Как в Минске боролись с перенаселением и что из этого вышло

За последние 25 лет на фоне характерного для Беларуси демографического кризиса население Минска увеличилось на 350 тыс. человек (это все равно что в столицу переехал бы весь Брест). В середине и конце 2000-х, когда льготные кредиты выдавались каждому второму, город прирастал на 15—20 тыс. жителей в год. Первая попытка ограничить безудержный рост населения пришлась на кризисный 2011-й. Тогда президент предложил переходить на точечную застройку и пересмотреть порядок формирования очереди. «Ориентируйте минчан на то, что в Минске мы строить не будем», — такое поручение было дано в 2012-м. «У нас уже и так больше 20% населения страны в Минске живет. Дальше нельзя», — а эта фраза прозвучала уже в марте 2019-го.

Стройкомплексу пришлось подстраиваться под обновленный генплан, предполагавший постепенное сокращение строительства жилья. Если в 2015 году Минск победоносно взял планку в 1 млн новых «квадратов», то в 2017-м в эксплуатацию ввели уже 721 тыс. кв. м, а в прошлом году — всего лишь 511,8 тыс. кв. м. Выходит, за пять последних лет в границах МКАД строить стали в два раза меньше! При этом столь радикальные меры существенно не сказались на темпах прироста населения. За последние пять лет в Минске прибавилось 80 тыс. человек (естественный прирост плюс миграция), а за предыдущую пятилетку — 95 тыс. Прошлой осенью столица перешагнула двухмиллионный рубеж, тогда как по генплану это знаменательное событие прогнозировалось не раньше 2030 года.

Совершенно очевидно, что одними лишь директивами в адрес строительного комплекса проблему не решить. В Минск стремятся не потому, что здесь много строят, а потому, что рынок труда шире, зарплаты выше и возможностей для реализации несравненно больше, чем в любом из областных центров, не говоря уже о малых городах и поселках.

Альтернативой несостоявшимся новым Малиновкам и Каменным Горкам должны были стать города-спутники, где предполагалось расселить до 130 тыс. минских очередников. Эта программа все еще находится в зачаточном состоянии, а количество переехавших минских семей исчисляется не тысячами и даже не сотнями, а десятками. Первый дом на 142 квартиры в Смолевичах был сдан в 2015 году, второй только строится…

Продаем квартиру в областном центре, покупаем в столице. Легко?

При переезде в большинстве случаев покупке минской квартиры предшествует продажа жилья на периферии. Мы изучили базу данных сервиса Onliner, чтобы выяснить, на какие варианты в столице с доплатой или без нее может рассчитывать выходец из областного центра.

Предположим, нам надо продать двухкомнатную квартиру в Бресте. Цена представленных в объявлениях вариантов варьируется от $27 000 до $122 500 по курсу. Опустив крайние значения, возьмем среднюю цену в районе $45 000. За такие деньги в Бресте достаточно квартир площадью 45—60 кв. м с относительно свежим ремонтом.

А что за $45 000 можно купить в Минске? Например, «двушку» в двухэтажке на улице Седых в Зеленом Луге. Кирпичный дом 1961 года, 34 кв. м, проходная комната. В объявлении указана цена $45 300, но возможен торг. Дом старый, но утепленный, район хороший — рядом канал Слепянской водной системы и вся инфраструктура.

Без доплат обменять брестскую «двушку» на минскую практически нереально, потому рассматривать приходится в основном однокомнатные квартиры. За $45 000 по курсу предлагается, например, квартира на улице Ландера в Курасовщине. Пятый этаж утепленной хрущевки, 33,5 кв. м общей площади.

За $55 000 уже можно рассчитывать на однокомнатные квартиры с неплохим ремонтом и современной мебелью. И даже в центре. Как вариант — «однушка»-студия на Тарханова, недалеко от парка Победы. Общая площадь — 31,6 кв. м. Из минусов — первый этаж и отсутствие балкона.

Аккуратная и светлая квартира на Хмелевского (район Розы Люксембург) с трехметровыми потолками. За 31,5 кв. м на первом этаже трехэтажки просят $54 500. «Подъезд чистый. Антисоциальных граждан в доме нет. Все соседи — тихие и приличные люди. Коммунальные платежи — небольшие. Газовая колонка — горячая вода есть всегда», — сообщается в объявлении.

Еще вариант за $55 000 — «однушка» площадью 33,3 кв. м на Толбухина. Панельный дом 1965 года, рядом парк Челюскинцев и станция метро.

Если мы продаем нашу гипотетическую брестскую «двушку», то три последних варианта потребуют доплаты в районе $10 000 по курсу. Расчеты на кредитном калькуляторе «Беларусбанка» показывают, что такую сумму заявителю выдадут при зарплате не менее 472 рублей за последние три месяца. Ставка там сейчас 12,32% (она не фиксированная, а зависит от изменения ставки рефинансирования). Кредит выдают на срок до 20 лет, ежемесячный платеж будет составлять 330,44 рубля.

Возьмем Витебск. Там средняя цена «двушки» — в районе $35 000 по курсу. В Минске за такие деньги ничего нет, а вот за $39 900 уже можно присмотреть однокомнатную квартиру на Нововиленской, где в шаговой доступности Свислочь и парк Победы. Правда, потребуется ремонт.

