Проигравшее покупателю агентство недвижимости решило прокомментировать решение суда

 
31 104
519
15 июня 2020 в 14:00
Автор: Николай Градюшко

Недавно мы рассказывали о затянувшемся судебном споре между покупателем квартиры и столичным агентством недвижимости. Риелторы выставили счет за услуги, покупатель же была убеждена, что агентство пытается получить двойную оплату, требуя деньги за одну и ту же работу и с продавца, и с покупателя. В итоге суд стал на сторону покупателя. После публикации статьи агентство «Твоя столица» предоставило нам свой комментарий касательно ситуации.

Напомним, первый суд наша читательница по имени Анна и ее отец проиграли, затем Минский городской суд оставил в силе решение районного. И лишь Верховный суд усомнился в законности вынесенных решений. В протесте за подписью заместителя председателя Верховного суда Андрея Забары подчеркивалось: «Суду следовало более подробно выяснить обстоятельства заключения обоих договоров на оказание риелторских услуг, идентичных по характеру».

При повторном рассмотрении дела суд пришел к выводу, что Анна и ее отец как покупатели не должны были платить агентству ни за осмотр квартиры, ни за подготовку документов, связанных с покупкой. Главный вывод таков: весь комплекс услуг охватывался договором с продавцом, был ему оказан и им же оплачен.

Приводим комментарий «Твоей столицы»: «Четвертого июня Onliner опубликовал материал „Покупательница квартиры доказала в суде, что не должна платить за риелторскую услугу. Как ей это удалось?“. Мы приветствуем позицию портала по открытой подаче информации и надеемся на такой же подход при подаче нашей позиции. К слову, если придерживаться истины, то покупательница квартиры доказала в суде, что не должна оплачивать часть уже оказанных услуг. И с этим мы, естественно, не согласны. Ниже — изложение нашей позиции.

Ситуация, описанная в данном материале, на наш взгляд, не является частным случаем и затрагивает очень важную проблему — и для потребителей, и для риелторских компаний. Тема качественных и ответственных взаимоотношений риелторской компании и покупателей является проблемной и дискуссионной много лет. Устаревшие, оторванные от современной практики нормы, регулирующие риелторскую деятельность, с каждым годом только усугубляют этот кризис. К сожалению, за последние несколько лет, несмотря на десятки проведенных совещаний, конструктивный диалог между профессиональными участниками рынка и главным регулятором — Министерством юстиции на эту тему наладить не удалось. Сегодня такое положение дел не идет на пользу ни потребителям, ни риелторским организациям, ни экономике и, наверное, Министерству юстиции тоже.

Надеемся, что формат открытой публичной дискуссии даст всем нам шанс найти дорогу к правильному и эффективному решению этой хронической проблемы.

Необходимо коснуться некоторых нюансов нашего законодательства, регулирующего оказание риелторских услуг, и причин, порождающих разноплановое толкование самой сути этих услуг. Набор из пяти услуг, определенных указом №15 и охватывающих весь спектр риелторской деятельности, — родом из далекого 2005 года. Эти пять услуг давно не соответствуют реальному содержанию и наполнению риелторской услуги, что вводит в заблуждение потребителей и бросает тень на абсолютно добросовестные действия исполнителя.

Актуальные потребности у покупателя, который уже нашел объект недвижимости, такие. Во-первых, это гарантия соблюдения его интересов при подготовке к проведению сделки (соблюдение сроков, учет вероятных курсовых колебаний, возможный отказ от сделки продавца) и при ее возможном разрыве (возврат задатка, если разрыв состоялся не по вине покупателя). Для этого с участием агентства документально оформляются определенные трехсторонние обязательства. В общем-то, покупатель вправе привлечь и собственного представителя — другую риелторскую организацию, которая будет представлять его интересы. Однако законодательство не запрещает одному риелтору представлять интересы обеих сторон, и это никак не мешает качественно готовить и проводить сделки, соблюдая общий баланс интересов. При этом необходимо отметить, что при подготовке и совершении сделки у сторон часто интересы практически противоположны.

Во-вторых, всесторонний анализ не только документов, но обстоятельств и мотивации как предыдущих, так и данной сделки, рекомендации и организация всего процесса, страхующая покупателя от неприятностей. Ведь продающая сторона вполне умышленно может утаивать либо недоговаривать некоторые обстоятельства (бывшие или которым еще предстоит случиться). Например, если семья с ребенком продает одну квартиру и в будущем собирается покупать другую, но есть подозрения, что это лишь намерения, и ребенок может впоследствии оказаться прописанным в деревне „у бабушки“. Как застраховать от возможных проблем покупателя, ведь в момент сделки все законно.

