КАК ВЫИГРАТЬ MACBOOK?До 27.09 заказывайте в приложении Каталог Onlíner на сумму от 99 ƃ и получите шанс выиграть MacBook или ещё 18 призов!

Что предлагают на рынке недвижимости?

Начинаем с тяжелой артиллерии. На улице Румянцева, практически у самого монумента Победы, выставили на продажу 4-комнатную квартиру площадью 163,5 «квадрата». Расположилась она в пятиэтажке 2005 года, стилизованной под фундаментальную сталинку. Дом совсем небольшой — всего на 10 семей, с закрытой территорией, подземным паркингом и консьержем. В середине нулевых это был максимальный уровень приватности, который можно было найти в самом центре Минска.

Планировка тут полностью соответствует духу времени, когда строили с размахом. Внутри обустроили огромную гостиную со столовой зоной, которая переходит в отдельную кухню, также есть кабинет и две спальни с собственными гардеробными. А санузлов в квартире сразу три!

Интерьер выглядит так, будто его создавали для особняка европейского аристократа, случайно оказавшегося в Минске начала нулевых. Владельцы явно не боялись переборщить: здесь сочетаются массивная мебель ручной работы, хрустальные люстры с аметистом и сусальным золотом, лепнина, мраморные подоконники и даже колонны под декоративные вазы.

При этом с технической начинкой здесь тоже полный порядок: в квартире установлена приточно-вытяжная вентиляция, кондиционеры, система теплого пола и даже такой редкий атрибут элитного жилья нулевых, как встроенный центральный пылесос.

Обойдется такой вариант в нескромные 4 500 000 рублей ($1 490 000 по курсу). «Квадрат» здесь стоит 27 607 рублей, или чуть более $9000 в эквиваленте.

Еще один привет из прошлого отыскался недалеко от Слепянской водной системы — на Жасминовой улице. В клубном доме 2010 года предложили 4-комнатное жилье. Из бонусов малоэтажной застройки — всего по две квартиры на площадке. Также в распоряжении владельцев есть личное подвальное помещение для хранения вещей.

Размер объекта — 172,5 «квадрата». Из окон открывается панорамный вид на воду, парк и Национальную библиотеку. Главное место в планировке занимает объединенное пространство кухни и гостиной. Кухонную зону отделили от столовой барной стойкой, а в самой гостиной обустроили эркер и установили камин. В квартире предусмотрена большая мастер-спальня с выходом на лоджию, детские комнаты, два санузла и отдельная постирочная.

Дизайн оформили в классическом стиле и довольно нежной цветовой палитре — доминирующими цветами являются кремовый и сиреневый. Светлая мебель, аккуратный текстиль в тон и отсутствие массивных темных элементов создают ощущение легкости и уюта, а трехметровые потолки придают комнатам дополнительный объем.

Стать владельцем этой недвижимости можно за 2 090 000 рублей (порядка $692 000 по курсу).

А на улице Пулихова можно купить жилье из пяти комнат. Площадь объекта — солидные 184,2 «квадрата», и это единственная квартира на этаже.

Главная особенность планировки — нетипичная геометрия комнат. Авторы проекта смело отошли от стандартных прямоугольников: столовую зону и главную ванную комнату вписали в сложные многогранники. В коридоре предусмотрели второй свет со стеклянным потолком, пропускающим верхнее освещение. В квартире также есть отдельная кухня, три спальни и дополнительный санузел.

Центром притяжения служит парадная гостиная на 58 «квадратов» с трехметровыми потолками. Она стилизована под замок: тут установили массивную резную мебель из дерева, гигантский комод. Изюминкой пространства стал действующий камин необычной формы — он выполнен в виде круглой сферы-купола.

Прослеживаются в интерьере и отголоски евроремонта — зеркальные шкафы-купе, массивные кожаные диваны, характерная для тех времен плитка.

Цена квартиры — 2 270 622 рубля (или около $751 860 в эквиваленте).

Следующий объект — двухэтажная квартира на улице Парниковой. Здесь довольно необычный интерьер: не классический евроремонт, а стиль хай-тек. Жилье отличают многоуровневые потолки, скрытые подсветки в нишах и явная любовь владельцев к стеклу, хрому и глянцу. На цвета тоже не скупились — в оформлении спокойно соседствуют сиреневый, серый, насыщенный желтый и зеленый.

