Вездесущая реклама убеждает нас в том, что белорусские застройщики — самые радушные, честные и заботливые. Каждый клиент для них — не меньше чем алмаз, который они готовы правильно обработать. Чтобы подтвердить или опровергнуть громкие обещания и проверить, как относятся к потенциальным клиентам на деле, мы отправились в офисы продаж крупнейших столичных застройщиков, объекты которых всегда на виду. Легенда простая: молодая семейная пара хочет вступить в строительство двухкомнатной квартиры. На руках всего $50 000, которых явно не хватает на покупку жилья. Недостающую сумму супруги планируют «занять» у застройщика, оформив рассрочку. Что предложат «продажники»? Проявят ли необходимую участливость и профессионализм? Будут ли, в конце концов, рады дорогим во всех смыслах гостям?
Первым делом отправляемся по адресу переулок Червякова, 21а, в офис одного из самых прибыльных по итогам 2015 года застройщиков — компании «Айрон». Навигатор не позволяет сбиться с курса, но, как бы то ни было, искомое здание расположено не совсем удобно.
Попасть в офис нахрапом не получится: за всем происходящим наблюдает охранник. У него же можно уточнить, куда обращаться по поводу покупки квартиры. Нужные координаты — вторая дверь слева по коридору.
Если ваше воображение уже нарисовало просторный современный офис, в котором не стихают телефонные звонки и суетятся, перебирая документы, амбициозные менеджеры, то это зря. Постучавшись в темно-коричневую дверь и перешагнув заветный порог, вы попадете в кабинетик буквально на три стола. В помещении — девушка и двое мужчин.
— Здравствуйте, мы по поводу покупки квартиры, — решаемся нарушить камерность обстановки. Миловидная блондинка приглашает присесть. — Интересует дом на Сморговском тракте. Двухкомнатные квартиры еще есть в продаже?
— Да.
— Можете подсказать, когда планируется сдача? — спрашиваем мы, так как пауза после односложного ответа затянулась. Девушка, которая не представилась и не «оборудована» беджем, разворачивает перед нами буклет и начинает пояснять ситуационный план.
— Этот дом уже сдан [Сморговский тракт, 3 — прим. Onliner.by], этот ожидается в феврале [уже выведен под крышу — прим. Onliner.by], этот — построено более половины, но мы его еще не продаем.
— Какой метраж у двухкомнатных квартир? — задаем следующий вопрос, так как информация никак не хочет сходить на нас лавиной.
— 69, они расположены здесь, — снова указывает на план девушка, очень кстати поясняя, куда именно будут выходить окна.
— Получается, в квартире отдельная спальня, а также гостиная, совмещенная с кухней? — изучаем предложенную планировку.
— Да, перегородку мы не ставим. Но вы, если захотите, можете сделать это сами, отделив кухню. Окна есть и здесь, и здесь.
— Сориентируйте, пожалуйста, по цене.
— $1000.
— От этажа не зависит?
— Не-а.
— Какие этажи остались?
— Что смотрите — выше, ниже?
— Выше.
— Есть 3-й, 4-й. А выше могу предложить 11-й этаж, 14, 15, 16, 17-й.
— А рассрочка у вас есть? — объясняем менеджеру свою проблему с нехваткой средств.
— До конца года.
— Это сколько в месяц платить?
— Я вам грубо отниму. По $10 000. Или я могу поставить единый платеж в декабре.
— У вас облигации? — продолжаем допытываться обо всех нюансах.
— Да.
— Сдадут дом без задержек?
— По договору сдача будет в феврале, ключи — в апреле. Но наши строители говорят, что вроде как в декабре сдадут. Поэтому я и говорю, что рассрочка только до декабря. Я могу поставить январь, но вам, если его сдадут раньше, придется срочно погасить. Поэтому ориентируйтесь на декабрь.
— А есть рассрочка на большее время — может, на год?
— На год, на два, на три — но это будет только после ввода дома. Когда объект сдан и мы зарегистрировали право собственности на квартиру, тогда я могу продавать ее с другой рассрочкой. На сайте есть калькулятор рассрочки. Вводите свои цифры — и вам будут рассчитаны ежемесячные платежи. Сможете подобрать удобный платеж. Единственное, рассрочка платная: квадратный метр дорожает, но только на неоплаченный остаток.