Иногда, благодаря накопленному за десятилетия опыту, мы вынуждены проводить настоящее детективное расследование. Если такой анализ осуществлять в рамках услуг, оказываемых продавцу, то в ряде случаев возникнет конфликт между добросовестными действиями риелтора, обязанного страховать покупателя от недействительной сделки, и желанием продавца, которому хочется продать квартиру. Часто проверка юридической чистоты объекта может привести даже к расторжению договора на оказание риелторских услуг с продавцом. Мы регулярно отказываем в проведении сделок именно из-за вероятности проблем в будущем у покупателя. Кстати, в нашей практике есть несколько случаев, когда мы отказались организовывать сделку и в результате получали иск от продавца на возмещение моральных и материальных издержек. Мы избегали в этих случаях неприятностей, только объясняя свои действия интересами покупателя, но никак не продавца.

В-третьих, для покупателя важен тесный контакт с банком и организация взаимодействия сторон при окончательном расчете в случае возможного отклонения по срокам и курсовым колебаниям в любую сторону, если в сделке используются кредитные средства.

В-четвертых, обеспечение корректного освобождения объекта сделки, приемка его новым владельцем в соответствии не только с техпаспортом, но и с соблюдением других важных условий. По наличию и состоянию техники и встроенной мебели, отсутствию задолженности по оплате коммунальных услуг, по снятию с регистрационного учета всех ранее проживавших и т. д.

Как правило, весь этот большой и очень ответственный объем работы начинается при появлении покупателя на объект и производится именно в его интересах.

К сожалению, в трактовке решений, вынесенных в рамках данной истории, весь этот объем должен закрываться услугой „по организации и проведению согласования условий предстоящей сделки“ с тарифом в 10 базовых величин (сегодня это 270 рублей). Риелторской компании проще вообще не заключать договор с покупателем, нежели брать на себя весь этот объем работы и ответственность, в том числе по страхованию, на таких условиях.

Кроме того, не существует никаких официальных пояснений по объему и содержанию этих услуг (за исключением услуги по „подбору варианта сделки“), т. е. все отдано на откуп исполнителю и его внутреннему „регламенту оказания риелторской услуги“. Так как при подготовке и организации сделки работа ведется комплексная, раздробить ее на части без снижения качества для потребителя невозможно, мы заключаем договор только на условиях работы по комплексу услуг, в ином случае организуем сделку без договора с покупателем.

На наш взгляд, суд, принимая решение, не учел принцип свободы договора, не принял во внимание логику оказания услуг по сопровождению сделки. Кроме того, из протеста, который вынес заместитель председателя Верховного суда, значилось: агентство обязалось оказать покупателю услуги, аналогичные услугам продавцу, в отношении одной и той же квартиры, следовательно, если эти услуги уже оплачены одной из сторон сделки, то другой стороне они должны быть предоставлены бесплатно. Выходит, логика такова, что услуги оказываются не субъекту — потребителю, а объекту сделки. По нашему мнению, такой подход характерен для договора комиссии, но не для договора на оказание услуг — давайте поменяем принцип и нет проблем.

К тому же разве можно при взаимодействии с потребителями, у которых очень различные интересы в одной и той же сделке (а не квартире), оказывать им одинаковую услугу? Даже что касается услуги „подготовка документов к сделке“. В частности, предварительный договор, который был составлен в данном случае при участии агентства, обязан был соответствовать, во-первых, требованиям того банка, который выдавал кредит покупателю на его основании, а во-вторых, интересам самого покупателя, который был не в состоянии рассчитаться с продавцом объекта полностью в момент сделки.

Тем не менее, мы, понимая все риски, пошли в суд, потому что считаем, что, во-первых, правила и нормы для всех едины, во-вторых, вполне реальная возможность нашего проигрыша даст возможность поднять эту хронически больную тему в публичную плоскость. Как уже говорилось выше, это реальный шанс найти в конце концов решения, которые в будущем будут учитывать не только максимальный комфорт и безопасность потребителя, но и реальные затраты, ответственность и экономику риелторской компании».

Читайте также:

Хроника коронавируса в Беларуси и мире. Все главные новости и статьи здесь

Самые оперативные новости о пандемии и не только в новом сообществе Onliner в Viber. Подключайтесь

Наш канал в Telegram. Присоединяйтесь!

Быстрая связь с редакцией: читайте паблик-чат Onliner и пишите нам в Viber!

Автор: Николай Градюшко