Настырная старушка не хотела съезжать из квартиры

Уверены: многие читатели Onliner помнят Дмитрия и ту абсурдную историю, в которую он попал. В 2016 году семья с двумя детьми купила квартиру в Зеленом Луге, заплатив почти $50 000. Получив деньги, бывшая собственница исчезла, а ее мать отказалась освобождать квартиру и подала иск о признании сделки купли-продажи ничтожной.

Дело было так. В 2015 году пенсионерка Лариса подарила своей дочери Алле (имена изменены) двухкомнатную квартиру в Зеленом Луге. А в мае 2016-го Алла продала квартиру Дмитрию, герою нашей статьи. Сделка оформлялась через агентство недвижимости. И вот Дмитрий стал полноправным собственником «двушки», прописал себя и семью по новому адресу, а пенсионерка никак не съезжает, имеет наглость менять замки, пишет жалобы в милицию.

В суде Лариса сначала пыталась доказать, что на момент дарения и в день совершения сделки купли-продажи не отдавала отчета своим действиям, поскольку якобы страдает серьезными психическими расстройствами. Когда же судебно-психиатрическая экспертиза доказала адекватность пенсионерки, она принялась делать упор на свою социальную уязвимость. Зацепкой был один из пунктов договора дарения, в котором за Ларисой сохранялось право пользования и проживания в квартире. Однако в суде было установлено, что, добровольно снявшись с регистрационного учета в Минске и прописавшись в Минском районе, пенсионерка утратила какие-либо права дальнейшего проживания в проданной квартире.

Тяжба длилась долго. Районный суд Дмитрий выиграл, после чего стал действовать решительно и на правах полноправного хозяина буквально выставил Ларису за дверь. Однако закончилась ли на этом история?

— После последней статьи на Onliner дело рассматривалось в городском суде, который не нашел никаких оснований для проживания Ларисы в моей квартире, — вспоминает Дмитрий. — На порог я ее больше не пустил. Приставы долго описывали ее имущество, вплоть до каждой книги. А квартира, надо сказать, была жутко захламлена. Потом все это вынесли во двор, пенсионерка вызвала грузовик и свезла вещи в какой-то гараж.

 Лариса попыталась подать иск о неправомерном выселении. Дело даже не рассматривалось — судья четко объяснил, что по квартире принято окончательное решение, оспаривать которое нет ни малейших оснований.

Но на этом, к сожалению, Лариса окончательно не исчезла из нашей жизни. По решению суда она должна была возместить мои затраты на адвоката, чего не сделала, а приставы не могли ее найти, телефон был отключен. Подозреваю, она жила за границей у дочери. Поскольку сумма была немалая, в районе 2000 рублей, я вынужден был подать еще один иск о взыскании средств. А теперь она вернулась и мы снова встречаемся в суде, где Лариса пытается выставить меня злодеем, который лишил ее единственного жилья и сделал бомжом. При этом на бомжа она совсем не похожа, выглядит бодро для своих лет, говорит складно, подкована в юридическом плане.

У нас с детьми и женой все хорошо. Мы сделали ремонт и живем в этой самой квартире, хоть раньше и были мысли ее продать, чтобы поскорее забыть эту историю. Но со временем мы поняли, что квартира и район нас полностью устраивают и, наверное, нет смысла искать что-то другое.

История о том, как бизнесмен купил 11 квартир за 10% от их цены

В апреле 2016 года бизнесмен Михаил Здункевич (директор компании «МонолитСтройИнвест») приобрел 11 квартир в «Маяке Минска». Договоры с застройщиком были заключены на очень специфических условиях: покупатель стал собственником, заплатив первоначальный взнос в размере всего 10% от полной стоимости жилых помещений. В дальнейшем все квартиры Здункевич перепродал другим людям, а оставшиеся деньги застройщику не заплатил. Впоследствии многие квартиры на абсолютно законных основаниях несколько раз меняли собственников, пока к удивлению последних не стали фигурировать в уголовном деле как объект хищения.