— Можно посмотреть договор?
— Да, конечно. Сейчас он будет на строительство (стоимость квадратного метра не меняется), а после сдачи дома — обычный договор купли-продажи, который заключается в БТИ и в котором указана стоимость и то, как вы будете выплачивать (если рассрочка, то стоимость квадратного метра вырастает). Пишите e-mail, до конца дня скину, — говорит девушка и протягивает нам огрызок простого карандаша и небольшой листик белой бумаги (вручную порезанный на мелкие кусочки стандартный A4).
— После сдачи дома квадратный метр, наверное, подорожает?
— Тут не угадаешь. Все зависит от рынка. Понятно, что готовое жилье дороже, чем строительство. Но сейчас ведь кризис. Если раньше мы продавали по $1600, то теперь — по $1000.
— Когда поступит в продажу второй строящийся дом?
— В октябре-ноябре. Но тут опять же будет рассрочка как на строительство — по июль-август, недолго. Он ведь практически готов.
— А пока неизвестно, какая будет цена квадратного метра?
— Скорее всего, такая же, кардинально не поменяется. Единственное, что просто позже будем продавать и позже сдавать. А вы посмотрели квартиру? У нас по четвергам показывают квартиры — с 10:00 до 12:00. Приходите к дому — покажут любую.
Разговор, в котором нам самим приходилось вытягивать всю информацию, продлился около 8 минут. Все это время сидевшие рядом мужчины отнюдь не вполголоса вели свои разговоры — слова «контейнеры», «площадки», «пять-шесть», «и что мы будем делать», «какой вариант», «вообще без ничего» регулярно врывались в наш и без того еле клеящийся диалог. Мы, конечно, понимаем, что квартира нужна в первую очередь нам как покупателям, но и от продавцов, готовясь распрощаться с большими деньгами, ждешь большей заинтересованности.
Следующий адрес — Кнорина, 17. Здесь среди облезлых хрущевок и многочисленных пока еще желто-зеленых деревьев вырос бизнес-центр «Департ», в котором и разместился офис продаж застройщика «Тапас».
Агентство расположено на первом этаже — при наличии острого желания расстаться с деньгами блуждать по коридорам в поисках менеджеров для составления договора не придется. Находиться в офисе приятно: светло, просторно, стильно. Есть отдельная комната с двумя диванчиками для ведения переговоров.
На столе — красочные буклеты, расписывающие все прелести возводимых и уже готовых объектов. Нас же интересует кажущийся более-менее демократичным по цене «Мегаполис», в частности четвертый пусковой комплекс, который отлично виден с проспекта Дзержинского.
— Какой жилой комплекс? Может, вас интересует квартира в зачет? — сразу же уточняет девушка с ресепшена.
— «Мегаполис». Нет, нам нечего продавать.
— Секунду, — появления профильного менеджера пришлось ожидать всего 2 минуты.
— Здравствуйте, меня зовут Ирина, — вежливо начинает разговор девушка с документами в руках. Мы объясняем, что хотим приобрести «двушку» в «столбике».
— Есть квартиры общей площадью 73 «квадрата» — это минимальная. Открывайте буклет, листайте и смотрите планировку. «Двушки» выходят во двор, на проспект смотреть не будут.
— Судя по планировке, в ванной комнате есть окошко?
— Да.
— Квартира идет без стен, отгорожен только санузел, а так — свободная планировка. Двухкамерные стеклопакеты в комнатах, однокамерные — на лоджии.
— А это что за закоулок? — находим на планировке нечто на первый взгляд необъяснимое.
— Это второй небольшой балкончик. Его площадь входит в общую площадь квартиры, но с понижающим коэффициентом: фактическая площадь составляет 4 квадратных метра, а в скобках 2,8 — это вы и оплачиваете.
— Когда сдача дома?
— II квартал 2017 года, то есть летом.
— Расскажите, что по ценам и по этажам.
