Рынок недвижимости цикличен: то падает, то растет

— Сам я родился в Пинске — городок немаленький, но и не столица. Уехал оттуда сразу после школы, как поступил в [Академию] МЧС. Отучился, потом усердно работал и даже дослужился до капитана.

За те годы мне удалось насобирать небольшую сумму, чтобы потом вкинуть ее в покупку недвижимости. Скажу честно: деньги были скромные, приходилось крутиться и экономить, ни на что лишнее не тратить. Разумеется, пришлось привлекать и кредитные средства: тогда ставки были еще более-менее приемлемые.

Свою квартиру я покупал летом 2017-го — на самом дне рынка, тогда как раз был резкий спад.

Порой кажется, что нашим родителям было с жильем гораздо проще. То им могли выдать квартиру от предприятия, то профсоюз как-то помогал, и люди особо об этом не парились. Но, как по мне, тут дело даже не в поколении, а во времени, в которое мы живем, и в ситуации на рынке.

Вот только вспомните свое детство. Какие игрушки у нас были? Пара-тройка, максимум. А сейчас заходишь в торговый центр — и глаза разбегаются от выбора. То же самое и с квартирами. Сегодня очень много вариантов: разнообразные стили ремонта, отделки, локации. В 90-е годы все это могло только сниться. Ковер постелили — и уже хорошо. Наши родители росли в другом мире, более простом, менее изобильном. А мы избалованы выбором, наши дети будут еще более избалованными. Время меняется, и с ним меняются правила игры.

Кто и как покупает квартиры?

Если посмотреть на западные страны или США, там менталитет другой: люди чаще арендуют жилье, покупают машины в лизинг или в кредит. А у нас как? Обязательно надо иметь все свое. Покупка квартиры часто воспринимается как главная цель жизни.

В Минске в прошлом году было продано больше 20 тысяч квартир — и это очень много.

В 2024 году более 50% всех продаж проходили с привлечением кредитных средств.

Это говорит о том, что большинство людей имеют какие-то накопления, а кредит помогает добрать необходимую сумму, чтобы наконец купить собственное жилье.

Кто покупает? В основном люди до 40 лет — молодые пары, которые либо переехали из регионов, либо жили на съеме и решили вложиться в свое. Взять, например, пару: если они платят за аренду $500, а кредит может быть чуть выше, то при наличии первоначального взноса выбор очевиден: лучше вкладывать деньги в свое жилье, а не в чужое.

Есть и другая категория покупателей — те, кто не очень нуждается в жилье, но видит, что рынок меняется и курс валют может «взлететь», поэтому они решают сейчас взять кредит, чтобы потом сдавать квартиру и «перекрыть» расходы.

А теперь давайте рассмотрим другую ситуацию. Вот, к примеру, девушка живет одна на съемной квартире, зарплата у нее среднестатистическая для Минска, замужества в ближайшем будущем не планируется. Ей удается откладывать по $250—300 в месяц. За год получается около $3000, а за десять лет — $30 000 на первый взнос.

Сейчас ставки по кредитам высокие, и накопить 15—20% от стоимости квартиры одному — задачка со звездочкой. Нужна очень хорошая зарплата, одному сложно потянуть.

Однако не забываем: рынок у нас цикличен. Он не всегда растет. С 2017 по 2019 год поднимался, потом снова упал. Потом пошел рост из-за появления кредитов. Если кредиты уберут, рынок, скорее всего, упадет — насколько, сказать сложно.

В Минске вполне могут появиться однушки по $35 000.

Получается, что девушка копила-копила, рынок резко упал — и вот она уже заехала в свою квартиру.

Лично я не сторонник идеи всю жизнь экономить ради жилья, мол, «не есть, не пить — лишь бы через десять лет была своя квартира». Зачем она нужна такой ценой? А что, если случится что-то непредвиденное: авария или болезнь? Тут вопрос не только в деньгах, но и в качестве жизни, которую мы проживаем каждый день.

