Возводится с 2011-го. История очередного ЖК-долгостроя, которому, похоже, без УКСа не обойтись

0
28 августа 2020 в 8:00
Автор: Оксана Красовская. Фото: Максим Малиновский

Возводится с 2011-го. История очередного ЖК-долгостроя, которому, похоже, без УКСа не обойтись

Давным-давно, в 2011 году, никто и подумать не мог, что на проспекте Дзержинского возле еще строящейся станции метро «Грушевка» зарождается не банальный ЖК, а грандиозный долгострой, который к 2020-му оставит сотни семей без жилья и надежд на будущее. Подвох действительно был незаметен: застройщик — «Жилстройкомплект» — получал / честно покупал на аукционе городскую землю, сносил частный сектор, исправно выпускал жилищные облигации. Свой метр ценил высоко — от $1100 по курсу на старте до $1600 в процессе. Из компромиссов — только рассрочка. Желающие построиться в неплохом месте текли рекой, пополняя счета девелопера все новыми и новыми суммами. В том, что же могло пойти не так и почему очередной минский долгострой идет в жесткой сцепке с жилищными облигациями, разбирался Onliner.

Проект, который мог преобразить Грушевку

По грандиозным планам застройщика, который, возможно, и собирался выстроить все до последнего этажа, жилой комплекс «Грушевский посад» должен был представлять из себя две длинные стены со стилобатом. Позже стилобат исчез. Спустя еще некоторое время «стены» разбили на четыре отдельных дома высотой от 18 до 23 этажей. Бело-синий фасад, встроенные коммерческие помещения на первом этаже — не украшение столицы, но и не худший образец современного зодчества. Еще и уставшие хрущевки прикрывает на радость городским властям.

Впрочем, стройка почти сразу началась не так бодро, как это было обещано в рекламных буклетах. Обеспокоенным и не очень гражданам объясняли: неожиданно вылез масштабный и затратный перенос коммуникаций. Да еще жители частного сектора не хотят подобру-поздорову переселяться в квартиры. Ну что ж, бывает: стройка — такое дело, что все и сразу предусмотреть невозможно (по крайней мере, у нас).

И все же, преодолев многочисленные трудности, «Жилстройкомплект» начал возводить первый дом. Естественно, о сдаче его в июне 2013 года и речи не шло, но стройка кое-как продвигалась, а значит, наш терпеливый и молчаливый человек в душе ликовал: не обманули, метры все-таки будут.

Худо-бедно, с большим опозданием первые два каркасника были сданы. Радостные события пришлись только на 2015—2017 годы. Многочисленные держатели жилищных облигаций выдохнули и принялись ремонтировать свои метры, наслаждаясь просторными планировками и удобной локацией. На этом проект, который реализовывался с большим скрипом, можно было бы и закончить, тем более что вторую половину ранее выделенного участка у девелопера изъяли за срыв инвестдоговора. Но «Жилстройкомплект» решил не отступать. На свою и минчан головы.

Все, что плохо начинается, заканчивается еще хуже?

После такого неудачного старта «Жилстройкомплекту» стоило бы остановиться и поумерить девелоперские амбиции — в конце концов, хватает сфер, где можно приложить свои умения. Но руководству компании (возможно, для собственного эго) было крайне важно завершить проект. А потому в 2015-м девелопер вышел на аукцион биться за свой бывший участок, на котором должно было разместиться еще два дома.

То ли свою роль сыграл неконтролируемый азарт, то ли было жалко терять деньги, уже потраченные на снос нескольких домов, но, соревнуясь с «Айроном» за клочок земли и за право остаться в списке минских застройщиков, «Жилстройкомплект» сдуру поднял цену с почти 10 млрд рублей до 80 с лишним.

Сейчас в этих нулях и запредельных цифрах не разобраться, но 80 млрд в январе 2015-го составляли $5 349 767 по курсу Нацбанка.

Торги, безусловно, были очень странными: после окончания битвы представитель «Айрона» рассказал, что участок их компании вообще-то был не нужен, просто хотелось за счет кого-то другого хорошенько пополнить бюджет (читай — выдоить конкурента). «Жилстройкомплект» же признался, что не рассчитывал на такую сумму: 60 млрд — вот его потолок.