Размер жилья — 190,5 «квадрата». Планировка четко делит пространство на две части. На первом этаже (с внушительными трехметровыми потолками) расположилась общественная зона: просторная гостиная с дровяным камином, отдельный домашний кинотеатр, совсем небольшой кабинет и встроенная кухня с барной стойкой. Второй уровень отдали под приватную зону со спальнями. Всего санузлов в квартире три, причем один из них — с джакузи и полноценным окном.

Из интересных инженерных бонусов — персональное отопление.

Собственники оценили свою жилплощадь в 1 108 211 рублей (или $366 960 по курсу).

На улице Чехова, близко к Парку Победы, предлагают 5-комнатную квартиру, чей размах поражает: общая площадь составляет 231,6 «квадрата» — и это все находится на одном этаже! Одна только гостиная растянулась почти на 39 кв. метров, что по размеру сопоставимо с полноценной однокомнатной квартирой. Кухне отмерили почти 29 «квадратов» — такого пространства хватит для любых кулинарных экспериментов. Кроме того, планировка включает три спальни, кабинет, отдельную постирочную, гардеробные, а также сразу три санузла с бойлерами и подогревом полов.

Сам интерьер получился максимально ярким и, как бы сейчас сказали, дофаминовым — владельцы явно не боялись смелых решений. Здесь сохранились все основные черты евроремонта: сложные конструкции из гипсокартона, витражные вставки в потолке, глянцевая мебель… А стены коридора вообще украсили фотообоями с гигантскими клавишами. Музыкальная тема тут не случайна — в гостиной стоит рояль.

Эксперименты с цветом и декором продолжаются по всему жилью: один из санузлов выложили миксом из оранжевой и синей плитки, а на потолке одной из спален поместили репродукцию классической картины в зеленых флуоресцентных оттенках — рассматривать ее можно лежа на кровати.

Стоимость такого необычного пространства практически в центре Минска — 2 836 536 рублей (порядка $939 250 в эквиваленте).

Последний и, пожалуй, самый впечатляющий объект нашей подборки — это двухуровневый пентхаус в элитном комплексе «Залаты Маентак». От его размера можно потерять дар речи — этот гигант занимает два верхних этажа дома, а это 338,4 «квадрата».

Главная фишка этого пространства — огромная терраса на 99 кв. метров, обустроенная прямо на крыше. Ее обшили сибирской лиственницей, поставили там перголу, садовую мебель и барбекю. Причем отдыхать здесь можно круглый год: для холодной поры предусмотрели закрытую застекленную часть, а летом остается открытая зона, с которой открывается красивый вид на город.

На первом уровне разместили 50-метровую гостиную с кухней, где подоконники, бар и столешницы выполнены из натурального мрамора, а также две спальни (каждая со своим санузлом и джакузи), гостевой туалет, постирочную и топочную. На втором уровне находится еще одна мастер-спальня с душевой и выходом на ту самую террасу. Всего в квартире насчитывается три балкона и лоджия.

Интерьер выполнен в классическом стиле: внутри буквально все сверкает, блестит и транслирует глянцевый дворцовый шик. При этом инженерная начинка вполне современная: свой газовый котел для индивидуального отопления, кондиционеры во всех комнатах, теплые полы по всей площади, система водоочистки с бойлером на 200 литров, приточная вентиляция и «умный дом» с сигнализацией.

За этот гигантский пентхаус с личной крышей владельцы хотят 2 287 744 рубля (около $757 530 по курсу). Правда, за мебель, технику и два машино-места в подземном паркинге просят доплатить отдельно.

Эксперт: «Эти квартиры точно не нужно списывать со счетов»

Чтобы понять, есть ли сегодня реальный спрос на такие гигантские квартиры и кто их покупает, мы пообщались с риелтором «Твоя столица. Агентство недвижимости» Анастасией Циманович.

— Почему в 2000-х застройщики и покупатели ориентировались на огромные площади — 150—200 и более «квадратов»? Это была попытка компенсировать советский дефицит или реальная семейная необходимость?