— По ценам: идет градация по этажности — с 3-го этажа по 16-й при стопроцентной оплате — $975, с 17-го по 21-й — $1050. Разница — $75 на квадратном метре. Также возможна рассрочка на четыре года, — предвосхищает наш вопрос Ирина. — Необходимо сразу внести 40% от стоимости, и остаток платежа будет в рассрочку на четыре года. Условно, если вы берете максимальную рассрочку, то с 3-го этажа по 16-й цена квадратного метра становится не $975, а $1225. Если берете рассрочку на год, то цена будет $1000, если на полтора — $1025. Чем меньше рассрочка, тем меньше цена квадратного метра. К тому же она фиксированная — уже никаких доплат, процентов не будет. То есть вы покупаете нужное количество облигаций по той стоимости, которую вы выбираете.
— Можно ли заплатить больше 40%?
— Можно. Пересчет стоимости квадратного метра при таком раскладе я не гарантирую, но это можно обсуждать.
— Какие этажи еще есть в продаже?
— Надо смотреть. Я пока пойду уточню, а вам подарок от нас — бонусная карта. Пожалуйста, заполните анкету и перепишите номер карты, — сказала Ирина и ушла сверяться с данными. Ее каблуки еще долго цокали по коридору. На наш взгляд, нелишним было бы выдать менеджерам ноутбуки или планшеты, чтобы они могли сразу же озвучивать самую актуальную информацию.
Девушка вернулась ровно через 5 минут.
— Знаете, забронировано только три квартиры, все остальное выкуплено. Остались только 17, 18, 19, 21-й этажи. Там «квадрат» дороже. Если брать рассрочку на 18 месяцев, то получается $1100, — уточняет менеджер; мы же умножаем площадь на цену и получаем отнюдь не бросовые $80 300. — Возможно, какие-то варианты появятся и что-то освободится. Мы ждем выпуска облигаций. Как только они появятся и мы будем готовы заключать договоры, обзвоним все брони, и, если их не подтвердят, вероятно, что-то освободится. Бронь держится обычно два дня, но так как сейчас облигаций нет, то ее продлили.
— Если покупать квартиру в рассрочку, в чьей собственности она будет находиться после сдачи дома?
— Есть несколько вариантов. Один из них — мы передаем квартиру в собственность, но она остается у нас в залоге. Соответственно, если вам нужно сделать перепланировку, вы получаете у нас согласие. Продать ее вы тоже не можете, как и подарить (то есть сделать любое отчуждение). Но у нас такая практика, что в собственность передаем.
— А в реальности как? По срокам строители уложатся?
— Сроки не переносим.
Перед тем как попрощаться, уточняем, сколько же горемычным супругам придется платить каждый месяц в течение полутора лет, если они все же начнут строить «двушку» по цене $1100 за квадратный метр. Выходит $1683 по курсу Нацбанка на день оплаты. Неслабо.
На этот раз мы задержались в офисе на 20 минут. Выпытывать информацию у менеджера не пришлось: она лилась бурной рекой. Ирина также поведала нам про «Браславский» и «Олимпик Парк». Правда, как и в предыдущий раз, потенциальные клиенты ушли от менеджера без какой-либо полиграфии: ни буклета, ни красивой папочки, ни распечатанных вариантов планировки. В общем, с пустыми руками.
Если кто и умеет создавать антураж, то это компания «А-100 Девелопмент». Панельные дома, выглядящие унылыми и безликими в Каменной Горке, в «Новой Боровой» в прямом и переносном смысле заиграли всеми красками. Вопреки желанию построить квартиру в Минске, держим путь в Боровую — может, там будет дешевле? Столичные улицы нам пока не по зубам.
Легко находим офис продаж, а там — красота: панорамные окна, высокие потолки, модный ресепшен, столики-диванчики и даже уголок для детей. Продумано все. Возле одной из стен призывно стоит аппарат, готовый напоить уставшего покупателя кофе и чаем, но никто из сотрудников горячих напитков нам не предлагает.
Деловой разговор начинаем без прелюдий: менеджер ни сама не представилась, ни нашими именами не поинтересовалась. Выслушав историю на $50 000 и с ходу дав понять, что купить «двушку» за эти деньги не получится, девушка уточнила наши предпочтения относительно жилья и начала предлагать варианты: «распашонку» на первом этаже в строящейся семиэтажке (этот вариант отвергаем сразу) и 60-метровую квартиру на 18-м этаже в уже построившемся «столбике».
