О чем эта статья

• Плюсы и минусы новостройки и вторички. Интервью с экспертом
• Почему новостройка? История Даши
• Почему вторичка? История Вячеслава

«Чистый холст» vs «видите, что берете»

Независимый эксперт по жилой недвижимости и автор вебинаров о выборе жилья Наталья Литовская часто общается со счастливчиками, которые решились приобрести квартиру. Кто эти люди, покупатели «квадратов» в сегодняшнем Минске?

— Усредненный портрет покупателя первой квартиры в столице — это молодая семья 28—35 лет, с одним ребенком или планирующая детей, — говорит Наталья. — Второй квартиры — как правило, семья, меняющая свою студию / однушку / маленькую двушку на что-то попросторней.

Есть, безусловно, и люди, которые развелись и ищут себе отдельную небольшую квартиру, и люди из регионов, которые покупают однушку или студию для своего ребенка в Минске. Есть те, кто переезжает из регионов, но их меньше.

Конечно, большинство хочет новостройку. Но дальше приходится плясать от бюджета, в том числе от условий кредитования вторички и новостроек, и от личного опыта.

— Бытует мнение, что первая квартира у человека — часто именно со вторичного рынка. Верно ли это для Минска сегодняшнего? 

— Сейчас строится довольно много ЖК, в разных районах. Так что давно уже первая квартира не обязательно вторичка. Даже моя первая квартира — это новостройка, которую я присмотрела еще на стадии котлована.

У меня нет статистики, есть только обратная связь. На вебинары по новостройкам приходят в подавляющем большинстве молодые семьи, которые хотят первую квартиру в новом доме. Причем и маленькую, и 100-метровую.

Основная мотивация: я получаю чистый холст и все делаю под себя. У меня новенькие места общего пользования и примерно схожие со мной в части дохода соседи.

Приходят и те, кто хочет разобраться, как сохранить свободные накопления.

Советы по вторичке чаще интересуют тех, кто покупает вторую квартиру взамен маленькой первой. У людей уже есть опыт проживания в своем жилье, им важен баланс цены/площади/инфраструктуры, который не всегда способен обеспечить застройщик. Ведь все плюсы комфорта отражены в цене голого бетона. Им важно, что можно выбрать квартиру, требующую минимальных затрат по времени вселения.

Очевидный плюс вторички — вы можете оценить, что берете. Технические характеристики квартиры понятны, как и вид из окон, инсоляция, ситуация с парковками. Легко оценить, что с доступом к саду, школе, поликлинике, парку, что с транспортом. Скорее всего, это все уже есть и в шаговой доступности. Выбор района ограничен исключительно вашим бюджетом.

Как правило, в такую квартиру можно заселиться сразу после покупки. Переклеить обои, привести в порядок потолки можно уже живя в ней. Если жилье «убитое» — проще оценить стоимость ремонта.

— Не получают ли люди вместе с новостройками неудобные планировки? Было время, когда молодые семьи бросились покупать модные студии, а потом оказалось, что кухня, совмещенная с жилым пространством, при наличии ребенка — маленький ад… 

— Новостройки, кроме микростудий, более гибкие. Там, как правило, можно сделать столько отдельных помещений, сколько в квартире окон. Из опыта советую — лучше брать квартиру с запасом по метражу, чем маленькую из Pinterest. Но тут настаивать ни на чем нельзя: жилые ячейки выбирают не от любви ко сну на кухне, а из-за слишком ограниченного бюджета.

— Где выше вероятность получить проблемы с парковкой? А с местами в детских садах?

— В старых районах, как правило, нет проблем с местом в ближайшем садике. Та же Малиновка, Пушкина, центр города… А вот районы с новой застройкой в этом аспекте часто недоразвиты. Например, в «Леваде» свой садик и школу не построили и не факт, что начнут строить, соседние садики и школы забиты, пешком ребенка не поведешь, нужно везти. В «Минск-Мире» тоже отстают по инфраструктуре. В Грушевке все еще обещают построить современную школу, уже лет семь как, а старые потрескивают по швам. То есть от нового строительства пострадал старый район, которому до появления высоток всего хватало.