Обескровленный, девелопер все же перечислил космическую сумму на мингорисполкомовские счета и начал осваивать участок, параллельно приглашая белорусов вступить в стройку. На сайте компании до сих пор висит «завлекалка» с перечислением мнимых преимуществ жилищных облигаций. Ох, сколько людей попалось на байки о якобы надежности этого финансового инструмента.

К осени 2016-го «Жилстройкомплект» вовсю заключал договоры на строительство квартир в третьем по счету, пока еще даже не находящемся в зачаточном состоянии доме, обещая сдать объект через год. Лукавство было очевидно, но тот, кто не хотел его замечать, — не замечал. Люди с любовью и трепетом выбирали планировки, спорили за этажи — в общем, жили обычной жизнью держателей жилищных/именных облигаций.

Снаружи и вправду все выглядело более-менее сносно: в декабре начали забивать сваи, пошло шевеление, а вместе с ним по душам минчан разлилось животворящее тепло: строят, все будет хорошо.

И только те, кто следил за деятельностью девелопера с самого начала, предупреждали, что сроки будут сорваны, причем капитально.

«Каждый раз история повторяется. На моей памяти это уже 4-й раз (с каждым из домов ЖСК). Застройщик переносит сроки как ему вздумается, и повлиять на это практически невозможно. Подписывая договор с ЖСК, вы знали, с кем будете иметь дело», — писал на форуме пользователь evs2011. Как в воду глядел.

И пока на форуме ссорились реалисты и романтики, внутри компании кипели страсти: оказалось, что участок, и без того нанесший застройщику урон, больше напоминает минное поле, чем площадку для ведения дел. Несмотря на то что на аукционе земля продавалась как полностью готовая для реализации стройпроектов, на деле выяснилось, что частный сектор не сдается.

Причем масштаб неожиданного противостояния поражал: в двухэтажном кирпичном доме, официально снесенном еще в 2000 году, вполне себе жили люди — причем сразу 19 человек. По закону никаких компенсаций за самострой (да еще «снесенный») не положено, но по факту — не выселишь же взрослых и детей на улицу, да еще в социально-ориентированном государстве.

Девелопер погрузился в пучину судов, попеременно то выигрывая, то проигрывая дело. В итоге дом-«общежитие» так и остался на своем месте, а «Жилстройкомплект» пришлось переделывать проект, неся большие финансовые и временные потери. Соответственно отодвинулся и вопрос строительства паркинга, который частично должен был занимать место дома. В последующем отсутствие паркинга госорганы будут ставить в вину девелоперу, отказывая в проведении определенных процедур.

Однако проблемы были не только вовне, но и внутри компании: с 2015-го трое владельцев бизнеса выясняли отношения между собой — у кого какая доля и сила. Победителем из схватки вышел Илья Волох, который сейчас владеет компанией практически единолично.

Народный гнев

К 2020 году третий дом (давным-давно распроданный) обрел осязаемые черты: первые две секции практически достроены (готовность почти 90%), остальные пугают горожан нерастущим вот уже несколько месяцев монолитным скелетом. Четвертая же высотка, на которую успели распродать примерно 50% облигаций, так и не подала признаков жизни. Пикантности ситуации добавляет тот факт, что долгострой находится в двух шагах от администрации Московского района. И ничего.

Вступая в строительство в середине 2018 года, Юлия с мужем и подумать не могли, что даже к концу 2020-го все еще будут без метров. И это при том, что «квадрат» им обошелся в $1230 по курсу.

— У нас была однокомнатная квартира возле метро «Спортивная», которую «Жилстройкомплект» взял в зачет по хорошей цене. Так как денег все равно не хватало, мы оформили кредит. Казалось, что все просчитали — даже если застройщик задержит сдачу на год (а нам обещали конец 2018-го — начало 2019-го), для нас ничего страшного не произойдет. Наоборот, насобираем денег на ремонт.