Без вложений в ремонт предлагается квартира на Ландера. Третий этаж 9-этажного дома, 30,3 кв. м. На полу ламинат. Из мебели остаются большой шкаф и кухня. Цена — $50 900 по курсу. Если после продажи витебской «двушки» брать недостающую сумму в кредит, ежемесячные платежи составят 525 рублей, а для одобрения кредита среднемесячный доход должен быть не ниже 750 рублей.

Продать трехкомнатную квартиру в Могилеве и купить «двушку» в Минске? Почему бы и нет. Предположим, с продажи удастся выручить $55 000 (средняя цена для «трешек» в этом областном центре). С небольшой доплатой берем в столице «двушку» площадью 42,2 кв. м с аккуратным ремонтом на улице Кулешова за $60 000 (район станции метро «Партизанская»).

Те же $60 000 просят за вполне симпатичную «двушку» площадью 42 кв. м на Брилевской.

Недорогие квартиры в Минске:

«Пока будет пропасть между Минском и регионами — ничего не изменится»

— Сделки с участием покупателей из регионов занимают небольшую долю в общем объеме — где-то 5%. Но на моей памяти были периоды, когда мы фиксировали всплески интереса к столичной недвижимости со стороны иногородних. Они приходились на кризисы 2011 и 2015 годов. Дело в том, что падение цен на жилье начинается со столицы, лишь с некоторым запозданием тенденция доходит до регионов. Благодаря этому промежутку времени многие пытались продать по хорошей цене квартиру в своем городе и купить подешевевшее жилье в Минске. Вторая причина — трудовая миграция вследствие девальвации. Снижение зарплат вынуждало людей переезжать в столицу, где больше предложений по трудоустройству, — говорит Павел Астапеня, директор агентства недвижимости «Эксперт».

— Можно выделить две основные группы региональных покупателей. Первая — это люди в возрасте 55 лет и старше, покупающие квартиру в Минске для своих детей (зачастую еще студентов). Вторая группа — люди, переезжающие в столицу в уже достаточно сознательном возрасте (где-то 35 лет) и приобретающие квартиру для себя, — продолжает Павел. — В плане поведения клиенты из регионов по большому счету ничем не отличаются от столичных жителей. Разве что их чаще интересуют наиболее дешевые варианты квартир в спальных районах.

На рынке новостроек также чувствуют спрос из-за пределов МКАД. О запросах и особенностях неминских покупателей рассказывает директор ООО «Вива Капитал» Вадим Тачкин:

— Одно время пригород был сильно дешевле Минска, в связи с чем и пользовался популярностью у регионалов. Был даже период, когда квартиры под Минском стоили почти на уровне жилья в областных центрах. С периферии приезжали люди, которые хотели работать в столице, но не могли потянуть покупку жилья. А Сеница, Боровляны или Дзержинск их полностью устраивали. Сейчас строек в Минском районе стало меньше, да и цены подтянулись к городским.

Одно из отличий региональных покупателей от минчан — люди приезжают в офис застройщика целыми семьями. Особенно если речь идет о покупке жилья для молодой пары. Почему? Порой чувствуется недоверие с их стороны (одного случая с «Тамбазом» достаточно, чтобы подозревать каждого застройщика). Кроме того, там, что ли, крепче родственные связи, люди помогают друг другу деньгами и важные решения принимают сообща.

Покупатели из регионов, как правило, быстро определяются с выбором. В отличие от столичных жителей, которые перегружены разнообразной информацией, что-то выжидают, прогнозируют, становятся заложниками чужих мнений в интернете. Приезжие действуют иначе: решают вопрос в семейном кругу, с наскока врываются в Минск, объезжают сразу несколько застройщиков и в тот же день подписывают договор. Да и времени и желания несколько раз мотаться за 250—350 километров в Минск у них просто нет.

Основной мотив покупки жилья связан с учебой в столице и последующей работой. Родители отправляют ребенка в Минск, чтобы выучился в университете. Спустя пару лет, вырастая в самостоятельного человека, он понимает, что здесь не только образование хорошее, но и все остальное лучше. И все — назад дороги нет. Пока у нас будет эта пропасть между столицей и областными центрами, ничего не изменится. Государству надо что-то предпринимать, иначе вся молодежь переедет в Минск, а в регионах останутся доживать пенсионеры.

От редакции. Переезд в Минск из небольшого города — смелый поступок, своего рода подвиг. Мы предлагаем читателям, выросшим не в столице и купившим здесь квартиру, делиться своими историями. Пришлось для этого влезать в долги или пахать в три смены? Помогли родители или начали копить на собственное жилье еще со студенческих лет? Счастливы теперь или не стоило ввязываться? Есть что рассказать — пишите на ng@onliner.by.

Читайте также:

• Стоило ли пороть горячку? Парень, который купил квартиру с $3000 в кармане, подводит итоги трехлетней кабалы
• Десять лет Каменной Горке. Как район для льготников стал символом эпохи и была ли возможна другая судьба

Библиотека Onliner: лучшие материалы и циклы статей

Наш канал в Telegram. Присоединяйтесь!

Быстрая связь с редакцией: читайте паблик-чат Onliner и пишите нам в Viber!

Перепечатка текста и фотографий Onliner без разрешения редакции запрещена. nak@onliner.by