Минчанин: «Предложили купить ¾ доли в квартире, но хозяин оставшейся ¼ свои метры продавать не хочет. Что может пойти не так?»

Любая трагическая квартирная история имеет свою точку невозврата — момент, когда человек с деньгами согласился на заведомо подозрительную, но очень лакомую сделку. Ведь поначалу всегда кажется, что все будет хорошо и как-то срастется. А уже потом, когда выясняется, что жизни не будет, начинается тщательный анализ всей ситуации и взывания к небу: где же были мои мозги? В историю с покупкой даже не комнаты, а доли в квартире подумывает ввязаться один из наших форумчан. 

Звучит ситуация так: «Может, кто-то подскажет, стоит ли ввязываться в сделку и как поступить? Есть двухкомнатная хрущевка, продается ¾ доли, продают очень хорошие знакомые, по документам вопросов нет. Второй собственник официально отказался от продажи своей доли за предложенную сумму (у них там внутрисемейные конфликты, отказался скорее ради пакости, при этом сам живет в Европе уже 20 лет и, по сути, плевать хотел на эту долю). Доля второго собственника всего 11 метров (7 жилой и 4 общей площади), т. е. даже на меньшую комнату не тянет. Вопрос: этот собственник все равно имеет право вселиться в квартиру и проживать? Может ли он свою долю, например, сдать кому-то? Какие еще могут быть неприятности, если все-таки выкупить эти ¾ доли, а его часть нет?»

Один из законов Мерфи гласит: все, что плохо начинается, кончается еще хуже. Но может, в данной ситуации паниковать рано и юристы видят просвет?

— Действительно, вызывает сложности ситуация, когда доля в жилом помещении не определена в натуре, а составляет, допустим, как в нашем случае ¾ или ¼ долю площади всей квартиры. Тогда нет четкого понимания, какую именно часть квартиры, какие комнаты должен занимать каждый собственник.

Статья 250 Гражданского кодекса (п.1) гласит, что владение и пользование жилым помещением, находящимся в общей долевой собственности, осуществляется по соглашению всех сособственников. Такое соглашение может быть заключено в устной или простой письменной форме.

Но если сособственники не достигают согласия в пользовании жилым помещением, такой вопрос может быть разрешен в судебном порядке.

Проще говоря, каждый собственник доли вправе требовать раздела жилого помещения с выделением ему в собственность изолированных жилых комнат (комнаты) соразмерно его доле. Но как показывает судебная практика, практически во всех случаях происходит изменение долей, поскольку выделить часть квартиры, которая бы соответствовала идеальной доле участника долевой собственности, получается крайне редко.

Если раздел квартиры технически возможен, но при этом с отступлением от размера долей, суд с учетом конкретных обстоятельств может увеличить или уменьшить размер выделяемой доли. При этом за разницу в долях будет взыскана денежная компенсация по рыночной стоимости; места общего пользовании (кухня, ванная, туалет, коридор) остаются в общем владении и пользовании.

Нередки случаи, когда доля собственника является незначительной, например, составляет около 2 кв. м жилой площади квартиры, при этом такая доля не может быть выделена в натуре и, более того, собственник не имеет существенного интереса в использовании жилого помещения (например, имеет на праве собственности другую квартиру, где постоянно и проживает). В таких случаях при разделе квартиры суд может при отсутствии согласия этого собственника обязать его передать свою долю остальным участникам (участнику) с выплатой ему компенсации. Однако при решении этого вопроса судом учитываются заслуживающие внимания обстоятельства и с учетом установленного принимается соответствующее решение.

Что касается сдачи внаем жилого помещения (комнаты), то договор найма жилого помещения без согласия всех участников долевой собственности не может быть заключен и зарегистрирован в установленном порядке, — объясняет Татьяна Ревинская.

Лучше маленькая, но целиком

Библиотека Onliner: лучшие материалы и циклы статей

Наш канал в Telegram. Присоединяйтесь!

Быстрая связь с редакцией: читайте паблик-чат Onliner и пишите нам в Viber!