На днях в Беларуси приняли закон о риелторской деятельности — в свое время он наделал много шума в профессиональном сообществе. Как нововведения повлияют на рынок недвижимости в целом и на покупателей и арендаторов в частности, мы поговорили с руководителем группы компаний «Твоя столица» Владимиром Давидовичем. Вместе с ним мы разберем ключевые изменения, которые ждут сферу.

Одним из главных изменений стало создание органа самоуправления — Палаты риелторов.

— К сожалению, законом предусмотрено участие в этой структуре только физических лиц, а ведь формировать политику на рынке и говорить о каких-то финансовых вложениях в отрасль можно только с юридическими. Было бы хорошо создать в рамках Палаты какой-нибудь комитет по инвестициям, в который бы вошли руководители агентств недвижимости, — считает Владимир Давидович.

По мнению эксперта, такой шаг положительно повлияет на развитие инфрастуктуры на рынке риелторских услуг. Пока что Беларусь отстает в этом вопросе от ближайших соседей, например России.

— Членские взносы риелторов в Палату вряд ли могут покрыть расходы на сложные цифровые разработки, которые действительно могли бы связать участников рынка между собой, в том числе и с компетентными органами. Нам нужна единая база объектов, нужен защищенный доступ к государственным информационным ресурсам, чтобы можно было проводить безопасные сделки без бумажной волокиты и человеческого фактора. Сейчас, когда человек работает с человеком, всегда есть риск ошибок и мелкой коррупции.

В «Твоей столице» вспоминают, как в свое время участвовали в пилотной программе по регистрации прав собственности через агентство недвижимости. Проект реализовывался совместно с Национальным кадастровым агентством.

— Клиенты приходили на сделку к застройщику или в агентство, риелтор подготавливал договор купли-продажи, согласовывал его с кадастровым агентством, после чего отправлял документ и получал обратно свидетельство о регистрации, на котором ставилась печать нашего агентства. Мы выдали десять таких свидетельств — и все это без очередей, без беготни по инстанциям. Удобно было всем: и клиенту, и нам, и регистратору.

Чтобы участвовать в программе, агентство дополнительно аттестовало специалистов, закупило специальное оборудование, наладило защищенную передачу данных через зашифрованные каналы. Но проект в итоге свернули.

— Это был отличный пример того, как риелторы могут участвовать в осуществлении административных процедур. Такого сильно не хватает.

Еще одно важное изменение — профессия агента недвижимости исчезнет. Теперь риелторские услуги могут оказывать только риелторы, которые являются членами Палаты риелторов и имеют свидетельство об аттестации.

Стать риелтором может человек с любым высшим образованием, прошедший обучающие курсы в сфере недвижимости и сдавший аттестационный экзамен. Профильное образование теперь не требуется, а вот трехлетний рабочий стаж в области недвижимости необходим.

— И сами компании, и потребители в течение 1,5—2 лет могут столкнуться с проблемой, когда быстро отсмотреть понравившиеся варианты не получится из-за нехватки специалистов. Ведь 80% любой сделки — именно полевая работа, которая раньше отводилась агентам. Теперь ее должны выполнять риелторы.

Чтобы подготовить новых специалистов, понадобится время.

— Хорошо, что закон вступит в силу не через три месяца, как это планировалось изначально, а через год. Это существенное изменение. У тех, кто действительно намерен остаться в профессии, есть возможность подготовиться, пройти обучение и сдать экзамен.

Владимир считает: чтобы оставаться эффективными, агентствам придется активнее внедрять онлайн-технологии, которые позволят клиенту получить впечатление об объекте, не выходя из дома.

— Будем уделять больше внимания видеообзорам, 3D-турам, дистанционным консультациям.

А вот осмотр квартиры или дома на месте, как мы уже упоминали, теперь может проводить только риелтор.

— Осмотр — это подробная консультация по объекту, по всем юридическим нюансам. Но как быть, если человек хочет сам подъехать на место и визуально оценить дачу в садовом товариществе? Найти точное место порой не так просто. Может ли сопроводить клиента на локацию сотрудник, который не является риелтором? Где проходит грань между осмотром и сопровождением? Ясности пока нет. Но надеюсь, когда заработает Палата риелторов, мы получим четкие разъяснения.

Часть специалистов, которые по каким-либо причинам не смогут сдать экзамен или не будут к нему допущены, скорее всего, продолжат работать в рамках информационного сопровождения как сотрудники кол-центров, специалисты по маркетингу и рекламе.

— Они займутся обзвоном клиентской базы, приемом входящих звонков, внесением новых объектов в систему. Это объемная, важная часть работы, связанная со сбором и анализом информации. А риелтор, в свою очередь, будет подключаться на более высоком уровне: подбирать релевантные варианты, проводить показы, оформлять сделки.

Отмена института агентов несет в себе не только кадровую проблему, но и угрозу маргинализации рынка, думает эксперт.

— Мы уже видим тревожную тенденцию: рынок начинает дробиться. Порог входа в сферу очень низкий. Достаточно снять офис в 30—40 метров, найти двух-трех риелторов, оформить лицензию, оплатить около 3—4 тысяч рублей за страховку — и все, можно работать. Проблема в том, что далеко не все такие предприниматели добросовестны. Кто-то действительно хочет построить устойчивый бизнес, а кто-то — просто быстро заработать денег. Никакого контроля, никаких технологий. В таких агентствах берут оплату наличными, про качество услуги никто не думает. Это мотивирует к развитию «серый» рынок, где клиент никак не защищен. 

По данным руководителя «Твоей столицы», в 2023 году в Минске было зарегистрировано 4 новых агентства недвижимости, а в 2024-м — уже 16, и это на крайне конкурентном и малорентабельном рынке.

— Опасность в том, что часть агентов — опытных, с хорошим портфолио — могут уйти на нелегальный рынок. Они будут группироваться вокруг таких мелких компаний из трех — семи человек, которые не так тщательно контролируют свои бизнес-процессы. Но даже если факт нарушения законодательства будет установлен, для таких предпринимателей нет большой проблемы закрыть одну компанию, а уже на следующий день открыть новую под другим именем.

У собеседника есть опасения, что ситуацией могут воспользоваться и черные риелторы, которые под видом лицензированных специалистов могут выходить на клиентов и предлагать им сомнительные условия — например, подписать договор на оказание риелторских услуг прямо на дому.

— Иногда людям кажется удобным подписать документы, не выходя из квартиры: мол, времени нет, график плотный. Но это опасная практика. Оформление договора должно происходить только в офисе агентства недвижимости. Это базовый элемент безопасности. Во-первых, в офисе вы сразу видите, что компания действительно существует. Что у нее есть лицензия, что перед вами — аттестованный риелтор. В противном случае вы рискуете столкнуться с негативными последствиями. 

А как новый закон отразится на простых людях? Станут ли риелторские услуги дороже, а воспользоваться ими смогут лишь избранные?

— Да, проблемы возможны, но прогнозировать это пока сложно. Все-таки у сферы есть целый год на то, чтобы перестроиться. Важно, чтобы и профессиональное сообщество, и государственные регуляторы работали эффективно и добросовестно, а главное, совместно. Тогда любые спорные моменты можно легко и быстро решить.

Есть о чем рассказать? Пишите в наш телеграм-бот. Это анонимно и быстро