— По цене эти два объекта практически не отличаются, — отвечает на наш вопрос специалист. — Разница в том, что один дом еще только строится и будет сдаваться в мае, а второй уже сдан. В 19-этажном доме стоимость квадратного метра будет $1120, он еще продается по стоимости строящегося. Цена квартиры получается $67 200. Разница — $17 200.
У нас есть система кредитования в «Белгазпромбанке»: кредит дается на 15 лет, первоначальный взнос — минимум 40%, максимум 60%. По процентам: первый год будет 17,5% годовых, а впоследствии — 24% годовых. Процент привязан к ставке рефинансирования, если ставка падает, то и процент падает. Возможно досрочное погашение кредита.
— Но наши $50 000 — это больше 60%…
— Да, максимум в вашей ситуации — $40 320.
— Получается, $10 000 зависает и на них еще проценты пойдут…
— Вы можете заплатить эти $10 000 в первый же месяц.
— А от застройщика нет никакой рассрочки?
— От застройщика есть — на три года, — странно, почему нам пришлось спросить об этом самим, а не узнать раньше, чем о кредите от белорусского банка.
— А там какие условия?
— Максимум на три года, минимальный первоначальный взнос — 40%, дальше уже зависит от ваших пожеланий. Плюс выбираете период, который вам необходим. Стоимость увеличивается с увеличением периода.
— Посчитайте платежи с рассрочкой на полтора года и первым взносом в $50 000.
— Итоговая стоимость квартиры получится $71 940, ежемесячные выплаты — примерно $1200.
— А кто является собственником квартиры?
— Собственник — компания, как только вы выплатите рассрочку, мы отдаем все документы и вы идете оформлять право собственности на себя.
— То есть если надо сделать ремонт, то это надо согласовывать с вами? — приходится допытываться у менеджера.
— Если вы собираетесь делать перепланировку, то да. Так просто не разрешат. Это же касается и полной переделки электрики (не пару розеток добавить, а серьезные изменения). Это запрещено. Потому что квартира наша и чуть что мы несем за нее ответственность.
— Коммунальные платежи как начисляются?
— По обычным тарифам.
— А прописаться туда можно?
— Только с нашего разрешения, чтобы вы туда не прописали 20 человек, в том числе несовершеннолетних.
— То есть ребенка прописать нельзя?
— Надо разговаривать.
Менеджер не стала скрывать, что дома стоят «впритирку» и окна нашей «двушки» будут на стыке многоэтажек. Но, как заверяет она, никаких неудобств это не доставит, тем более что и сторона удачная — юго-восточная. А вид так и вовсе должен заворожить: библиотека, церковь, зеленая территория. К тому же в доме два лифта. По словам специалиста, в высотке остались свободными только две квартиры, все остальные распроданы.
Кажется, вариантов у нас особо нет — надо брать то, что дают. И тут решаем поинтересоваться наличием детского сада и школы. Узнаем, что садик уже почти строится (начало работ — в октябре), а школы доступны в старом районе через дорогу. Совершенно случайно выясняется, что в октябре (считай, через неделю) начнется строительство 11-этажного дома. Почему не сказать об этом клиентам? Информации нет? Но ведь она будет совсем скоро. Если бы не вопросы про устройство района, мы бы и не узнали о предстоящем строительстве дома, в котором, возможно, будут подходящие для нас варианты.
На прощание менеджер выдает нам красивую папочку, в которую помещает фирменный буклет с планировками дома-«столбика» и распечатку платежей, если нам вдруг взбредет в голову оформить рассрочку на полтора года, тем самым увеличив стоимость панельной 60-метровой квартиры с $67 200 до $71 940. В офисе мы провели 14 минут.
Знакомясь со столичными девелоперами, мы не могли не заглянуть в офис застройщика с мировым именем. Из всех проектов Dana Holdings бесквартирных «супругов» заинтересовал многообещающий «Минск-Мир». Дебютант будущего делового центра жилой дом «Диадема» растет как на дрожжах. Надеемся отхватить «двушку» по приятной цене: застройщик известен своими акциями.
