Стало красиво

Давным-давно, еще в 2015 году, минчане узнали «страшную» тайну: риелторы озвучили названия самых дорогих столичных улиц. Оказалось, что сильные мира сего предпочитали жить на Пионерской, Жасминовой, Тепличной и Сторожевской — сплошь новострой с таким толстым слоем элитности, что обычному человеку и не подобраться (ближайшие дома с «нормальным» ценником размещались не ближе чем через километр). Изменилось ли что-то за эти годы, ведь жилых комплексов, претендующих на лавры «особенных», у нас развелось немало? Да и в целом чем жили застройщики (и мы с вами) все это время?

— Рынок столичной недвижимости за последние годы претерпел большие изменения. Если в начале 2010-х девелоперы оттачивали планировки, понимая, что люди больше не готовы платить за огромные коридоры и никак не используемые пространства, то начиная примерно с 2015 года они стали массово работать над эстетической составляющей, — анализирует прошлое заместитель начальника отдела консалтинга и аналитики группы компаний «Твоя столица» Андрей Чернышев. — Вспомните, как раньше выглядели наши многоэтажки: серые, однотипные, без изюминки и полета фантазии. Даже каркасники, которые можно построить практически любой формы и размера, ничем не выделялись. И только при строительстве элитных домов застройщики старались как-то разнообразить облик зданий.

Но время шло, и требования со стороны дольщиков росли: за те немалые деньги, что они отдавали девелоперам, люди хотели видеть не просто дом, который соответствует всем техническим нормам, но и что-то красивое — внутри и снаружи.

Законодателем моды в этом вопросе стала компания «А-100 Девелопмент», которая показала, что панелька — это не приговор: если правильно подойти к вопросу, то даже стандартный проект может выглядеть хорошо и современно.

Сейчас уже, пожалуй, и не найдешь такого застройщика, который, работая над коммерческим проектом, не продумал бы оформление подъездов и фасадов, не увеличил бы окна, не сделал бы красивую входную группу. Это касается как частных, так и государственных девелоперов.

В итоге мы пришли к тому, что места общего пользования в современных домах могут быть гораздо красивее, чем в старой «элитке». При этом про особый статус таких высоток никто не говорит. Это становится нормой. Что, конечно, не может не радовать.

Так что с уверенностью можно сказать, что последние лет семь прошли не зря — это было время эстетической эволюции, когда застройщики уходили от простых и дешевых решений.

Минск и цифры

Но вернемся к дорогим минским улицам и посмотрим, сохранилось ли за Пионерскими да Тепличными былое лидерство. Уточним, что данные брались из базы Национального кадастрового агентства, зафиксированы были сделки, совершенные с начала года и до конца мая. При этом надо понимать, что продажи объектов с «суперценой» не такое уж и частое явление (все-таки не однушка в «спальнике»), поэтому все достаточно относительно. Но тем не менее показательно.

Как видим, те, кто готов расстаться с деньгами, решили сосредоточиться на жилье в центре и хватать (пока дают) сталинки. С учетом того, что площадь исторических квартир не очень большая, итоговая цена выходит не заоблачная, а жилье в сердце города — всегда жилье в сердце города.

Исключение из этого списка — «дом Чижа», который был в топе и в прошлый раз. Здание-гигант возле Свислочи все еще привлекает покупателей.

— Центр города и определенные локации всегда будут востребованны, — объясняет Андрей Чернышев. — При этом между ними вполне может быть немалый разброс по площадям квартир и качеству отделки. Но по большому счету определенные улицы просто перетасовываются между собой в зависимости от того, где было больше продано объектов. Значительные сдвиги можно наблюдать на больших временных отрезках, за которые многое успевает измениться.

Когда мы говорим о сталинках, надо понимать, что это довольно узкий сегмент, причем на любителя. Но, как видим, во времена, когда все нестабильно, жилье в центре считается одним из наиболее ликвидных.

— Если сравнить этот топ с данными 2015 года, то мы увидим, что из первой десятки напрочь пропала низкоэтажная застройка, которая располагается за Arena City. Что произошло, ведь река и водохранилище по-прежнему на месте, зеленые зоны также не вырубили?

— Действительно, этому району изначально приписывался некий флер элитности: невысокие дома, огороженная территория, близость к коттеджной застройке. Это было уютное место для избранных. Однако дело в том, что по другую сторону проспекта начали строить огромные многоэтажные дома. Шарм развеялся: Лебяжий стал не тихим уголком, а местом, куда массово переезжал средний класс. Во время кризиса 2014—2016 годов застройщики и вовсе скорректировали цены, отдавали метры со значительным дисконтом, чтобы хоть что-то выручить в ситуации снижения спроса и большого предложения в этой локации, и район стал доступен практически любой работающей семье, которая могла взять кредит.

Такое положение дел не могло не сказаться на спросе и готовности отдавать деньги за изрядно «постаревшие» дома. Лебяжий стал тем, чем и был изначально — неплохим современным районом без надуманной надбавки за элитность. Да, новые достойные жилые комплексы здесь есть, и за квартиры в них люди готовы платить. Но это скорее уже «новый Лебяжий», а не тот, который был на первых строчках рейтинга в 2015-м и даже 2013-м, — объясняет специалист.

