Пока большинству платежеспособных минчан не до переездов и расширений: в стране политический кризис, конца и края которому не видно. Но даже в такой ситуации рынок недвижимости остается довольно неподвижным. Продавцы держат в объявлениях цены из светлого прошлого, но добавляют к ним слово «торг» и идут навстречу реальному покупателю. Тем не менее в продаже появляется все больше квартир по кризисным ценам. Теперь за $37 тыс. предлагают не бараки и не притоны, а нормальные квартиры эконом-класса в спальных микрорайонах столицы. Как они выглядят и что будет с ценой квадратного метра, по прогнозам аналитиков, — в материале Onliner.

Насколько уже упали цены?

Пока что политический кризис почти не отразился на цене квартир, которые выставляются на продажу в Минске: по данным аналитического центра ГК «Твоя столица», по сравнению с августом средняя цена квадратного метра в объявлениях снизилась всего на 3%. За то же самое время цена сделок снизилась примерно на 5%. Еще порядка 3% своей цены квартиры потеряли весной, во время первой волны пандемии. При этом дисконт, на который идет продавец в разговоре с реальным покупателем, сейчас растет.

— Вот уже 3-й месяц средний дисконт между ценой предложения и сделки держится на уровне 7—8%, — говорит Андрей Чернышев, аналитик группы компаний «Твоя столица». — Кроме того, значительно вырос срок экспозиции квартиры. Если раньше квартиры у нас продавались в среднем за 30 дней, то сейчас — за 50 дней. У продавцов такая логика: выставлю квартиру подороже, вдруг кто-то купит. А если придет реальный покупатель — сделаю ему скидку. Однако на падающем рынке этот метод не работает. Покупателю не просто есть, из чего выбрать, у него глаза разбегаются. Тот, кто ищет квартиру стандартных потребительских качеств, всегда формирует свой виш-лист по цене снизу, и нет гарантий, что в него попадет ваша квартира. Выигрывает тот продавец, который продаст жилье раньше, пока цена не снизилась еще сильнее, — заключает специалист.

За сколько продаются самые дешевые квартиры в Минске?

По данным аналитического центра ГК «Твоя Столица», сейчас квартиры стандартных потребительских качеств без хорошего ремонта и местоположения продаются по цене $40—42 тыс, хотя есть и более дешевые предложения среди квартир этого класса качества. К тому же, как и в любые кризисные времена, фокус покупателей недвижимости заметно сместился в сторону низкого ценового сегмента, а значит в сторону однушек. Если раньше их брали около 40% покупателей, то сейчас ближе к 50% сделок совершается с однокомнатными квартирами.

Самые недорогие, но полноценные квартиры в Минске, выставляются на продажу через сервис Onliner по цене $35 — 37 тыс., при этом многие из них в аккуратном состоянии и не требуют ремонта.

Например, за $35 тыс. продается квартира на Нововиленской, 24. Это трехэтажный дом с жилым цоколем. Находится в центре города, недалеко от парка и реки Свислочь. Квартира в нормальном состоянии, но у нее есть один значимый дефект: она расположена в цоколе, окна с решетками едва не углублены под землю. Общая площадь квартиры — 26,7 кв. м.

За $36 тыс. предлагают двухкомнатую квартиру на улице Минина, в послевоенной двухэтажке, которая изначально не предполагала удобств. Однако в самой квартире сделан качественный ремонт и аккуратный санузел. В окнах стеклопакеты, на полу ламинат, в санузле — современная плитка, душ-кабина, новый двухконтурный котел работает на подогрев воды и отопление. Канализация местная. Общая площадь квартиры — 30 кв. м, так что комнаты, конечно, крохотные. Фасад дома подремонтирован и выглядит довольно прилично.

За $36 500 продается однушка без особых дефектов. Она расположена на 6-м этаже панельной 9-этажки 1982 года постройки. Общая площадь — 33,7 кв. м. Дом находится в жилом массиве Ангарской, до метро 20 минут ходу. Ремонта в квартире нет, но состояние не отталкивающее.

За $36 900 выставлена квартира на третьем этаже пятиэтажки 1977 года постройки на ул. Коласа, неподалеку от центра города. Это дом малосемейного типа, так что квартиры в нем крохотные. Общая площадь однушки, о которой идет речь, — всего  21,7 кв. м. Зато ремонт неплохой.

За $37 тыс. предлагают однушку на Ауэзова, в недрах микрорайона Чижовка. Она находится на последнем, 5-м этаже хрущевки, общая площадь — 32,7 кв. м. Состояние квартиры аккуратное, но интерьер современным не назовешь.

Еще один вариант за $37 тыс. продается на улице Пономаренко, в жилых кварталах, примыкающих к проспекту Пушкина. Квартира находится на предпоследнем этаже 9-этажки, общая площадь — 29,6 кв. м., состояние аккуратное, но тоже «бабушкино».

За $37 500 продается вариант того же типа, только в микрорайоне Шабаны. Общая площадь — 34,5 кв. м, 9-й этаж панельного дома 1975 года постройки. Состояние нормальное, но местами «уставшее».

По той же цене предлагают квартиру в Дражне. У нее большой размер — аж 38 кв. м. Находится в панельной девятиэтажке 1984 года постройки на 3-м этаже. Ремонт сохранился еще с советских лет.

Что будет с ценами дальше?

Время самых дешевых квартир еще впереди. По мнению специалистов ГК «Твоя столица», при отсутствии значимых изменений в экономической ситуации (прежде всего в кредитовании и уровне доходов), средняя цена сделок купли-продажи будет со временем стремиться к уровню $1100 за кв.м и ниже. Так выглядит график изменения цен, которое они спрогнозировали.

Сейчас средняя цена «квадрата» составляет $1250, но судя по графику, уже к марту упадет ниже $1200.

— У многих на падающем рынке созревает план: продать свою квартиру, чтобы потом купить такую же на 10 тыс. дешевле. Или переехать из хрущевки в новостройку, — говорит Чернышев. — В теории это возможно, но возникает ряд вопросов: где жить бесплатно? Где хранить крупную сумму денег? В какой валюте? Сколько ты потеряешь на конверсии? Продать квартиру на пике, уйти на съемную, чтобы потом купить дешевле и выиграть какую-то сумму, — это красивый в теории, но едва осуществимый на практике план. До дна еще далеко, потенциал к снижению цен есть, но, чтобы осуществить этот смелый план, должны сойтись все звезды. 

Наш канал в Telegram. Присоединяйтесь!

Есть о чем рассказать? Пишите в наш Telegram-бот. Это анонимно и быстро