Офис продаж данного жилого комплекса разместился не где-нибудь, а в историческом здании аэропорта Минск-1. Под торговлю недвижимостью отведен весь просторный светлый холл. Столы стоят по периметру и не очень густо. Глядя на всю эту лепнину и высоченные узорчатые потолки, так и тянет прокричать «Я купил квартиру!», чтобы эхо сто раз повторило радостную весть.
Не успели мы войти, как сотрудница на ресепшене предложила отведать кофе. Не поленилась угостить клиентов и менеджер Надежда.
— Вы на сайте смотрели планировочки? — сразу же уточняет девушка.
— Только в общих чертах. Сейчас подъехали на стройку, посмотрели, как продвигается.
— В наличии есть такие двухкомнатные квартиры, — Надежда разложила перед нами большие хорошо отпечатанные листы с несколькими типами планировок. Менеджер сразу же указала и подъезды, в которых расположены «двушки», а также уточнила, как они ориентированы по сторонам света. — Получается так, что кухня совмещена с гостиной, а комнаты небольшие. Планировка свободная, перегородок в квартире не будет. Поэтому кухню вы, в принципе, сможете сделать в любом месте, главное — привязка к стояку. В квартире их два. Квадратный метр в квартире на 8-м этаже (почти 60 квадратных метров) при стопроцентной оплате обойдется в $879. Цена вырастает в зависимости от этажа: плюс $10 за каждый этаж.
— Квартиры типов 3 и 3а побольше (около 73 «квадратов»), их можно даже в «трешку» переделать. Квадратный метр на 12-м этаже будет стоить $809 (общая цена квартиры — $59 453), — поясняет менеджер, а мы не можем нарадоваться такой сладкой цене. Девушка между тем продолжает говорить, клещами тянуть из нее информацию не приходится. — Дом активно строится, сдача — август 2017-го, то есть через год. Стройка образцово-показательная, переживать за качество не придется.
— У нас на руках только $50 000 — и это максимум, доложить не из чего, — раскрываем карты.
— А рассрочку вы не рассматриваете? Вы вносите 90% от общей суммы, а 10% — в рассрочку без процентов до окончания строительства, то есть до августа 2017 года. Цена квадратного метра при таких условиях не вырастает. Если берете квартиру площадью 60 квадратных метров, к примеру, на 10-м этаже, то ее стоимость будет $53 500 с копейками — выплаты в месяц совсем мизерные для вас, как видите. Квартира площадью 70 квадратных метров на 11-м этаже обойдется уже почти в $60 000, но и внести сразу надо будет больше — порядка $53 000. Найдете $3000? Если нет, то надо будет разговаривать с руководителем, сможем ли мы пойти на уступки.
Но вы же обратили внимание, что из-за формы дома некоторые комнаты сужаются? Кого-то это смущает, кого-то нет. Вообще, квартиры раскупают хорошо. Еще: квартиры у нас сдаются без отделки — без стен, без стяжки, без штукатурки, без разводки труб. В квартиру будет заведен электрокабель со щитком, всю разводку вы делаете сами.
— Санузел отгорожен?
— Будет только три кирпича стоять. Возведение этих стен до потолка не надо согласовывать. А вот если захотите ставить новые стены, то это уже считается перепланировкой — надо согласовать. Вам надо будет на плане нарисовать стены и обращаться к главному архитектору Октябрьского района, одобрить, потом вызвать БТИ и получить новый техпаспорт.
Разговор в офисе застройщика продлился 18 минут и был самым приятным из всех пережитых нами как по форме, так и по содержанию общения: менеджер подробно рассказала обо всем — от строительной готовности дома на данный момент до того, какие будут установлены стеклопакеты. Она же снабдила нас фирменной папочкой с документами. И напоследок заверила: никаких социальных квартир в доме не будет.
У всех застройщиков, кроме «А-100», который сейчас не возводит интересующий нас объект, мы взяли образцы договоров на строительство и попросили прокомментировать столь важные документы адвоката Сергея Зикрацкого:
— При заключении договоров на долевое строительство жилья настоятельно рекомендую читать их до подписания. Если есть возможность, сделайте это вместе с юристом. Договоры, как правило, большие, и неопытный глаз может пропустить существенные детали.