Но есть и исключения. В том же Лебяжьем сдали новую гимназию, есть сады, еще пару обещают вот-вот построить. Лошица хорошо комплектуется и садами, и школами.

Так что смотрим на конкретный район, а не на то, новый он или старый.

Цены. Какие квартиры все-таки дороже?

— Еще недавно существенным плюсом вторички была цена. Есть ощущение, что теперь это скорее минус, ведь даже крохотные б/у квартиры бьют по карману. Может, сейчас вообще дешевле новостройки покупать?

— Нет, цена квадратного метра в однушке в новостройке сейчас около $2000. И там, как правило, нужно добавить еще $400—500 на «квадрат» на отделку. То есть $2400—2500 итого.

На вторичке есть новые однокомнатные с ремонтом от МАПИДа по $1800—2000 за метр. Правда, выбор районов невелик. И в основном однушки в старых домах выставлены по цене все же ниже, чем $2400 за «квадрат». Еще заметнее разница в итоговой цене метра, если речь идет о квартирах площадью около 60—70 «квадратов».

Квартира на вторичке, с доделками, чаще всего обходится на 10—30% дешевле, чем такой же площади, но в новостройке.

— Что будет проще перепродать через несколько лет, если захочется? Ликвидность выше у вторичек или новостроек?

— Ликвидность — это прежде всего про локацию и площадь. Всегда что-то маленькое у метро, у парка, у реки, в центре продастся быстрее, чем что-то большое с видом на промзону.

Расходы на ремонт. Что надо учитывать?

— Известный минус новостроек без отделки — необходимость делать большой ремонт. Но вторичка часто означает замену коммуникаций, а это тоже заметная графа расходов. Или деньги не сопоставимые? 

— Очень разные бывают квартиры на вторичке и в новостройках. Но проговорю то, что многие не замечают. В части, например, разводки электрики. У половины коммерческих застройщиков электрика либо не разведена вовсе (есть только щиток), либо разведена частично, потому что нет внутренних стен. Тут сразу добавляем к цене квартиры $1500—3000 по курсу. А то и больше, если вам нужна медь и дизайнерское.

Построить внутри новостройки стены — тоже затраты. Часто в новом жилье нет разводки сантехники. И нужно, например, на кухне долбить стену, чтобы пробраться к трубам. Прокладка этих коммуникаций может обойтись еще в пару-тройку тысяч долларов по курсу.

И да, в некоторых квартирах в старой застройке тоже стоит поменять проводку, выключатели, розетки, трубы. Выйдет, возможно, дешевле, объемы будут скромнее, но это тоже траты. В сталинках часто кривые стены по дранке. Если хочется идеала — нужно их сносить и выкладывать новые. В новостройке нужно класть полы, во вторичке может понадобиться их заменить.

Дешевле всего обходится ремонт квартир в типовых домах, построенных после 2000-го. Там, как правило, достаточно переклеить обои, перекрасить двери, поменять напольное покрытие.

И стоит помнить, что самые затратные места в квартире по объему работ и цене материалов — санузел и кухня. И в новостройке, и во вторичке.

С каким жильем меньше квестов? Очереди на морозе, кейс Ларисы Долиной и вот это все

— Можно ли при покупке вторички в Минске обойтись без услуг агентств недвижимости, риелторов? Ведь это дополнительные расходы, которых при покупке новостроек нет. 

— Агентства создали миф, что все сделки проходят через них. Но это не так. В Беларуси одна из лучших систем госрегистрации недвижимости, при ней вероятность проблем минимальна. Если вы покупаете квартиру, которая была построена продавцом, унаследованную близкими родственниками, либо квартиру, в которой продавец с семьей прожил более 10 лет (при этом продавец не маргинал и внешне вменяемый), можно смело обходиться без трат на агентство. Кстати, в агентстве по госрегистрации и земельному кадастру (по старинке называем его БТИ) есть платные консультации и помощь в составлении договоров. А еще существует государственное агентство недвижимости, если вам уж очень хочется, чтобы вашу сделку проверил и сопроводил аттестованный риелтор.