Когда все только начиналось, мы были очень рады возможности переселиться в 68-метровую «двушку»: хорошая планировка, высокий этаж — ну просто мечта. Подозрений, что ситуация будет разворачиваться так, как это произошло, не возникало — наша секция была почти готова, а соседняя выстроена до уровня 14-го этажа. То есть мы вложились не в котлован. Плюс внушали доверие облигации — официальный инструмент, который все госорганы продвигали в прессе как самый прогрессивный и защищающий людей. Оказалось же, что все ровно наоборот. Но ведь я обычный человек, я не могу разбираться во всех тонкостях жилищного строительства. Передо мной есть разрешительная документация с печатями госорганов, есть механизм внесения денег, почему должны быть сомнения? Мы покупали жилье, предполагая, что с той стороны такие же честные люди, как и мы.

Подозреваю, что, продавая нам квартиры, первые лица «Жилстройкомплекта» уже все понимали и знали, что стройка завершена не будет. Мы не можем не подозревать преступление — директор компании живет в Польше и не выполняет обязательства. Куда вообще пошли деньги? Ведь практически все полностью оплатили свои квартиры. Да, можно ссылаться на этот частный дом с 19 проживающими, но ведь не мог он один настолько подорвать экономику предприятия.

Еще год назад мы били в набат и писали во все госорганизации, однако ответы приходили однозначные: нарушений нет. Почему если человек украл какую-то мелочь, это сразу расследуют и потом строго наказывают. А если речь идет о миллионах долларов и том, что сотни людей остались без квартир, проблем никто не видит — максимум рассмотрят халатность и нерациональное использование средств. Но ведь это не первый дом, который возвел «Жилстройкомплект», а значит, было понимание всех процессов и трат, — рассуждает девушка.

Жилищные облигации и вправду очень удобная для застройщиков штука, которая позволяет тратить деньги на что угодно и ни перед кем не отчитываться. Это в «долевке» есть спецсчет, средства с которого уходят исключительно на стройку, а в ЖО — хоть сам у себя машину/недвижимость арендуй, хоть строительство другого объекта финансируй, хоть вообще выводи за границу. Главное, все красиво обставить. Руководство «Тамбаза» не даст соврать.

Держателей жилищных облигаций «Грушевского посада» раздирает еще и внутренний конфликт: будущие жители первых двух секций (почти готовых) хотят, чтобы их пусковой комплекс сдали отдельно от остального дома и в самое ближайшее время. Третья и четвертая секции, готовые только на 30%, наоборот, настаивают на том, чтобы высотку сдавали одновременно — в таком случае доплаты (а они неизбежны) лягут равномерно на всех.

— Проверок было множество, но ни одна из них не обнаружила нарушений, — делится наблюдениями Вероника, родственники которой с 2017 года строят 90-метровую «трешку» в третьей секции. — Но если копнуть чуть глубже, то на поверхность выплывают такие нестыковки, не заметить которые сложно.

Чего только стоит обеспечение наших облигаций. В 2016 году за примерно $275 тыс. застройщик покупает на аукционе умирающий Кобринский консервный завод. А в 2017-м, выпуская новые облигации, предоставляет этот же завод в качестве залога для нескольких серий, но стоит он уже более $7,5 млн. Как такое возможно? Почему никто из госорганов не обратил на это внимание? Именно поэтому мы хотим сейчас провести независимую оценку данного объекта и спросить у Минфина: «А так можно было? Что произошло с предприятием за полгода, если оно подорожало почти в 30 раз?» Другие объекты, выступающие в качестве залога, тоже не менее комичны — сотни тысяч долларов «стоят» сараи и ржавые бытовки.

Директор Илья Волох не встречается с нами, не разъясняет ситуацию, он вообще живет в Польше и только изредка кидает обещания: найду инвестора, возьму кредит. Но это все ерунда. Вот уже несколько месяцев стройка не движется, а инвесторы так и не материализовались.

Есть ли свет в конце тоннеля?

Как и в случае с «Тамбазом», самый реальный вариант достроиться — это отдаться на милость УКСа (в состоятельность «Жилстройкомплекта» уже никто не верит). Правда, без доплат тут не обойтись. Чтобы уменьшить сумму, которую придется внести каждому, минчане придумывают варианты: продать имущество директора и компании, увеличить этажность четвертого дома (который пока не начали строить). Также держатели жилищных облигаций начали продумывать свой проект указа, по которому (желательно) будет достраиваться их дом.