Ошибки новичков

Если говорить об инструментах приобретения жилья, их, по сути, немного.

Первый вариант — это наличные деньги: вы просто заработали всю сумму и платите сразу. Для молодых — что-то на нереальном.

Второй — кредиты или лизинг (в последнее время они становятся все популярнее).

Третий способ — воспользоваться предложением от кооператива типа «Жилищного баланса» или программой «Стройсбережение» от «Беларусбанка». Открываете счет, накапливаете деньги в течение двух-трех лет, и потом либо банк, либо кооператив дает возможность купить квартиру под сравнительно низкий процент. 

Также есть рассрочка от застройщика. Рассрочку стоит брать, только если вы уверены, что быстро закроете долг и что ваши доходы стабильны, желательно в валюте. Потому что большинство застройщиков привязывают платежи к курсу валют, и, если будет резкий скачок, это может сильно ударить по бюджету.

Плюс ко всему мир очень подвижный, все быстро меняется. Я всегда говорю своим клиентам: «Думайте на перспективу, исходите из того, что завтра вам, возможно, придется эту квартиру или дом продать».

Особенно молодые совершают одну и ту же ошибку. У кого-то остался участок в деревне от родственников, и молодежь начинает строить шикарный дом. Сначала все нравится, а потом приходит понимание, что автобусы туда не ходят и магазинов там нет, хочется обратно в город. Начинают продавать за $100 000, а по факту его купят в два раза дешевле.

«Не упустить главное, собирая на квартиру»

Люди думают, что покупка жилья — это как брак в загсе: один раз и на всю жизнь. Но жизнь иногда подбрасывает свои сюрпризы.

Кстати, насчет браков. С этим лучше не шутить, как и с совместно нажитым имуществом. Порой последствия бывают очень печальные.

Был у меня клиент — сначала он продавал старую квартиру, а потом купил новую, побольше. Как оказалось, после продажи первой он женился и вторую они купили вместе с супругой — трешку на Маяковке с классным ремонтом. Через полгода семейная жизнь дала трещину, мужчина решил продать квартиру, и для него было большим сюрпризом, когда потребовалось согласие жены.

Раз квартира куплена в браке, значит иди в суд и доказывай свое право. А это очень сложно. Жена скажет: «Я свои деньги тоже туда вложила, а он на ставках проиграл». Это же не следственный орган, никто долго разбираться не будет.

Еще была ситуация, когда мама подарила дочке квартиру на свадьбу. Если дарит родственник — то в случае развода вторая половинка претензий иметь не будет по закону. Время летело и произошел несчастный случай — девушка погибла, плюс в отношениях до этого был разлад, официально развестись не успели. В итоге в договоре дарения оказалась ошибка — и в наследство вступили и супруг, и мама. Супруг получил половину квартиры, к которой, по сути, никакого отношения не имел.

Напоследок я хочу добавить одно. В этой жизни вам никто подарков не сделает, нужно усердно работать, работать и еще раз работать. Ставить амбициозные цели и не лениться к ним идти.

Лень — самая опасная штука, которая убивает все мечты и планы, в том числе и относительно своего дома.

Да, будут случаться ошибки и провалы. Я сам наступал на грабли, терял деньги, но не сдавался и продолжал идти вперед. Здесь главное — не думать «а что если», а просто брать и продолжать делать. Это как на пожаре: я не мог долго стоять и думать, идти внутрь или нет — не успеваешь оглянуться, а уже тащишь с товарищем 120-килограммового мужика на адреналине. Так надо и в жизни: дерзать, пробовать — и все будет хорошо.

Нужно кайфовать от жизни и уметь отдыхать, потому что ресурс у всех ограничен. Если всю жизнь собирать на квартиру, можно упустить главное — саму жизнь. 

Наш канал в Telegram. Присоединяйтесь!

Есть о чем рассказать? Пишите в наш телеграм-бот. Это анонимно и быстро