С другой стороны, часто агентство недвижимости работает на продавца. Сделка будет сопровождена «за счет продавца», хотя на самом деле — за ваш, процент агентство получает с суммы продажи. Но сделки, прошедшие через агентство, застрахованы, и страховка распространяется как на продавца, так и на покупателя.

— С какими рисками могут столкнуться покупатели на минской вторичке? Квартира в залоге, неучтенные наследники, кейсы как у Ларисы Долиной, обманутой мошенниками и желающей вернуть жилье назад? 

— Кейс Долиной у нас не работает. Если пенсионерка продала квартиру и отдала деньги мошенникам, наши суды ей жилье не возвращают. Хотела продать? Хотела. А кому деньги отдала — с тех пусть и пытается взыскать. Квартиру в залоге купить нельзя — он оформляется в БТИ, и там сделку по продаже просто не зарегистрируют.

Неучтенные наследники — проблема тех наследников, которые квартиру продали. Практика у судов отработана годами. Деньги с продажи учтенный наследник получил — с ним и будет разбираться тот, кто не объявился вовремя.

Есть, конечно, какие-то исключительные моменты, когда в деле фигурировало мошенничество иного рода, но это пару случаев на всю страну за год. Ситуаций, когда добросовестный покупатель лишался и квартиры, и денег, в последние три года нигде не проскальзывало.

Повторюсь, у нас очень сильное законодательство и отработанная судебная практика в части гарантий для добросовестного покупателя.

— Есть такой минус новостроек: риски, связанные со строительством. Застройщик может подвести, затянуть сроки сдачи. Насколько это актуально для Минска?

— Изменилось законодательство, ужесточились санкции за задержку с вводом в эксплуатацию. На рынке остались только надежные застройщики, которые сразу прибавляют к ожидаемым срокам строительства полгодика на случай форс-мажора. В теории да, задержки все равно могут случаться, но это будет очень редким явлением. 

— Чтобы урвать некоторые новые «квадраты» в Минске, нужно быть готовым стоять на морозе в очереди, дежурить круглые сутки. Кажется, это большой минус для тех, кто не хочет подобных забот. Стоит ли игра свеч? 

— Как правило, сейчас очереди — на дома от УКСов, которые предлагают более низкие цены для любых столичных очередников независимо от даты постановки на учет.

Да, игра стоит свеч — цены в этом случае, как правило, на 20—40% ниже рыночных.

Есть надежда, что в 2026-м таких домов будут предлагать больше. У меня есть подозрение, что в госпрограмму по строительству Минска это и заложено. Там до 2030 года должны построить порядка пяти десятков домов по госзаказу и арендных, это примерно по 10 в год. При этом заделов под жилье для нуждающихся только в столице уже заметно больше.

— Можно ли считать, что один из минусов новостроек конкретно в Минске — не такая гибкая география, как у вторички?

— Можно. Есть районы, которым не хватает предложения по новостройкам. Пока это Зеленый Луг, Сурганова — Орловская, район проспекта Пушкина и Притыцкого, метро «Михалово». Где-то стройки запланированы, где-то — лишь в отдаленных планах.

Они хотели только новостройку. Почему? История Даши

— Мы поженились в августе 2024-го. Сначала думали объявить ближайшее время Годом кайфа, что подразумевает отсутствие забот. Но к концу ноября решили: надо думать о расширении жилплощади. На тот момент мы вполне комфортно жили в своей однокомнатной квартире в Каменной Горке, но рассматривать вариант пополнения семьи в таких условиях не хотели.

Изначальный план был таким: продать нашу квартиру и добавить деньги, подаренные нам на свадьбу. Переехать в готовое. Ремонт оставить от предыдущих владельцев и минимально корректировать. Поэтому смотреть мы начали вторички.

Одним из условий было, чтобы квартира находилась относительно недалеко от родителей. Они клятвенно обещают помогать с внуками, и мы этому верим. Родители живут в Сухарево, поэтому мы рассматривали запад города.

Сам процесс просмотра квартир всегда был неловким. Люди готовят обед, повсюду разложены их личные вещи, а мы смотрим на все это оценивающим взглядом. И как бы симпатично квартира ни выглядела в объявлении, вживую было заметно — она уже успела пожить свою лучшую жизнь. Чужие следы, чужие запахи… Мы понимали, что все придется полностью менять под нас, а значит, теряется смысл покупки вторички.