Правоохранительная система заинтересовалась Здункевичем лишь спустя несколько лет после совершения сделок в связи с неуплатой налогов от продажи квартир. Позже в отношении директора «МонолитСтройИнвест» добавилась новая статья — «Мошенничество». В июле 2019 года суд Фрунзенского района вынес приговор: 9 лет лишения свободы в колонии усиленного режима. Приговор формально позволяет застройщику истребовать квартиры, в которых давно проживают люди, не имеющие никакого отношения к Здункевичу и оказавшиеся последним звеном в цепочке роковых сделок.

Последний раз мы возвращались к этой истории осенью 2019 года, когда Минский городской суд оставил в силе приговор по статье «Мошенничество». Что же было дальше?

— Пока нас никто не трогал. Закончили ремонт, но живем как на пороховой бочке, — рассказал нам один из жильцов. — Застройщик так и не дал нам четкого ответа, что будет делать: забирать квартиры у нас или требовать деньги со Здункевича.

Вот как комментирует ситуацию адвокат Роман Юльский:

— Исходя из выводов вступившего в силу приговора, гражданин Здункевич противоправно и умышленно завладел имуществом застройщика и впоследствии незаконно реализовал это имущество третьим лицам. Квартиры фигурируют в приговоре как предмет хищения, что дает компании-застройщику формальное право изъять свое имущество из чужого незаконного владения. Проживающие же там сейчас граждане, полностью оплатившие стоимость квартир продавцам, никак не связанным со Здункевичем, являются лишь титульными собственниками и могут оставаться в таком статусе достаточно долго — закон позволяет застройщику защитить свое нарушенное право в течение 10 лет с момента вступления в силу решения суда.

У застройщика есть два варианта реализации своих прав: либо требовать возврата в собственность квартир, либо взыскивать со Здункевича на основании приговора суда деньги, которые он не выплатил с 2016 года. К сожалению, возникла неопределенность. До настоящего времени никаких письменных претензий либо исков об установлении факта ничтожности сделок с квартирами, их истребовании не заявлялось и каких-либо новостей от застройщика не поступало.

Если компания пойдет по пути изъятия квартир, у собственников возникнет право оспаривать предыдущие сделки. Получится эффект домино, люди будут выяснять в судах, кто кому сколько должен. Отдельный вопрос — как быть с ремонтами, в которые вложено немало денег. Логично предположить, что такой сценарий вызовет социальную напряженность. Не стоит забывать, что для большинства граждан это жилье является единственным, многие квартиры до сих пор в залоге банков по кредитам, полученным на их приобретение. Восстановление права собственности застройщика на квартиры повлечет выселение в судебном порядке действующих собственников и членов их семей. Но насколько справедливым будет такое решение? Будет ли оно соответствовать интересам простых граждан, которые платили за эту квартиру и являются по сути добросовестными приобретателями, которые при покупке квартир не имели ни малейшего представления об их так называемом преступном происхождении?

Мы не знаем, обращался ли застройщик к Здункевичу с требованием о возмещении вреда. Если бы это произошло, ситуация была бы разряжена. Безусловно, неведение не позволяет людям нормально жить и думать о будущем. Единственным выходом из ситуации мы видим диалог.

Купил квартиру на аукционе вместе с прописанными в ней людьми

В августе 2019 года, заплатив 25 000 рублей, Виталий стал победителем государственного аукциона по продаже двухкомнатной квартиры в Барановичах. Особенность сделки заключалась в том, что квартира продавалась за долги ее собственников на основани решения суда. Парень регистрирует за собой право собственности, получает свидетельство с печатью и обращается в суд с иском о выселении из своей квартиры прописанных в ней пенсионеров. Но внезапно выясняется, что должники никуда выселяться не собираются и выдвигают встречный иск.

В суде Виталий узнает, что долг у собственницы по имени Жанна возник перед индивидуальным предпринимателем, который предоставил женщине заем на сумму 8000 рублей под нереальные 360% годовых. Расплатиться вовремя Жанна не смогла, и вскоре сумма долга с процентами превысила 45 000 рублей. Суд наложил арест на квартиру, которая была заложена на случай невозврата долга.

