Бизнес-центр «Волна» едва ли всплывет в вашей памяти. Все благодаря расположению: огромный комплекс находится в СЭЗ «Минск», в километре от МКАД и станции метро «Могилевская». Место спокойное и уединенное — последние 10 лет в здание могли попасть только разработчики Wargaming. Но они переехали, а помещения в большинстве своем опустели.

Офисы вернули застройщику в хорошем состоянии: стены покрашены в модные цвета, к рабочим местам проложены коммуникации, а в некоторых кабинетах оборудованы душевые. Кое-где даже остались столы (в том числе для игры в покер), стулья, кресла и диваны.

Многое все еще напоминает о прошлом: логотип Wargaming в лифтовом холле, батальные картины на стенах, стопки старых книг на столах. Владелец здания не спешит избавляться от артефактов.

Когда-то «Волна» была одним из первых белорусских бизнес-центров класса B, построенных по мировым стандартам: высокие потолки, панорамное остекление в пол, офисы разной планировки — от 40 до 7000 «квадратов». В здании стоят мощные кондиционеры, работает система вентиляции. Между этажами бегают шустрые лифты, в том числе «панорамный экспресс», как в Национальной библиотеке. Рядом — парковка на 328 автомобилей.

Офисы передают арендаторам с готовым ремонтом. Сейчас меньше половины здания продолжают занимать игровые разработчики, однако на нескольких этажах пока еще царит тишина. В компании «Сигмаполюс» решили это исправить арендными каникулами: если заключить долгосрочный договор до 30 ноября, то полгода можно будет вообще не платить за аренду. После этого 6 месяцев будет действовать сниженная ставка — 13 рублей за «квадрат», следующие полгода — 16 рублей.

Застройщик рассчитывает заполнить бизнес-центр за ближайшие 6 месяцев. В «Волне» хотят собрать вместе представителей разных отраслей — от команд разработчиков до финансистов.

А что вообще происходит с офисной недвижимостью?

— В третьем квартале рынок офисов в полной мере ощутил на себе тенденции, вызванные уходом из Беларуси ряда крупных компаний и релокацией их сотрудников. Они накапливались на протяжении всего года, — отметил исполнительный директор NAI Belarus Андрей Алешкин.

За последние три месяца ни один современный коммерческий объект так и не ввели в эксплуатацию. Да и вообще в 2022-м открылся только «Кампус» на Якуба Коласа. Конечно, в течение года были достроены или реконструированы и другие здания, но либо по причине небольшой площади, либо в силу специфики (например, переделанный в стиле лофт комплекс компании «Белтяжмаш» на улице Захарова) их нельзя причислить к числу современных бизнес-центров.

Всего в белорусском офисном сегменте представлено более 1 020 000 «квадратов» арендной площади. Возможно, в ближайшее время на рынок выйдет строящийся на проспекте Победителей МФК Helen Valery, который добавит в общую копилку еще 6000 квадратных метров. Следом могут подтянуться БЦ «Сухарево» и G S PLAZA «Жемчужина». Правда, это не очень масштабные проекты, так что существующее предложение они особо не изменят.

Что касается спроса, то серьезных потрясений, которые могли бы на него повлиять (как было в начале года), пока не наблюдается.

— Фактически освободилось минимум 55 000—60 000 «квадратов» (а по менее оптимистичным оценкам, и все 120 000). На данный момент отраслей, способных прийти на смену арендаторам из IT, просто нет.

Вообще в 2022 году спрос определялся ротацией. Потенциальные арендаторы искали более качественные и просторные варианты за меньшие деньги. А многие просто отдавали предпочтение маленьким офисам. Также выросло число запросов на площади с отделкой и даже с мебелью.

— Конец третьего квартала отличался от аналогичных периодов прошлых лет. Обычно в сентябре наблюдался всплеск деловой активности и интереса к аренде офисов, что было связано с завершением сезона отпусков. Но только не в 2022 году: в этот раз все было ровно и спокойно.

Цены к концу года наконец-то стабилизировались в традиционном еврономинале. Процесс снижения ставок в связи с изменяющейся конъюнктурой длился больше года, с момента, когда крупные арендаторы только заявили о намерениях освободить целые бизнес-центры.

В результате для коммерческой недвижимости перестало существовать понятие среднерыночной ставки. Даже в рамках одного офисного центра фактически исчез универсальный принцип ценообразования — теперь однозначно лидирует индивидуальный подход к каждому клиенту. Причем инициаторами далеко не всегда выступают собственники помещений. Раньше было нормой, что они устанавливали стоимость, а потенциальный арендатор либо соглашался без торга, либо старался получить максимальную скидку.

Теперь же нередки случаи, когда предложение о цене поступает от будущего клиента. Он может заявить, что ему нравится бизнес-центр, но заключить договор он согласен только на определенную сумму. И тогда владельцу приходится искать какой-то компромисс.

Второй важный момент — переход исключительно на рублевые ставки, без возможности привязки к иностранной валюте. Из-за неуверенности в устойчивости рубля этот переход был довольно болезненным для участников рынка, однако он состоялся. Условия перезаключения договоров были разные, но в среднем то, что раньше равнялось 1 евро, теперь составляет 2,6 рубля.

Ну а какие тенденции будут характерны для ближайшего будущего?

1. «Притирка» контрагентов к ценообразованию и работе в условиях привязки к белорусскому рублю.
2. Установка стабильных ставок исходя из новых реальностей рынка.
3. Продолжение ротационных явлений на рынке, которые могут активизироваться после вялого старта в начале сезона. Правда, существует риск, что традиционного периода деловой активности в офисной сфере может не наступить.
4. Дальнейшее снижение спроса на офисы без отделки.
5. Замораживание, консервация некоторых проектов на различных стадиях строительства, особенно ранних.

---

Наш канал в Telegram. Присоединяйтесь!

Есть о чем рассказать? Пишите в наш телеграм-бот. Это анонимно и быстро

Перепечатка текста и фотографий Onlíner без разрешения редакции запрещена. ng@onliner.by