Читатели Onliner уже знакомы с Петром Емельяновым — бизнесменом, который зарабатывает на перепродаже минских квартир. В марте он предсказывал, что к лету их средняя цена снизится до $1100 за «квадрат». Предсказание не сбылось, как и прогнозы других экспертов: экономику страны «подкачали», кризис удалось отодвинуть. Но скоро эти меры аукнутся, считает Петр, соучредитель компании «Оптимум Девелопмент» и специалист по развитию «Центра недвижимости „7я“».

---

Наша страна сейчас переживает уникальный опыт. Рекордное количество граждан так или иначе оказалось вовлечено в процесс предвыборной гонки. Даже те, кто совсем недавно абсолютно ею не интересовался. Но выборы приходят и уходят, а квартирный вопрос остается. Рынок недвижимости многое пережил в этом году: достаточно активный январь, а следом рекордное снижение количества сделок весной и увеличение объема предложения почти в полтора раза, марафон снижения цен (в июне — июле небольшие квартиры покупаются на $5—7 тысяч дешевле, чем в начале весны), указ, ограничивающий прибыль застройщиков пятью процентами...

Иными словами, год выдался интересным. Но, как водится, самое интересное впереди.

Можно сказать, что уровень спроса вернулся к норме после значительной просадки в апреле — мае. Но нередко это обусловлено именно негативными факторами: покупатели ускоренно стараются получить кредиты в тех банках, которые еще не закрыли программы финансирования сделок с жильем. Сюда же отнесем тех, кто спешит решить квартирный вопрос именно до выборов, опасаясь возможной неопределенности в будущем. К тому же во многих сферах наблюдается всплеск: ожидая грядущей инфляции, люди увеличивают спрос, особенно с привлечением кредитных программ (покупают в рассрочку технику, крупную мебель). Также подогрев экономики происходит из сферы обслуживания, досуга, внутреннего туризма: люди устали от карантина-которого-нет и активно тратят деньги внутри страны, ведь стало гораздо труднее потратить их за рубежом.

Положительную динамику спросу придает сезонность рынка. Выборы ли в стране или коронавирус, студенты по-прежнему поступают в вузы, приезжают в столицу и подогревают рынок аренды в первую очередь, вторичный рынок жилья — во вторую. К тому же не стоит забывать о тех покупателях, которые откладывали покупку на лето: кто-то вел активную дачную жизнь или соблюдал самоизоляцию, кто-то ждал снижения цен, но рано или поздно планирует вернуться на рынок. Тем более что после тяжелых месяцев статус покупателей заметно улучшился и они чувствуют себя комфортнее, позволяют себе более смелый торг.

Однако стоит понимать, что многие положительные тенденции носят временный характер.

Сегодняшняя стабильность экономики — по сути аванс, кредит у завтрашнего дня.

Рост потребительского спроса, вероятно, прекратится после очередной переоценки товаров. Незначительное повышение пенсий и зарплат — это скорее результат от включения печатного станка или растраты резервов НЗ, нежели появление неожиданных доходов у государства, которыми оно решило поделиться с гражданами. С Россией, основным поставщиком энергоносителей, отпускная цена которых способна менять значение всего ВВП нашей страны, мы с каждым днем во все более непростых отношениях. Кредитов у нас уже очень много, в бюджете дефицит. Инвестиционный статус очень низок, деньги для стимуляции экономики найти все сложнее. А значит, впереди инфляция, снижение реальных доходов населения, рост процентных ставок по кредитам, снижение доходности большой доли малого и среднего бизнеса и как итог — заметное сокращение спроса на недвижимость, как жилую, так и коммерческую. Кстати, эта неделя началась как раз со снижения стоимости белорусского рубля к доллару.

Когда ширма предвыборных экономических и финансовых активностей спадет, перед нами предстанет Белорусская Экономика, вся в бинтах и заплатках, со странным кашлем и тяжелым дыханием.

Если никто не бросится на помощь с кредитом или энергоносителями по бросовым ценам, просадка будет ощущаться на многих рынках, в том числе сильно сократится спрос на недвижимость, что приведет к дальнейшему снижению цен.

Что делать продавцам?

1. Если вы продаете квартиру, то находитесь на высококонкурентном рынке, где правит бал покупатель. Если вы продаете квартиру «вчистую», без встречного варианта — оцените необходимость продажи именно в этом году. Самое выгодное время для продажи уже упущено, но последние три недели количество выставленных на продажу квартир сокращалось, а значит, покупатели сейчас довольно активны.
2. Если вы продаете квартиру, чтобы купить другую взамен, старайтесь не забывать, что торговаться и договариваться надо не только с собственниками встречной квартиры, но и с вашими покупателями. Не стоит жестко стоять на своей цене — пробуйте часть торга переложить на собственников дальше по цепочке.

Что делать покупателям?

Есть два варианта:

• попробовать, не затягивая, взять кредит и/или успеть войти в долевое строительство до вступления в силу указа об ограничении доходности застройщика (как ни парадоксально, но более вероятно, что эта мера приведет к увеличению цен в перспективе). Но важно отдавать себе отчет в том, что, получая кредит, привязанный к ставке рефинансирования и стоимости доллара, можно столкнуться с увеличением размера долга, если эти величины изменятся;
• занять выжидательную позицию, подготовив сумму, достаточную если не для всей сделки, то хотя бы для полноценного задатка. Отслеживать вторичный рынок на предмет подходящего варианта. При таком сценарии важно заранее просчитать целесообразность выжидания, ведь если вы снимаете жилье и платите по 250 долларов в месяц, то чем ждать, пока нужная квартира подешевеет на тысячу, лучше купить ее сразу и не тратить дополнительное время, нервы и деньги на аренду.

Вне зависимости от того, кто будет приветствовать граждан 10 числа, нашу экономику ждет непростое время. Но во всем есть свои преимущества: те покупатели недвижимости, которые смогут сохранить свои сбережения, окажутся в достаточно выгодном положении.

Наш канал в Telegram. Присоединяйтесь!