«Взрослая» «коммуналка» и другие нюансы. В Минске строят все больше апартаментов — нужны ли они обычным белорусам?

Такой формат жилья, как апартаменты, очень долго приживался на нашем рынке. Ввести на него моду некоторые застройщики пытались давно (вспомним хотя бы «Графит» на Мясникова, который собирался снабдить столицу «апартами» еще в 2017-м, и апарт-отель «Комфорт» на Щорса, который в итоге практически превратился в обычный жилой дом), но дело как-то не шло. Как вдруг все изменилось: в 2023-м сразу двое девелоперов заявили о новых проектах «по теме»: компания «Си-трейдинг» начала строить в Копище многофункциональный комплекс с апартаментами, а затем и Dana Holdings приступила к реализации целого бизнес-квартала с домами-колодцами, наполненными квартирами, в которых нельзя зарегистрироваться. Что это? Неужели так выглядит наше будущее?

Идея хороша, но вот минусы…

— Кроме этих довольно масштабных проектов (только в одном доме квартала «Австралия и Океания» будет более 800 апартаментов) существуют отдельные предложения апартаментов и в некоторых минских МФК. В частности, в МФК «Центрополь» и Helen & Valery Plaza. Помимо этого, отдельно можно выделить государственный апарт-отель, который возводит на территории бывшего хлебозавода на ул. Раковской «Минская спадчина». В объекте запланировано 40 номеров-юнитов.

И это совершенно точно еще не все. В текущем году Указом президента №152 от 1 июня 2023 года девелоперу проекта МФК «Газпром центр» разрешили внести изменения в концепцию и реализовать проект как комплекс бизнес-апартаментов. Однако на текущий момент инвестором не заявлено, смена концепции коснется всего МФК или его отдельных зданий, поскольку Указ разрешает применять функциональные изменения как в отношении комплекса целиком, так и его отдельных частей. Поскольку официальные сроки реализации проекта перенесены до 2027 года, девелопер еще не объявлял старт продаж апартаментов. С началом продаж ситуация с объемом предлагаемых бизнес-апартаментов будет более понятная, — отмечает партнер, исполнительный директор NAIBelarus Андрей Алешкин.

Раз апартаменты строятся, значит, это кому-нибудь нужно? И все тысячи тысяч метров в итоге будут раскуплены (пока цены на «особые» «квадраты» стартуют от $1000 и заканчиваются $1200 по курсу). Или же белорусы, как всегда, с осторожностью отнесутся к диковинному формату, который вроде как позволяет приобрести жилплощадь и даже вести на ней бизнес, но в то же время не дает возможности зарегистрироваться на метрах и вынуждает оплачивать «коммуналку» по коммерческим ставкам.

— Спрос на апартаменты оценить очень сложно, — продолжает Андрей Алешкин. — Поскольку отсутствует культура потребления данного продукта. Можно констатировать, что девелоперы сами не создали своего потребителя. В стране довольно хорошие объемы «классического» жилищного строительства, в больших объемах возводится многоквартирное жилье. Те редкие проекты апартаментов, которые анонсировались на рынке и даже были реализованы, в итоге перешли в офисный сегмент в большинстве случаев.

Для сравнения: в Москве, по разным оценкам, в последние годы на жилищном рынке доля апартаментов составляет от 20—25% до 28—30% от всех ежегодно возводимых новостроек в жилом сегменте.

Для сдерживания спроса на апартаменты в Минске есть несколько факторов. Первый — коммунальные услуги. Например, за водоснабжение и отопление в квартирах, где никто не прописан, население должно возмещать 100% стоимости коммунальных услуг. И когда в отопительный период в выставленных счетах вместо, к примеру, 40 рублей за отопление видят 140, то очень болезненно на это реагируют. Т. е. приобрести в собственность дополнительную квартиру, и иногда даже не одну, куда нет необходимости регистрироваться — это нормально, а платить за услуги ЖКХ условно на $30—40 в месяц больше, чем за квартиру, в которой проживают, — непозволительная роскошь. Когда жители будут поставлены перед фактом, что тарифы за ЖКУ в апартаментах будут аналогичны коммерческому сектору — наступит «потребительский культурный шок».