На всякий случай проверили более свежие варианты в «Минск-Мире». Но опять же — квартиры были или слишком обжитыми, или новыми, но с абсолютно безликим и бездушным ремонтом.

Так мы пришли к выводу, что нам нужна новостройка, в которой все будет по нашим правилам.

Первым ЖК, на который мы обратили внимание, был «Смарт». Да, с сомнительной историей, но с очень выгодным предложением. В строящейся части мы могли купить квартиру, даже не продавая свою однушку. На первом этаже предлагали квартиру с рассрочкой на 60 месяцев. Достроить обещали к февралю 2026-го. Как понятно уже сейчас, это довольно далеко от реальности. И мы все же побоялись.

Но я нашла квартиру в бетоне там же в уже готовой секции. Цена была хорошей. Правда, требования владельцев оказались весьма специфическими. Они не жили в квартире, но готовы были ее продать, только когда найдут себе подходящую для покупки. Принципиально хотели совершить две сделки в один день. Искали квартиру возле определенной школы, чтобы не нужно было переходить дорогу от дома. Так что радиус поиска был совсем небольшим.

Тем не менее мы подписали предварительное соглашение. Согласно ему, владельцы не имели права менять цену или продавать квартиру кому-то еще в течение месяца. Если бы мы расторгли договор раньше срока, то должны были бы выплатить им неустойку — $1500. И наоборот.

Ни один из предложенных вариантов им не нравился: энергетика не та. Когда пришло время продлевать предварительный договор, продавцы заявили, что попросили помощи у высших сил и получили ответ, что им нужно поднять цену. Потакать мракобесию мы не хотели.

Пострадав морально от контакта с продавцами, мы решили смотреть квартиры только напрямую от застройщика.

Сразу отмели «Пирс», «Зеленую Гавань» и «Новую Боровую» из-за расположения. В «Маяке», «Парке Челюскинцев» и в разных ЖК на Грушевке на тот момент не было подходящих планировок. На какое-то время загорелись «Северным берегом». Даже дважды бронировали квартиру. Но останавливал срок ожидания — около двух лет.

Мои родители безумно хотели, чтобы мы купили квартиру в «Вершине». Ведь это так близко от них. Папа даже показывал, как сможет махать нам со своего балкона. Как ему каждый вечер греет душу яркая подсветка этого ЖК. Даже обещал подарить нам путевки на отдых, если купим там жилье. И мы съездили посмотреть. Нам очень понравился двор и подъезды, но пока мы не видим, где в районе можно красиво гулять, а для нас это суперважно. Так что, несмотря на все соблазны, мы продолжили поиск.

Искали евротрешку: две комнаты и кухня-гостиная. И прошлой зимой потолок для такой квартиры у меня в голове был $100 000. Но спустя пару месяцев поисков я все же решила расширить ценовой диапазон. Так мы нашли квартиру в «Леваде». Она стоила $105 000 + $5500 за парковочное место в эквиваленте. Этот вариант мы обнаружили в субботу и не могли дождаться понедельника, чтобы узнать, действительно ли он еще существует. Меня буквально трясло, когда я набирала нужный номер.

Конечно, сумма огромная. Нас спасло только то, что цены выросли и на вторичку. И купленную за $45 000 квартиру мы продали за $75 000. Правда, оставили всю мебель и многое из техники. Кстати, нашу однушку купили в первый же день, как она попала в объявления.

Денег на новую квартиру у нас не хватало. Но родители добавили недостающую сумму.

Так что сумма сложилась так: проданная однушка + помощь родителей + подарки на свадьбу + накопления.

Квартиру на 62 «квадрата» мы купили в середине февраля 2025-го. Нам пообещали, что ее сдадут в ноябре того же года. Хотя по документам срок был в ноябре 2026-го. Стабильно раз в месяц мы приезжали смотреть, как идет стройка. Следили за своими окнами. Еще весной нам отдали документы на стоянку. Так что шутили, что свои «квадраты» уже есть — ставь палатку и живи. В начале каждого месяца с нетерпением ждали обновления процента готовности дома. Я обновляла нужную страницу по 1000 раз на дню.