Далее государство продает на аукционе квартиру Жанны Виталию, а Жанна тем временем нанимает хорошего адвоката и настаивает на признании недействительной всей цепочки сделок и действий — от договоров займа и залога до электронных торгов и регистрации перехода права собственности к Виталию на спорную квартиру. Разбирательство длилось семь месяцев. В итоге суд Барановичского района стал на сторону пенсионерки — договор займа, с которого все и началось, был признан кабальной сделкой.

— Выходит, я, честный покупатель, расплатился за долги чужого человека, а сам остался ни с чем, — горевал в апреле этого года Виталий, не ожидавший никакого подвоха от государства. Что он скажет теперь?

— Буквально на прошлой неделе закончился суд по вопросу компенсации моих убытков. Мне должны вернуть мои 25 000 рублей. При этом суд не учел ни моральный ущерб, ни финансовые потери на курсовой разнице (если в августе 2019 года за 25 000 рублей можно было купить $12 180, то сейчас — лишь около $9400. — Прим. Onliner). И еще не факт, что эти деньги я благополучно получу, ведь возвращать их должно не государство, которому я платил за квартиру, а тот самый «ипэшник», которому были сразу перечислены мои деньги. А он, насколько мне известно, человек непростой.

В жизни у меня, к сожалению, ничего не изменилось. По-прежнему работаю на стройке в Минске, чтобы было чем кормить семью в Барановичах и чем платить за съемное жилье.

Купила квартиру, а спустя месяц нашла записку от наследницы

Еще одна история о том, как добросовестный покупатель, не совершив ничего противозаконного, рискует лишиться и квартиры, и вложенных в ее покупку денег. Три с половиной года назад Татьяна купила скромную «двушку» на улице Кижеватова. Проверкой квартиры занималось агентство недвижимости, договор купли-продажи регистрировался в БРТИ. Законность сделки не вызывала никаких сомнений, но через какое-то время суд потребовал освободить отремонтированную жилплощадь. А виной всему — чужая ошибка.

«Эта квартира не продается» — такую записку с номером телефона Татьяна нашла в двери спустя месяц после покупки. Оказалось, мать бывшего собственника перед смертью завещала квартиру своей племяннице Нине Михайловне. В этот момент сын собственницы Николай находился в тюрьме и не знал о завещании. Почему-то не знали о нем ни в агентстве недвижимости, ни в агентстве по госрегистрации и земельному кадастру, когда регистрировали переход права собственности на Татьяну.

Оказалось, роковой стала ошибка нотариуса. Выйдя из тюрьмы, Николай обратился в нотариальную контору, где ему выдали свидетельство о праве на наследство как ближайшему родственнику умершей матери. В тот же месяц квартира была продана Татьяне. Но нотариус невнимательно изучила записи в книге учета наследственных дел и не увидела, что квартира была завещана другому человеку — племяннице умершей собственницы. Со временем та заявила о своих правах, и Татьяна с четырехлетней дочерью едва не оказалась на улице.

Суд признал недействительным свидетельство Николая о праве на наследство, признал недействительным договор купли-продажи и регистрацию перехода права собственности к Татьяне. Право собственности на квартиру признавалось за Ниной Михайловной в порядке наследования по завещанию.

В момент нашей встречи в январе этого года Татьяна была полна решимости идти до конца и обжаловать решение суда. Получилось ли?

— Надежда на благополучный исход есть! Верховный суд отправил мое дело на повторное рассмотрение, — рассказала нам Татьяна. — Уже были предварительные встречи, назначено первое заседание. Пожалуй, больше ничего нового сказать не могу. Подождем решения.

Наш канал в Telegram. Присоединяйтесь!

Есть о чем рассказать? Пишите в наш Telegram-бот. Это анонимно и быстро

Перепечатка текста и фотографий Onliner без разрешения редакции запрещена. nak@onliner.by