А вот как обстоит ситуация с объектами, которые хотят продать. Тут тебе и Жасминовая за Национальной библиотекой, которую «уважали» в прошлые годы, и все ответвления Лебяжьего, и, само собой, центр со сталинками разной степени отремонтированности. На удивление «переклички» с улицами из первой таблицы встречаются отнюдь не сразу. Что ни говори, хотеть не значит продать.

— Эти цены — всего лишь желания продавцов. Не исключено, что вполне оправданные. Но ситуация сейчас такая, что каждый думает, тратить деньги или нет. А если уж тратить, то так, чтобы точно не переплатить. С учетом того, что в тренде нынче квартиры с современным ремонтом в домах возрастом не старше пяти лет, совсем не факт, что сделки пройдут по указанным продавцами ценам.

Сейчас время покупателя, и он может торговаться очень смело. Если на «обычной» вторичке мы наблюдаем торг в пределах 6—7% (данные по завершенным сделкам), то в элитном сегменте ставки намного выше. Скидывают десятки тысяч.

Это особый товар, на который нужен особый покупатель. Даже в стабильные годы путь квартиры или дома от одного хозяина к другому был долгим, а в 2022-м и подавно. Быстрых сделок не жди, даже если квартира очень хорошая, а материалы, использовавшиеся во время ремонта, от лучших мастеров мира, — комментируют в «Твоей столице».

За пять месяцев этого непростого года было продано немало квартир. Ступор произошел разве что в марте и апреле. А с мая белорусы снова зажили, как раньше: оживление рынка и околорекордное количество сделок. И без «выскочек» в плане цены не обошлось. Так выглядят таблицы «самых дорогих проданных квадратных метров» и «самых дорогих проданных квартир». Очевидно, что сделки по полмиллиона (американских, не наших) не редкость.

Но опять же надо понимать, что бумага все стерпит. И порой продажа квартиры по очень немалой цене становится способом легализовать доходы, когда бухгалтерия не бьется. «Откуда у тебя $500 000?» — «Квартиру продал». И не придерешься.

В нашем случае все деньги осели в центре и в «новом Лебяжьем», а именно в «Олимпик Парке». Еще $1 000 000 по курсу ушел на коттедж, состоящий из двух квартир, в Веснинке (водохранилище совсем рядом). Есть и неожиданные участники марафона: студия в «Минск-Мире», трешка в «Мегаполисе».

— Что касается «Мегаполиса», то в первой очереди «квадрат» действительно стоил дорого, поэтому в стройку заходили люди с хорошими доходами. Соответственно, и ремонт там может быть очень даже на уровне. Поэтому не удивлюсь. «Славянский квартал» тоже выглядит органично в этой компании. А что касается квартиры-студии в «Минск-Мире», то, наверное, человек, заполучив ключи, сделал умопомрачительный ремонт, а потом нашел покупателя-ценителя, — комментирует Андрей Чернышев.

От дорогих и красивых квартир перейдем к тем, что находятся на другом полюсе столицы. По данным НКА и «Твоей столицы», самые дешевые локации — это Путепроводный, Мелиоративный и Брагинский переулки. Затем идут улица Котовского и Ученический переулок. В этих местах даже можно найти заветный метр «по пятьсот».

— На стоимость квартиры влияет совокупность факторов: местоположение на карте, окружение, социальная среда, состояние жилья. Если это окраина, вокруг промзона и «убитые» дома, а под всеми магазинами стоят определенные компании, то ни у кого не поднимется рука заплатить дорого. Да, люди, соблазнившиеся ценой, могут приехать на место, посмотреть, что и как устроено, и второпях уехать. А вот те, кто вырос в подобном районе, вполне могут подбирать жилье в той же локации.

Откуда в Минске берутся недорогие метры? За счет продажи старых деревянных домов в непрестижном частном секторе и квартир в уставших двухэтажках. Также на статистику влияет покупка комнат на общей кухне, когда семья решает отселить выпивающего родственника в другую квартиру с подходящей для него компанией, — отмечает специалист.

И снова о красивом. Так выглядит топ дорогих новостроек Минска. И в этом, в общем-то, нет ничего удивительного: все эти объекты мы знаем и наблюдаем за ними. Но цены, конечно, впечатляют.

— Здесь, пожалуй, тоже стоит сделать оговорку: это цена предложения, а за какую сумму реально совершаются сделки — вопрос. Вполне возможно, что застройщики идут на уступки клиентам, если те приходят с живыми деньгами. Опять же не забываем, что цены на сайте девелоперов и у агентств, продающих те же самые квартиры, могут серьезно отличаться (в пользу последних), так что проверять надо все источники.

А вообще, цена на новостройки формируется под влиянием нескольких факторов: стоимость участка на аукционе, затраты на снос и отселение, прокладку современных сетей, виды из окон. Поэтому новые жилые комплексы в центре города или около того не могут стоить дешево, — заключает Андрей Чернышев.

Наш канал в Telegram. Присоединяйтесь!

Есть о чем рассказать? Пишите в наш телеграм-бот. Это анонимно и быстро

Перепечатка текста и фотографий Onlíner без разрешения редакции запрещена. ng@onliner.by