Ключи нам отдали в самом конце декабря — получилось настоящее новогоднее чудо. К ремонту еще не приступили, но активно выбираем отделку. Пока по нашим подсчетам кажется, что ремонт с мебелью обойдется примерно в $30 000. Когда все говорят, что свои ожидания надо умножать хотя бы на два, становится очень страшно.

Когда мы строили предыдущую квартиру (это было в 2018-м), основные задачи по ремонту легли на меня. Поэтому я думала: «Да больше никогда в жизни!» Оказалось, что за семь лет организм полностью обновляется и ты забываешь о своих убеждениях. Хоть этот ремонт еще не начался, я мечтаю, чтобы следующий был не раньше, чем через 10 лет!

Они хотели только вторичку. Почему? История Вячеслава

— В Минск я приехал в 2017 году, устроился на работу в Чижовке. Тут же, как по заказу судьбы, познакомился со своей будущей женой — она жила в этом районе.

Какое-то время маялся по съемным комнатам. Был период, когда снимал жилье за городом. После свадьбы снова вернулся в Чижовку, и уже с женой арендовали квартиры на длительный срок.

Нас преследовали знакомые всем арендаторам чувства: невозможность обустроить все по-своему, контроль со стороны владельцев и осознание, что большие деньги каждый месяц уходят «в никуда». А с рождением ребенка вопрос «Когда свое?» стал главным.

К концу лета — началу осени 2023 года мы посчитали и решились. Ипотека тогда казалась «последним поездом»: ставки еще были относительно невысоки, но в воздухе уже витало ощущение, что вот-вот все подорожает. Интуиция нас не обманула.

Мы, как молодая семья, стояли на очереди нуждающихся в улучшении жилищных условий. Это дало право на возмещение части средств через налоговый вычет — приятный бонус в процессе.

С самого начала смотрели только вторичку. Не было ни средств, ни желания вкладываться в ремонт с нуля. Но главное — нам нужно было заехать сразу. Мы понимали, что новостройка — это часто долгострой. Покупать на этапе котлована или стройки, чтобы сэкономить, мы не могли. Просто не вытянули бы два платежа одновременно: ипотеку за будущее жилье и аренду за текущее. А брать готовую новостройку было дороже.

Вторичка в нашем случае была единственным реалистичным сценарием, чтобы переехать из арендной квартиры в свою в обозримые сроки.

Наши требования были строгими: две раздельные комнаты, балкон или лоджия, раздельный санузел, кухня от семи метров, не последний этаж. Бюджет — $50—55 тысяч. Реальность быстро скорректировала планы. Пришлось расширить рамки поиска до $60—70 тысяч. Квартиры за первоначальную сумму встречались, но чаще всего на Ангарской.

В итоге мы смотрели почти весь Минск, кроме центра — не хотелось пробок и заоблачного ценника. Работали оба рядом с МКАД, поэтому и жилье искали поближе к кольцевой, чтобы легко было выезжать и заезжать.

Дальше была череда срывов, которые сейчас вспоминаются как самый полезный опыт.

Например, из-за дешевизны и подходящих планировок мы сначала активно смотрели Ангарскую. Нашли вариант, даже договорились о преддоговоре. Но тут в дело вступили родственники — все как один высказывались о районе негативно. Хотя я читал, что там уже давно ничего страшного нет. В итоге я отменил встречу.

Потом была четырешка в Серебрянке. Комнаты маленькие, кухня всего 5 «квадратов». Думали, объединим кухню с одной комнатой. Осмотрели — вроде ничего. Я уже строил в голове стратегию торга с владельцем. Но на следующий день агент распечатала преддоговор и заявила: «Все, подписывайте, цена фиксированная, владелец уезжает, нужно срочно».

Эта лихорадочная спешка — тревожный звоночек, так что мы побоялись и отказались.

