Они и раньше казались простому белорусскому рабочему чем-то запредельным, а сегодня, когда доллар предательски понизил большинству честный заработок, стали недоступными окончательно и бесповоротно. VIP-квартиры в аренду стоимостью от $1000 в месяц всегда населялись преимущественно иностранными персонами с хорошим доходом. Сегодня тенденция не изменилась, а к числу тех, кто может позволить себе жить в дорогих апартаментах, прибавились «айтишники». К их счастью, элитные квартиры, как и бюджетные, просели в цене. Сколько стоит сегодня жилье с дизайнерским ремонтом и кто его снимает?
На данный момент в базе сервиса по аренде квартир Onliner.by есть около 140 объявлений о сдаче квартир стоимостью от $1000 в месяц. Стоит ли говорить, что такое важное дело собственники чаще всего предпочитают поручать агентствам. Большинство объявлений висят долгими месяцами, мозоля глаза тем, кто ищет варианты намного дешевле. Несколько лет назад обычным делом были объявления с ценником $2—3 тыс., сегодня же средняя планка скромно остановилась на $1500.
Такая квартира на Сторожевской предлагается за $2500. За эти деньги квартиранты получат не только жилье, но машино-место в подземном паркинге.
Немного дешевле — за $2000 — сдается четырехкомнатная квартира на Старовиленском тракте. Из элитного в ней — дизайнерский ремонт, паркетный пол и плитка с подогревом, немецкая бытовая техника, итальянская мебель и многое другое.
На проспекте Независимости можно найти совсем недорогой вариант. Года два назад за такие хоромы нужно было бы платить не менее $2000 в месяц, сегодняшняя цена — $1500.
Звоним по одному из объявлений о сдаче квартиры стоимостью $2000.
— Около полугода квартира сдавалась посольским представителям, но они съехали, и сейчас я, как доверенное лицо собственника, ищу новых жильцов. Квартира рекламируется уже месяца три. Из-за того, что хозяин не хочет снижать цену, спрос небольшой, — рассказали нам по телефону.
По другому номеру ответила сама собственница квартиры на проспекте Победителей стоимостью $3000. Женщина совершенно не паникует по поводу упавшего спроса: квартира сдается давно, есть в базах многих агентств и своего клиента когда-нибудь найдет. Но хозяйка все же сетует: цену пришлось снизить, платежеспособность у людей не такая, как раньше.
Хозяйка трехкомнатных апартаментов на Корш-Саблина стоимостью $1300 ищет квартирантов уже два месяца, но пока все, кто интересуется такой недвижимостью, старается сбить цену и не спешит заселяться.
— Рынок давно просел. Два года назад цены были в два раза выше, да и квартир на рынке было меньше. Квартира на Корш-Саблина пустует уже два месяца, а люди, которые приходят ее посмотреть, предлагают за нее в два раза меньше. Сейчас стоит цена $1300, интересующиеся предлагают снизить ее до $1000, и то без особого энтузиазма.
Клиенты — обычно приезжие, так было всегда: россияне, казахи, турки. Белорусы такие квартиры не смотрят. Но дело в том, что и у россиян платежеспособность понизилась. К тому же зачем платить больше, если можно снять примерно такую же квартиру за меньшие деньги?
Если бы много лет назад, когда в квартиру было вложено больше $150 тыс., мы знали, что сегодня будем сдавать ее за бесценок, мы бы этим бизнесом не занялись. Поймите, у собственников тоже много проблем. Мы одолжили деньги на ремонт и до сих пор их отдаем. Одна знакомая опустила стоимость хорошей квартиры с $1000 до $500 и все равно не может найти квартирантов.
* * *
Длинный дом в самом сердце Немиги наряду с домом «У Троицкого» можно назвать самым настоящим логовом элитных квартир в аренду. Владея жильем в центре, собственники прекрасно понимают, что лучшее его использование — сдача за немалую сумму. Желающие пожить в царских условиях и иметь возможность быстро добраться в любое место в центре найдутся всегда. Артем сдает квартиру на Немиге уже больше года.
Раньше собственник сам жил в этой «двушке», правда, условия были не такие, как сейчас. Несколько лет назад он смекнул: квартира в центре может приносить гораздо больше пользы, если не жить в ней, а сдавать ее в аренду.
— Подумал: почему бы и нет? Геолокация квартиры позволяет извлекать из нее выгоду. Понятно, если бы она находилась в Каменной Горке, от комплексного ремонта я бы, скорее всего, воздержался. В этом районе период возврата инвестиций увеличивается до 8—10 лет.
Имея жилье в центре, которое сдаешь в аренду, можно быть уверенным, что возврат инвестиций произойдет обязательно. В среднем для того, чтобы вернуть вложенные в ремонт деньги, требуется от 3 до 5 лет. До 5 лет — хороший показатель в арендном бизнесе в Минске.
Количество вложенных средств зависит от дизайн-проекта. Выделив на ремонт $15 тыс., вполне реально найти подходящие материалы. Это большой труд для дизайнера: нужно не просто сделать картинки, но и знать места, мастеров, ремесленников. В мою квартиру вложено около $20 тыс. Полностью была изменена планировка, сносились стены, поднимался пол, потому как он был весь кривой, были 15-сантиметровые перепады, менялась вся электрика. Комплексный ремонт под ключ длился 8 месяцев. Уложиться можно и в меньший срок.