Что же по этому поводу думают городские власти, к которым у минчан накопилось много вопросов? Как обычно, конкретики нет (хотя люди и добились личной встречи на проблемном месте): смотрим, оцениваем, контролируем. Объяснить, почему именно этот объект стал долгостроем, тоже никто не взялся. Вот некоторые тезисы, которые помогут понять логику госслужащего.

Представитель Госстройнадзора признал, что застройщик нарушил технологию возведения дома, вбивая (а не вкручивая) сваи под 3-ю и 4-ю секции в непосредственной близости от уже возведенных секций. И даже получил за это наказание — штраф. Позже было проведено обследование всех конструкций: «скелет» не пострадал.

Есть за «Жилстройкомплектом» и другой грех: третий дом начали возводить без подачи в госорганы соответствующего заявления, а это значит, что некоторое время объект по сути являлся самостроем. За это компания тоже была наказана. То есть, получается, никто проблему «не проспал». Что могли, то сделали, но не больше — «вдаваться в хозяйственную деятельность ни заказчика, ни подрядчика не имеем права, оснований для этого нет».

Более того, несмотря на то, что стройка стоит колом, претензии сейчас вроде как и не предъявишь — по 3-й и 4-й секциям сроки строительства Мингорисполкомом в очередной раз продлены, а значит, серьезно говорить можно будет только после того, как они истекут. (А вдруг застройщик исправится и за пару месяцев сдаст дом?)

«Когда будет возобновлено строительство?», «Что нам делать, чтобы сдвинуть все с мертвой точки?», «Вы не видите признаков мошенничества?», «Почему нет директора Волоха?» — у держателей облигаций миллион вопросов, на которые у чиновников нет ответов.

Председатель Комитета строительства и инвестиций Мингорисполкома Ирина Гонтарева произнесла пусть и не очень приятные уху держателя жилищных облигаций, но все же правдивые слова (на заметку всем, кто планирует строиться по ЖО):

— Вы когда покупали облигации, видели, чем они обеспечены. К тому же никто из вас не пришел и не спросил: что это за застройщик, как у него идут дела? Он же первые дома еле сдал. Ни одного из вас не помню — все дружно пошли и купили облигации. Ничем не интересовались.

Сейчас направлен запрос в правоохранительные органы, которые проведут проверку. Вероятность возбуждения уголовного дела нельзя исключать. Мы контролируем процесс, собираем информацию по организации, чтобы понимать, сколько выпущено облигаций, какое у них имущество. Если будет заведено уголовное дело, тогда начнется разработка проекта указа (по передаче объекта УКСу и завершению строительства. — Прим. Onliner).

Расходились люди под убаюкивающие рассказы представителя «Жилстройкомплекта» о заморских инвесторах, кредите от «РРБ Банка» и прочих воздушных замках. Было это месяц назад. Вчера Onliner созвонился с компанией, чтобы узнать, как продвигаются дела. Связать с директором или заместителем директора по строительству секретарь отказалась, но пояснила, что никаких сдвигов в деле так и не произошло.


На прошлой неделе законодатели заговорили о том, чтобы отменить жилищные облигации, которые принесли столько проблем (и долгостроев) городу. Идея вполне себе здравая, вот только на «жилстройкомплектовцах» она никак не скажется — если не случится чудо и застройщик не возведет дом до конца года, долгострой будут готовить к передаче УКСу. А это значит, что минчанам придется в очередной раз запастись терпением (вряд ли хоть что-то стоящее будет сделано даже за год) и снова выложить деньги: за идею УКС не работает.

Готовое жилье ищите при помощи сервиса «Дома и квартиры» Onliner

Читайте также:

Наш канал в Telegram. Присоединяйтесь!

Перепечатка текста и фотографий Onliner без разрешения редакции запрещена. nak@onliner.by

Автор: Оксана Красовская. Фото: Максим Малиновский