Третий вариант был прямо напротив «Чижовка-Арены». Первый этаж (нам не принципиально), с подвалом, кухня, насколько я помню, примерно 7 метров. Мы даже вышли на преддоговор и оставили задаток. Но были нюансы. В квартире были прописаны несовершеннолетние дети. Мы четко прописали в преддоговоре, что всех выпишут до основной сделки. Кроме того, владелица была гражданкой другой страны. Я наслушался страшилок из интернета, занервничал. Продавцы искали встречный вариант для переезда, сроки поджимали. В итоге нам пришлось выбирать: продлевать преддоговор или забирать задаток. Мы забрали.

К декабрю началось отчаяние. Новый год в своей квартире казался несбыточной мечтой. И вот я увидел, что квартира у Уручье, которую мы смотрели еще месяц назад, подешевела. Цена упала с $68 900 до $64 400 по курсу.

Параметры были что надо: Городецкая, дом 1991 года. Две комнаты (16 и 13,1 «квадрата»), кухня 8,7, раздельный санузел, балкон. До метро «Уручье» — 10—15 минут неспешным шагом. Жена видела квартиру только на фото, но полностью мне доверилась.

Встреча была назначена, если правильно помню, на 30 декабря. Мы летели оформлять преддоговор с чувством, что это шанс успеть в старом году, не имея, однако, представления обо всех процедурах при заключении сделки.

Тут началась самая ответственная и нервная часть.

Квартира была приватизирована всеми членами семьи, но владельцем, по-моему, была только одна женщина. Сделку вели не только риелторы со стороны продавца, мы тоже привлекли стороннюю риелторскую контору для проверки и сопровождения. Это стоило дополнительных 50—55 базовых величин, но мы решили не экономить. Они запросили кучу документов: выписки, справки из психо- и наркодиспансеров, еще что-то.

Смысл в том, что этот договор был нашей страховкой на случай, если продажу попробуют оспорить.

Первый визит в банк был пробный — для понимания, на какую сумму кредита можно рассчитывать. Предоставили паспорт, справку о доходах и преддоговор. Второй визит — уже с договором. Важный момент: в договоре купли-продажи обязательно должна быть фраза, что сумма в рублях эквивалентна конкретной сумме в долларах на дату подписания. Это защита от курсовых колебаний в случае проблем.

Но нас ждал обидный прокол. Пока шли все банковские процедуры и оформления, проверки со стороны риелторских компаний, курс доллара вырос. Когда пришло время передавать деньги, оказалось, что той рублевой суммы, которую перечислил банк, продавцам не хватает, чтобы получить оговоренные $64 400. Нам пришлось доплачивать им еще $800 наличными.

Мы въехали 31 января 2024 года, квартира полностью соответствовала нашим требованиям по планировке.

Но у любой вторички есть оборотная сторона.

Дом 1991 года. Парковка — боль и хаос. Детская площадка — старая. Хоть поставили в этом году новую горку и песочницу, сильно это ситуацию не спасло.

Окна выходят на МКАД, хорошо видна светящаяся реклама на все здание бизнес-центра «Футурис». Шум от кольцевой дороги, да еще и кондиционер запретили установить на фасад — дом на главной улице города. Впрочем, к рекламе на «Футурисе» и монотонному шуму мы привыкли почти сразу.

Одно из главных заблуждений — что во вторичке можно жить сразу. Старые обои, потолки и полы напрягали. Мы все равно вложились. Сделали «косметику» на кухне: бюджетный гарнитур, новые обои, потолок. Заменили ламинат. В детской — новые обои и натяжной потолок. В планах — наша комната, балкон, новые межкомнатные двери.

Все делали бюджетно, частично в рассрочку.

В итоге на материалы и работы ушли примерно те же деньги, которые мы могли вложить в отделку новостройки «с нуля». Только там не пришлось бы тратить силы и деньги на демонтаж.

Теперь, оглядываясь, думаю: а почему мы так упорно не смотрели новостройки?

Голые стены — это не недостаток, а свобода. Ты не платишь за чужой устаревший ремонт, а вкладываешь те же средства сразу в свое. Плюс новые дворы, парковки и отсутствие рисков с историей жилья. Если бы выбирал сейчас, уделил бы новостройкам гораздо больше внимания.

Есть о чем рассказать? Пишите в наш телеграм-бот. Это анонимно и быстро

Перепечатка текста и фотографий Onlíner без разрешения редакции запрещена. ga@onliner.by