Понятно, что ситуация в стране не позволяет арендному бизнесу быть таким рентабельным, как 2—3 года назад. Два года назад я разместил в интернете всего лишь рендеры квартиры, оценил ее в $1500, и образовалась очередь из трех человек. В последний раз квартира пробыла на экспозиции около месяца. Несмотря на то, что сегодня сдать элитную квартиру стало труднее, у каждого жилья есть свой арендатор, который придет и скажет: «Вау, я себя тут чувствую классно!»
По словам Артема, половина всех интересующихся квартирой — это работники IT-сферы. Также потенциальными клиентами являются топ-менеджеры компаний, преимущественно строительных. Элитным жильем в Минске интересуются и российские «айтишники»: здесь им гораздо проще снять более комфортную и недорогую квартиру, чем в Москве. Бессменные клиенты арендных бизнесменов — приезжие. Артем к выбору жильцов подходит серьезно:
— Сперва спрашиваешь у человека, чем он занимается по жизни. Поводом для отказа может стать предложение сбросить цену. В этом я сразу отказываю: цена не меняется. Какие-то вопросы задает и он. Вероятно, мы не подойдем друг другу, так зачем зря тратить время?
Был ли большой спрос? В один день поступило шесть звонков, 30% из которых от агентств, в другой — вообще ноль звонков, спустя два дня — опять волна звонков. В среднем было два-три просмотра в неделю.
Сегодня квартиру Артема снимает молодая пара «айтишников». Договор заключен на год.
— Кроме месячной арендной платы, я беру залог. Это принципиальный момент. Я отклонил четыре предложения только из-за того, что клиенты не захотели оставлять страховой депозит.
Все зависит от состояния квартиры. Если она сдавалась посуточно на протяжении нескольких лет, понятно, что пора в ней что-то менять, покупать новое. А когда у квартиры фактически первая сдача, то без депозита не обойтись. Допустим, домашний кинотеатр Sony здесь сто́ит $1000, телевизор — $580, стеклянные перегородки — $2000.
Квартирантка со своим молодым человеком вселились в квартиру недавно. Спрашиваем: каково это — каждый месяц отдавать за аренду стоимость одного квадратного метра в неплохой новостройке в столице?
— Мой молодой человек работает в IT-сфере. В офисе у них все красиво, техника Apple. Для того чтобы прекрасно чувствовать себя, работая дома, он должен быть окружен комфортом. Раньше мы жили в квартире родителей, в которой было красиво и уютно. Съезжая, мы решили, что условий хуже мы не хотим. Комфорт — на первом месте. Не будет его — не будет ни работы, ни денег. Всю жизнь можно на себе проэкономить, но какой в этом смысл? Снял такую квартиру — и прекрасно себя чувствуешь. На жилье тратим половину заработка.
Артем говорит:
— На Западе люди примерно столько и тратят на аренду жилья, и снимают квартиры они чаще, чем покупают. Имея заработок в $3—4 тыс., они отдают около $1500 за квартиру c хорошей «начинкой», условиями и техникой.
В заключение Артем высказывает философскую мысль, близкую известному высказыванию Стива Джобса:
— Если думать только о финансовой составляющей, будет сложно заниматься бизнесом. В первую очередь нужно думать о комфорте людей, которые будут жить в квартире. И в этой мысли нет иронии. Когда заботишься о том, чтобы у всех все было хорошо, и у тебя со временем настанет благополучие.
* * *
О ситуации на рынке аренды элитного жилья с точки зрения риелторов Onliner.by рассказал специалист агентства «Гарант Недвижимость» Алексей:
— За последний год средняя стоимость аренды элитных квартир уменьшилась на 33%. Есть такие квартиры, которые сдаются по $400—500, а в их ремонт вложено не менее $150 тыс. Это квартиры, в которых постельное белье стоит €200. Для таких собственников аренда стала действительно невыгодной. Самые дорогие предложения сегодня встречаются на улицах Сторожевской, Гвардейской, Чехова, Пионерской, Жасминовой, Тепличной.
Стоит сказать, что даже сегодня стоимость многих дорогих квартир завышена. Интересна реакция москвичей, когда они приезжают к нам, ищут квартиры и рассматривают варианты. Они уверены: Минск — это не Москва, ценник тут ниже. И сильно удивляются тому, что стоимость на самом деле несильно-то и отличается.
Зачастую очень дорогие квартиры снимают иностранные компании, у которых есть представительства в Минске, для своих сотрудников. Еще посольские представители. В элитных квартирах живут и иностранные бизнесмены, которые приезжают к нам и могут позволить себе шиковать.
Мы придерживаемся той позиции, что если цена соответствует качеству, то квартира быстро найдет жильцов. Если же цена завышена, она может висеть в объявлениях подолгу. В нашей базе есть коттедж, который пытаются сдать за $7 тыс. Даже в Америке такого нет.
С другой стороны, собственники элитного жилья — это не те люди, которые нуждаются в деньгах и будут без раздумий снижать цену. Они спокойно ждут клиента, который снимет жилье за ту предложенную цену.
Читайте также:
Перепечатка текста и фотографий Onliner.by запрещена без разрешения редакции. nak@onliner.by