Сразу замечу: поскольку договоры готовят застройщики, то большинство таких договоров однобокие — защищают интересы застройщика в ущерб интересам дольщика. При этом застройщики очень неохотно идут на корректировку своих стандартных договоров. Причем в большинстве случаев чем крупнее застройщик, тем сложнее с ним договариваться. Очень часто я слышу фразу: «Наш договор стандартный, мы ничего в нем менять не будем. Если не хотите — не подписывайте. Если намерены строить — подписывайте без изменений». И даже несмотря на это, договор надо читать — и делать это надо внимательно и серьезно. Бывает, договор содержит такие условия, что лучше на самом деле отказаться от строительства, чем его подписать.
Вот лишь несколько моментов, на которые надо обратить внимание при заключении договора.
Предмет и характеристики строительства. В договоре должно быть четко определено не только месторасположение дома и квартиры, но и их существенные характеристики. Так, например, в одном из договоров сказано, что квартира строится без стяжки полов, без штукатурки, шпатлевки стен, без установки подоконников, без внутриквартирной разводки водопровода, канализации, электроразводки, без сантехники. В то же время у многих других застройщиков цена квартиры уже включает эти работы.
Также обращаю внимание, что, согласно договору долевого строительства, застройщик несет обязательства по строительству исключительно квартиры в соответствии с указанными в договоре характеристиками. Это означает, что застройщик вправе без согласия дольщика вносить изменения в свойства и характеристики лифтов, холлов, лестниц, внешнее оформление здания. Для всего этого застройщику в большинстве случаев достаточно внести изменения в проект и согласовать его. Поэтому если какая-то из характеристик самого здания является для вас принципиальной, требуйте внесения ее в договор.
Сроки строительства. В договорах, как правило, указывается срок строительства, уставленный проектной документацией. Однако большинство зданий у нас сдаются с опозданием. Поэтому существенным является определение в договоре порядка корректировки сроков. В некоторых договорах указано, что застройщик вправе изменить срок, согласовав его с местным исполкомом. При этом застройщик предоставляет дольщику дополнительное соглашение с новым сроком, а дольщик, который не высказался против такого срока, считается согласившимся с ним. Такой вариант защищает интересы только застройщика, потому что, согласившись на перенос сроков строительства, дольщик лишается прав требовать уплаты штрафных санкций за их срыв.
Стоимость. Законодательство разрешает устанавливать стоимость квартиры или квадратного метра в иностранной валюте при условии оплаты в белорусских рублях. Многие застройщики пользуются этой нормой. В связи с этим надо внимательно читать правила договора относительно курса, по которому будет вестись пересчет валюты. Некоторые застройщики используют курс Нацбанка, другие — его же, но увеличенный на 1—2%, третьи могут привязаться к курсу коммерческих банков и так далее.
Возврат денег. Никогда нельзя забывать, что может возникнуть необходимость расторгнуть договор и вернуть вложенные средства. Указ президента о долевом строительстве определяет, что в том случае, когда цена была установлена в иностранной валюте, но оплачивалась в белорусских рублях, возврат денег должен быть сделан в белорусских рублях, но по курсу, действующему на момент возврата. Однако указ разрешил застройщикам в договорах с дольщиками устанавливать иной курс. Так, например, в одном из представленных договоров было установлено, что при возврате денежных средств применяется курс, действовавший на дату внесения средств. Следовательно, вне зависимости от фиксации цены на квартиру в долларах дольщик в случае возврата получит рубли по старому курсу.
Дополнительные расходы. При заключении договора всегда уточняйте, будут ли дополнительные расходы. Так, например, на дольщика могут перевыставить расходы на изготовление технического паспорта или расходы по содержанию квартиры с момента ввода дома в эксплуатацию до момента передачи квартиры дольщику. Также изменение стоимости квартиры может быть связано с тем, что в договоре указывается площадь квартиры на основе проекта, а фактическая площадь может быть другой.
Ответственность. Чаще всего в договорах долевого строительства ответственность застройщика минимальна, зато дольщика можно оштрафовать за любую провинность — начиная от непредоставления информации или неподписания дополнительного соглашения и заканчивая просрочкой оплаты.
Перепечатка текста и фотографий Onliner.by запрещена без разрешения редакции. nak@onliner.by