Покупательница квартиры доказала в суде, что не должна платить за риелторскую услугу. Как ей это удалось?

Осенью 2018 года мы рассказывали историю нашей читательницы по имени Анна. Вместе с отцом она покупала в Минске квартиру и отказалась оплачивать риелторские услуги агентства «Твоя столица» (была убеждена, что агентство пытается получить двойную оплату, требуя деньги за одну и ту же работу и с продавца, и с покупателя). После регистрации сделки Анна с отцом получили иск почти на 3000 рублей и проиграли суд. Казалось, шансов никаких, но минчане дошли до Верховного суда. При повторном рассмотрении дела агентство недвижимости проиграло. Рассказываем, чем руководствовался суд при принятии решения.

«Вы же понимаете, что мои услуги не бесплатны»

Напомним суть конфликта. Квартиру на улице Карастояновой в Минске Анна самостоятельно нашла в интернете, где объявление было размещено от имени агентства. Анна съездила на просмотр — ее все устроило: и цена, и расположение. Смутила лишь фраза агента: «Вы же понимаете, что мои услуги не бесплатны».

Стоимость своих услуг «Твоя столица» оценила в 60 базовых величин.

• 5 б. в. — осмотр квартиры;
• 10 б. в. — согласование условий сделки;
• 30 б. в. — подготовка документов, связанных с покупкой квартиры;
• 15 б. в. — подготовка документов, связанных с регистрацией квартиры.

Анна недоумевала: почему она должна что-то платить, если комплекс аналогичных услуг уже был заказан и оплачен продавцом квартиры, который и инициировал участие посредника в виде агентства недвижимости. Женщина утверждает, что им с отцом не оставили другого выбора: или вы заключаете договор, или агентство ищет другого покупателя. В итоге отцу Анны пришлось подписать договор.

Минчанка говорит, что агентство затягивало сроки исполнения своих обязательств. Это побудило ее в день заключения договора купли-продажи приехать в офис «Твоей столицы» с письмом-претензией и расторгнуть договор на оказание риелторских услуг в одностороннем порядке. Сделка купли-продажи была совершена без участия «Твоей столицы».

Спустя некоторое время Анна получила письменный ответ на претензию с приложением акта выполненных работ на сумму 45 базовых величин за фактически выполненные по договору услуги (услуги, связанные с регистрацией квартиры, не оказывались в связи с расторжением договора). Минчанка попыталась урегулировать спор в досудебном порядке и перечислила на счет агентства 10 базовых величин — плата за показ квартиры и консультации агента. Остальные же услуги, по мнению Анны, были оказаны вовсе не ей, а продавцу квартиры.

Что решил первый суд

Примерно через полгода агентство недвижимости обратилось в суд. При рассмотрении дела ключевую роль играл заключенный договор на оказание риелторских услуг с подписями сторон. Суд не нашел доказательств понуждения к заключению договора, а также посчитал комплекс услуг исполненным и подлежащим оплате. В итоге по решению суда Анна с отцом должны были заплатить «Твоей столице» 35 базовых величин, плюс штраф за неисполнение условий договора, плюс пеня, услуги адвоката, госпошлина. В общей сложности — 2780 рублей 25 копеек.

В нашей статье мы давали возможность высказаться «Твоей столице». Заместитель директора по договорной и общеправовой работе агентства Андрей Кудакаев пояснял, что услуги в договоре с Анной прописывались по обоюдной договоренности, а квартира была полностью проверена, собраны все документы. Также он подчеркивал: «Скрепляя наши отношения с покупателем договором, мы несем полную ответственность. Случаи, когда договор на оказание риелторских услуг заключается только с одной из сторон сделки, очень редкие».

Главное — не сдаваться

Не смирившись с решением суда, Анна обращается сначала в Минский городской, а позже и в Верховный суд. В высокой инстанции вникают в дело и приходят к выводу, что принятые ранее постановления не могут быть признаны законными и подлежат отмене. При этом в протесте за подписью заместителя председателя Верховного суда Андрея Забары подчеркивается: «Суду следовало более подробно выяснить обстоятельства заключения обоих договоров на оказание риелторских услуг, идентичных по характеру».

И вот повторное рассмотрение дела в суде Центрального района. «Твоей столице» отказывают в удовлетворении всех требований. Чем же руководствовался суд?

Во-первых, было установлено, что квартиру в интернете Анна нашла самостоятельно, без помощи агентства. На момент проведения осмотров с участием агента договор между покупателем и «Твоей столицей» заключен не был, в связи с чем данная услуга не могла быть включена в договор. Более того, в мотивировочной части решения суда отмечается, что осмотры квартиры производились в рамках договора, заключенного с продавцом. Таким образом, оснований для взыскания с покупателя 5 базовых величин за эту услугу не имеется.

Во-вторых, суд пришел к выводу, что весь комплекс услуг, связанный с подготовкой документов для совершения сделки, охватывался договором с продавцом, был ему оказан и им же оплачен. 

Представитель агентства доказывал в суде, что для покупателя собирается отдельный пакет документов, который включает в себя копию лицевого счета, справки об отсутствии у продавца психиатрического и наркологического учета, выписку из ЕГРНИ об отсутствии арестов и запрещений на квартиру.

Однако из решения суда следует, что сбор документов об отсутствии прав третьих лиц является обязанностью агентства по договору с продавцом. В рамках договора продавцом была запрошена и оплачена выписка из ЕГРНИ, справка нотариуса об отсутствии арестов и запрещений, запрос сведений о наличии учета в психо- и наркологическом диспансерах. Запрос развернутой и стандартной копии лицевого счета также являлся обязательной процедурой по проверке юридической чистоты квартиры, необходимость которой проистекает из Правил осуществления риелторской деятельности.

Что же касается услуг по согласованию условий сделки, оцененных в 10 базовых величин, то суд установил, что они были оказаны отцу Анны (консультационная помощь по вопросам привлечения кредита). Однако их стоимость как раз покрывается теми 10 базовыми величинами, которые были оплачены при попытке досудебного урегулирования вопроса с агентством.

Таким образом, суд постановил отказать «Твоей столице» в удовлетворении исковых требований и взыскать в пользу отца Анны 150 рублей, потраченных на услуги адвоката. Возможно, это прецедент и своего рода инструкция для покупателей, оказавшихся в аналогичной ситуации. Нам, по крайней мере, о подобных решениях раньше слышать не доводилось.

После выхода статьи агентство недвижимости «Твоя столица» пообещало предоставить свой комментарий данной ситуации.

Хроника коронавируса в Беларуси и мире. Все главные новости и статьи здесь

Самые оперативные новости о пандемии и не только в новом сообществе Onliner в Viber. Подключайтесь

Наш канал в Telegram. Присоединяйтесь!

Быстрая связь с редакцией: читайте паблик-чат Onliner и пишите нам в Viber!