Второй фактор, который, безусловно, будет сдерживать спрос — невозможность оформить регистрацию. Регистрация, как и раньше прописка, — актуальный вопрос для населения.

Значительная доля покупателей на рынке новостроек Минска — иногородние. И без права стать полноценным минчанином этот сегмент потребителей просто отпадет.

Здесь в выигрыше окажется проект компании «Дана Астра», где в качестве преференций право регистрации предусмотрено Указом президента. Аналогичные преференции в плане разрешения регистрации, как и в жилом помещении, получил и проект МФК «Газпром центр».

При этом данные ограничения негативно влияют на спрос в массовом сегменте. В сегменте дорогих апартаментов их влияние менее существенно: разница в несколько десятков долларов в месяц в коммунальных платежах, а также отсутствие права на регистрацию здесь вторичны, поскольку это, вероятно, не первое и не единственное жилье у данной категории покупателей. Поэтому в дорогих минских проектах — Liberty Residence и Helen & Valery Plaza — есть реальные сделки по приобретению помещений именно под апартаменты.

Еще один сдерживающий фактор — кредиты банков на недвижимость для физических лиц. Апартаменты — это объекты коммерческой недвижимости, а типовые жилищные кредитные программы в данном случае не всегда будут применимы. На текущий момент только Dana Holdings объявила о партнерской программе с банком, где покупатели могут одинаково обращаться за кредитами как на жилье, так и на апартаменты. Остальные продавцы эту ситуацию замалчивают, — отмечает специалист.

Есть ли будущее?

Как говорится, слишком много «но», чтобы простой белорус ввязался в эту (пока еще) авантюру. И все же прогнозы относительно апартаментов скорее хорошие. В ближайший и среднесрочный период ожидается активизация сегмента в плане предложения и спроса, уверены эксперты. И главное, начнет формироваться реальный спрос на данный тип недвижимости.

— Косвенно повысить спрос на апартаменты может и обсуждаемый запрет ИП работать «суточниками». На рынке присутствует категория ИП, у которых сформировались сети по посуточной сдаче квартир, в т. ч. с превращением объектов по факту в хостелы. Если их поставят в те же условия, как и юрлиц, то при сохранении данного направления бизнеса уход с жилого сектора в сектор апартаментов будет скорее плюсом.

Как минимум финансовые условия выравняются, а вопрос постоянных конфликтов с соседями будет снят.

Следует ожидать разворота микробизнеса к апартаментам: самозанятых, ремесленников, занимавшихся своими видами деятельности в собственных квартирах (надомный труд). Для микрофирм апартаменты — это хорошая альтернатива офису в старых административных зданиях с кабинетной системой: компактные площади позволяют регистрировать юрадреса, а также вести коммерческую деятельность без ограничений. Для самозанятых, если их работа была каким-то образом связана с использованием шумных механизмов (например, лобзиковая пила, гончарный круг с электроприводом и т. д.), здесь не будет временных ограничений на шумные работы, применяемых в жилом секторе. В их случае, если они намерены развивать свой бизнес (хобби), есть даже резон продать жилую квартиру и приобрести апартаменты.

Таким образом, можно прогнозировать кратный рост рынка. Сейчас число реальных продаж апартаментов идет на единичные заключенные сделки. Если рынок в течение последних месяцев 2023 года и в 2024 году станет составлять даже 50—70 реально проданных апартаментов, это уже будет многократный рост, — отмечают в NAIBelarus.

Наш канал в Telegram. Присоединяйтесь!

Есть о чем рассказать? Пишите в наш телеграм-бот. Это анонимно и быстро