? Есть что рассказать — пишите на ng@onliner.by.
Читайте также:
Библиотека Onliner: лучшие материалы и циклы статей
Наш канал в Telegram. Присоединяйтесь!
Быстрая связь с редакцией: читайте паблик-чат Onliner и пишите нам в Viber!
Перепечатка текста и фотографий Onliner без разрешения редакции запрещена. nak@onliner.by