— Немного того и другого. До 1990-х жилье в СССР предоставлялось по нормативу — 9 кв. метров на человека, в лучшем случае — 12. О квартире на 200 «квадратов» советский гражданин не мог и мечтать: государство четко определяло минимум пространства, которого хватало для жизни. Большие площади просто не строили. Трехкомнатная квартира в хрущевке — это 55—60 кв. метров, в панельках 1980-х ее размер вырос примерно до 60—70, а четырехкомнатной — до 70—90. По сегодняшним меркам это совсем немного. Но для СССР это уже считалось вполне нормальным жильем для семьи.

В 1990-е ситуация изменилась: появились люди, которые зарабатывали хорошие деньги и впервые получили возможность самостоятельно решать, сколько жилья им нужно. Возник простой запрос: «Хочу столько, сколько могу сам себе позволить». Коммерческие застройщики быстро его подхватили: для массового покупателя — одна площадь, для состоятельного — 150, 200 кв. метров и даже больше. В каком-то смысле действовал принцип «за ваши деньги — любой каприз».

У застройщиков тогда впервые появилась возможность не ужиматься до норматива, а проектировать и продавать недвижимость под реальный образ жизни человека. Например, для семьи с двумя-тремя детьми с необходимостью разместить несколько поколений и оборудовать кабинет 150—200 кв. метров могли быть вполне функциональными.

— Но насколько вообще могут быть функциональными эти гигантские планировки?

— Изначально они были недостаточно удобными. Это пришло позже, вместе с опытом и западными стандартами. В квартирах 2000-х мы видим огромные холлы и длинные коридоры, которые «съедали» метраж. Гостиные — по 40—50 «квадратов», а кухни — маленькие, по 10—12. Сегодня кухня-гостиная — это центр дома. Тогда это было иначе. Гардеробные и постирочные не предусматривались вовсе. Санузлы — один-два, но небольшие. То есть площадь была, а эффективно использовать ее не получалось.

Именно поэтому в 2000-х стали очень популярны замысловатые перепланировки. Люди самостоятельно искали ту самую эргономику, которой не хватало в исходном проекте: зонировали помещения, переносили кухни, объединяли санузлы, избавлялись от лишних коридоров, создавали гардеробные.

По сути, покупатель сам становился немного архитектором — пытался найти правильное применение «лишним» квадратным метрам. Кому-то удавалось, кому-то — не очень.

— Кто был основным покупателем квартир в первых минских клубных домах?

— В первую очередь — люди, которые в новой экономике получили возможность покупать жилье другого уровня: предприниматели, руководители компаний, представители финансового и делового сектора.

И здесь важно помнить саму атмосферу того времени. Рынок премиального жилья только формировался. Клубный дом был не просто квартирой с большой площадью — это был довольно новый для Минска формат приватного городского жилья. Некоторые здания строились с небольшим количеством квартир, закрытой территорией, паркингом, охраной и другими атрибутами премиального сегмента. Они даже не продавались по привычной сегодня схеме массового рынка — распределялись исключительно среди своих.

Поэтому покупатель приобретал не только квадратные метры. Он покупал локацию, приватность, архитектуру и некий особый статус.

— Кто сегодня становится покупателем квартиры площадью 150—300 кв. метров в доме 2000—2010 годов постройки? Это те же люди «старой закалки», многодетные семьи, IT-предприниматели или иностранцы?

— Покупатели изменились, но не исчезли. Можно разделить их на несколько категорий. Первая — семьи, которым действительно нужен метраж: несколько детей, старшее поколение, необходимость в кабинете. Вторая — те, кто ищет статус по «старой цене»: метр в таких домах часто дешевле, чем в новостройках, а дом уже имеет репутацию. Третья — инвесторы, которые приобретают жилье под конкретный сценарий: сдача в аренду, представительские цели. Четвертая — иностранцы, но это редкость.

Точных данных о том, какой процент первых владельцев до сих пор остается в своих стенах, нет. Но можно с уверенностью сказать, что сценарии у многих поменялись. Дети выросли и разъехались (в том числе за границу), а сами хозяева нередко меняют гигантские «квадраты» на загородные коттеджи или перебираются в современные премиальные комплексы с принципиально иным уровнем сервиса.

Освободившееся жилье часто уходит в сегмент долгосрочной аренды. Просторные объекты охотно снимают дипломаты, иностранные специалисты и топ-менеджеры крупных компаний. Правда, к подобным вариантам арендаторы предъявляют максимальные требования: их интересуют не просто метры, а безупречное состояние ремонта, свежая «начинка» и качественное обслуживание дома.

