На фоне проблем в экономике минчане, задавшиеся жилищным вопросом, оказались перед сложным выбором. И падение курса рубля не вносит ясности в ситуацию. Мы уже писали о том, как происходящее может отразиться на стоимости вторичного жилья, для покупки которого банки больше не выдают кредиты. Сегодня делимся прогнозами экспертов по поводу первичного рынка и рекомендациями, как не купить квартиру в будущем долгострое.

Будут ли падать цены на новостройки

Директор застройщика «10-УНР» Василий Устинчик считает, что цены на новостройки сильно упасть не смогут, как бы ни сложилась экономическая ситуация.

— Все застройщики прилично вложились, и им надо возвращать вложенное. Только Dana Holdings может позволить себе сбросить цену, поскольку их вложения были минимальными. А вот «Айрон» и «А-100 Девелопмент» не смогут резко снизить цену, да и «Тапасу» нужно возвращать кредиты. УКСы сейчас заняты строительством жилья для нуждающихся. Однако объем жилья, которое сейчас строится в Минске, будет уменьшаться. 

— Самой серьезной причиной для снижения цен на жилье может быть ограничение доступа к кредитным ресурсам, — считает Юрий Жарков, директор риелторского предприятия «Вива Консалт» и член Ассоциации застройщиков.

Кредиты на жилье и платежеспособность белорусов

Напомним, банки Беларуси больше не выдают кредиты на покупку жилья, однако некоторые продолжают финансировать его строительство. Кредит под любую стройку можно взять в «Белинвестбанке». «Беларусбанк» выдает кредиты по партнерской программе с застройщиками, которых в списке довольно много. Однако не исключено, что и эти программы финансирования строительства жилья исчезнут в недалеком будущем или их условия будут пересмотрены.

— Сейчас на фоне курсовых колебаний на валютном рынке большая часть банков действительно приостановила прием новых заявок на кредитование. Однако есть надежда, что это временная мера и кредитование возобновится после стабилизации на валютном рынке, пусть и на новых условиях, — считает Юрий Жарков.

А что будет с теми, кто уже взял кредиты на жилье? Во многих странах результатом кризисов становилось банкротство кредитополучателей и дефолта на рынке кредитных обязательств.

— Так как мы уже находимся одной ногой в кризисе, который охватывает всю социально-экономическую систему страны, могут возникать вопросы с платежеспособностью отдельных граждан и субъектов хозяйствования, — считает магистр экономических наук Дмитрий Ритвинский, который после событий начала августа покинул должность замдиректора НКА. — Вполне возможно, многие из них не смогут рассчитаться по кредитам.

Василий Устинчик и Юрий Жарков считают, что до массового банкротства дело не дойдет.

— Вряд ли невозможность расплатиться по коммерческим кредитам на жилье станет массовым явлением в Беларуси, — говорит Жарков. — Наши соотечественники весьма ответственны и дисциплинированны в вопросах платежей по долгам. Большая часть кредитов на жилье выдается в национальной валюте и не подлежит индексации в связи с изменением ее курса по отношению к доллару. Падение доходов населения уже наблюдается, однако это происходит на фоне девальвации национальной валюты и вместе со снижением долговой нагрузки в реальном выражении. На практике, разумеется, все не так ровно, однако подобная корреляция дает шанс надеяться, что дефолта на рынке кредитных обязательств не будет. К тому же государство подчиняет себе большую часть экономики и не заинтересовано в массовом банкротстве частных домохозяйств.

Как построить квартиру и не попасть в долгострой

По итогам каждого экономического кризиса в Минске появляются новые долгострои и обманутые дольщики. Поэтому к финансированию новых строек на фоне экономических и политических проблем в стране люди всегда относятся с осторожностью. Юрий Жарков утверждает, что универсального критерия оценки надежности строек нет: дом может стать долгостроем и с 90-процентной степенью готовности. Однако отличить будущий долгострой по косвенным признакам все-таки можно.

— Стоит выразить доверие стройкам, операторами которых выступают государственные застройщики или генеральные подрядчики, — считает он. — В таких проектах уже более 5 лет не допускаются ситуации сколь-нибудь серьезного срыва сроков или увеличения стоимости строительства жилья. Риски застройщиков частной формы собственности необходимо оценивать индивидуально.

Большая часть объектов, находящихся на ранней стадии строительства, — это дома в составе крупных жилых комплексов. Перспективы строительства таких жилых домов стоит связывать с репутацией и надежностью застройщика, а не с самим фактом низкой степени готовности. В руках опытного застройщика новый проект может находиться в относительно безопасном положении, ведь у него есть возможность адаптироваться к новым экономическим условиям и разработать актуальную реализационную стратегию с учетом всех вновь открывшихся обстоятельств.

С большей вероятностью возможны сложности в проектах точечной застройки (да, такие еще есть) с существенными обременениями в виде сноса и находящиеся в середине инвестиционного цикла либо на более поздних стадиях реализации. Риск покупки жилья на стадии строительства следует соизмерять с дисконтом от готовой новостройки, а также учитывать доступность кредитных продуктов.

Как бы там ни было, следует ожидать, что в ближайшие годы в Минске появятся новые долгострои. Василий Устинчик и Дмитрий Ритвинский считают, что вкладывать деньги в строительство квартиры сейчас рискованно.

— Долгостроев добавится, добавятся и проблемные стройки, в том числе и у крупных застройщиков, — говорит Устинчик.

— То, что некоторые застройщики столкнутся с финансовыми трудностями, уже очевидно. У нас долгострои появлялись и без кризиса, а в кризис вероятность их появления значительно увеличивается, — считает Дмитрий Ритвинский.

 Наш канал в Telegram. Присоединяйтесь!

Есть о чем рассказать? Пишите в наш Telegram-бот. Это анонимно и быстро