— Сколько таких объектов сейчас находится в базе вашего агентства недвижимости?

— На момент подготовки интервью в базе «Твоей столицы» было 12 квартир площадью от 150 кв. метров в домах, построенных с 1995 по 2010 год. Цена предложения — от 525 000 до 3 150 000 рублей. Стоимость квадратного метра в представленных объектах в основном находится в диапазоне 6000—10 000 рублей, но встречаются и более низкие значения.

— Как эти квартиры выдерживают конкуренцию с современными новостройками?

— На самом деле они конкурируют не столько с новостройками, сколько за один и тот же образ жизни покупателя. У старых клубных домов есть то, чего нет в новых ЖК: «намоленная» локация, сформированное окружение, архитектура и история дома. Некоторые здания 2000-х и сегодня выглядят вполне самобытно. Например, клубный дом на Кольцова, построенный в 2005 году, имеет всего 28 квартир и изначально проектировался с большими, в том числе двухуровневыми квартирами.

У таких объектов есть и другие плюсы: небольшое количество соседей, закрытая территория, высокие потолки, большие окна, хорошие видовые характеристики.

Но есть и обратная сторона. Инженерия и общие пространства требуют обновления. Планировки могут оказаться морально устаревшими. Ремонт двадцатилетней давности, каким бы дорогим он ни был в свое время, сегодня может казаться покупателю не преимуществом, а дополнительной статьей расходов. Особенно забавно, когда продавец говорит: «Вся мебель и техника остаются», а покупатель мысленно уже составляет список того, от чего первым нужно избавиться.

— Как складывается ценообразование на такие объекты: какова средняя стоимость квадратного метра по сравнению со стандартным жильем? Готовы ли собственники существенно снижать цену с учетом большой площади, которая все равно формирует высокую итоговую стоимость?

— Логика рынка понятна: метр в квартире 2000-х обычно должен быть дешевле сопоставимого современного жилья, особенно если требуется серьезное обновление. При этом итоговая сумма все равно останется высокой. 180 квадратных метров — это 180 кв. метров, даже если каждый из них продается со скидкой.

Есть и психологический фактор. Собственник помнит, сколько когда-то стоили итальянская плитка, кухня на заказ и техника, привезенная из-за границы. Покупатель смотрит на тот же интерьер и думает, сколько будет стоить все это заменить. Поэтому главный вопрос: не сколько собственник когда-то вложил, а сколько сегодняшний покупатель готов заплатить за квартиру в ее нынешнем состоянии.

И здесь рынок довольно честен: если цена соответствует объекту — покупатель находится. Если собственник пытается продать еще и воспоминания о дорогом ремонте — продажа может затянуться надолго.

— Сколько в среднем продается такая квартира? Есть ли примеры объектов, которые могут продаваться 3—5 лет?

— Это сегмент, где срок продажи вполне может составлять полгода, год и больше. Но я бы осторожнее относилась к формулировке «такие квартиры продаются 3—5 лет». Правильнее сказать, что отдельные объекты действительно могут находиться на рынке годами, особенно если собственник не готов корректировать цену.

И это не обязательно означает, что квартира плохая. Она может быть в отличном состоянии, в замечательном доме и в прекрасной локации. Просто потенциальных покупателей на 200 кв. метров гораздо меньше, чем на 50—70. Но узкая аудитория не значит отсутствующая аудитория.

— Клубные дома 2000-х — это окончательно ушедшая эпоха и неликвид или через 10—15 лет они могут стать своего рода «винтажной классикой» для ценителей?

— Их точно не нужно списывать со счетов. Но и автоматически объявлять каждый дом 2000-х будущей архитектурной классикой тоже не стоит. Возраст сам по себе не превращает дом в памятник, но лет через 10—15 вполне может оказаться, что вчерашняя «элитка из нулевых» стала редким продуктом для селективного покупателя.

Нравится читать Onlíner? Добавьте наши новости в «Основные источники» Google

Есть о чем рассказать? Пишите в наш телеграм-бот. Это анонимно и быстро

Перепечатка текста и фотографий Onlíner без разрешения редакции запрещена. ga@onliner.by