1048
18 сентября 2019 в 8:00
Автор: Николай Градюшко. Фото: Максим Тарналицкий

«Евродвушка» в классическом стиле за $105 000 в Боровлянах. Что скажут оценщики?

В этой квартире нет шкафов и табуреток IKEA, нет кирпичной кладки и прочих элементов вездесущего лофта. Компактная «евродвушка» выдержана в строгом классическом стиле и укомплектована мебелью, изготовленной на заказ. За 37,6 кв. м в Боровлянах продавец оптимистично просит $105 тыс. по курсу (вот объявление в нашей базе данных). Сможет ли он убедить беспристрастных оценщиков в том, что квартира, где все готово для комфортной жизни, стоит запрашиваемых за нее денег?

От редакции. Продаете квартиру с помощью сервиса Onliner «Дома и квартиры» и хотите, чтобы она попала в наш следующий обзор? Для этого заполните заявку и отправьте ее нам.

Яркий фасад, панель, не МАПИД

Вместе с профессиональными оценщиками Onliner изучил уже немало выставленных на продажу квартир. На этот раз нас пригласили в жилой комплекс «Александров парк», возведенный на въезде в Боровляны возле кафе «Очаг». Застройка представляет собой три вытянутых вдоль дороги трехэтажных дома из сборного железобетона. Треугольные эркеры сразу ассоциируются с МАПИДом, на самом же деле это модернизированная серия Солигорского домостроительного комбината.

Все квартиры в Боровлянах:

Вовремя уловив тенденции на рынке, застройщик комплекса (малоизвестная компания «Тенкинвест») последовал успешному примеру «А-100 Девелопмент». Стоит облачить панельные дома в яркий фасад, добавить французские лоджии, дизайнерские входные группы, беседки и велопарковки во дворе — и перед нами коммерчески успешный проект. Ставка на улучшенное благоустройство в сочетании с невысокой ценой (одно время квадратные метры продавались за $850—900 по курсу) себя оправдала: оставив съемные столичные квартиры, многие минчане решили связать свою жизнь с Боровлянами.

Оценивая комплекс сегодня, можно сказать, что компания свои обещания сдержала. Дворы хоть и не закрыты для движения машин, но смотрятся вполне достойно — поуютнее, чем у большинства столичных застройщиков. В подъездах радуют прозрачные входные двери, плитка и индивидуальный дизайн. И самое главное — это не перенаселенные девятиэтажки, а соразмерные человеку невысокие многоквартирные дома, соседствующие с коттеджной застройкой. Пожалуй, примерно так и должны выглядеть новые районы в пригороде, где хочется жить, а не только ночевать.

Конечно, есть у жилого комплекса и недостатки, о которых тоже стоит упомянуть. Это проходящая прямо под окнами оживленная дорога и вечно отстающая социальная инфраструктура. Многие жители Боровлян все еще возят своих детей в детские сады Минска, и в ближайшие годы ситуация коренным образом не изменится.

Ремонт по цене новой квартиры

Квартиру на третьем этаже с видом во двор продает наш читатель Владислав (на фото слева), оценивать жилплощадь будут руководитель компании «БелОценкаКонсалт» Александр Бертош и специалист по оценке Александра Петрова.

Владислав уже живет в соседнем доме, а эту квартиру покупал и доводил до состояния под ключ специально для последующей продажи. На момент заключения договора долевого строительства с застройщиком квадратный метр стоил в районе $1270 по курсу.

— Готовые квартиры такого же метража в этом и соседних домах продаются по цене в районе $50—55 тыс. Выходит, вы вложили в ремонт стоимость новой квартиры. Чем обусловлен такой бизнес-план? — с ходу интересуется Александр.

— По семейным обстоятельствам мне нужны были именно Боровляны. Когда искал квартиру, не мог найти вариант, достойный моих представлений о качественном ремонте и комфорте. Тогда я купил новостройку и сделал ремонт. Заодно взял вторую квартиру. Она — почти близнец той, где я живу. Надеюсь, найдется покупатель с такими же приоритетами, как у меня, — поясняет свой план Владислав.

Спальня вместо кухни

Первое, что обращает на себя внимание на скромных 37 «квадратах», — это отсутствие кухни (в привычном понимании). Зона приготовления еды смещена в гостиную, за счет чего на месте кухни удалось создать небольшую спальню. Получилась так называемая «евродвушка». Застройщики давно предлагают такой формат жилья, однако в данном случае перепланировка была выполнена уже после получения ключей. С точки зрения рационального использования жилплощади решение грамотное: ни один квадратный метр не пропадает зря. С другой стороны, хочешь не хочешь, а ароматы от приготовления еды будут наполнять гостиную. Вариант на любителя.

Так выглядит спальня на месте кухни:

Из особенностей планировки квартиры также можно отметить узкую прихожую (шкаф для одежды вписан в «кухонную» зону гостиной) и совмещенный санузел.

«Делал все как для себя»

Стеновые панели и перекрытия не были лишены недостатков. В процессе ремонта местами приходилось густо шпаклевать стены, избавляясь от сколов, и выравнивать потолки по маякам.

— Зато теперь могу сказать, что ручаюсь за качество. Делал как для себя, контролировал все процессы от момента получения ключей до расстановки мебели и теперь знаю в этой квартире каждый саморез, — говорит собственник.

Над интерьером потрудилась группа дизайнеров. Квартира выдержана в классическом стиле. Здесь нет глянцевых поверхностей и резких контрастов, как и чрезмерной вычурности, которой иногда грешат классические интерьеры. Получилась спокойная по цветовой гамме и приятная обстановка, где отдыхают глаза.

Владислав полагался на вкусы дизайнеров, но в некоторых моментах проявлял удивительную принципиальность. Например, долго не мог подобрать ковер в гостиную.

— Это 14-й по счету вариант. Все остальные не подошли по цвету. Говорю же, делал все как для себя, иначе не заморачивался бы на таких мелочах, — поясняет собеседник.

По словам Владислава, в квартире нет ни одной вещи, купленной на стройрынке. Вся мебель изготавливалась на заказ по эскизам, отделочные материалы покупались за рубежом.

— Я 12 лет занимаюсь стройматериалами, знаю толк в этом деле, — говорит собственник, проводя для нас экскурсию по квартире. — На полу — итальянская плитка, по фактуре она очень похожа на паркет, в санузле — испанская плитка, итальянская сантехника. Дверные ручки, фурнитура, аксессуары — все импортное.

Квартира продается в состоянии «заезжай и живи». Из бытовой техники здесь есть холодильник, печь, варочная панель, вытяжка, телевизор, стиральная машина, кондиционер, видеодомофон, под мойкой установлен фильтр обратного осмоса.

Адекватна ли цена?

Внимательно изучив квартиру, оценщики поделились своими размышлениями.

— Судя по уровню отделки, квартира рассчитана на очень платежеспособного покупателя, который готов переплатить за качественный ремонт. Но в то же время из-за своих размеров она не вызывает ассоциаций с жильем премиум-класса. Обладая такой суммой, покупатели будут рассматривать скорее полноценные «двушки», — обращает внимание Александр. — Также такие покупатели очень требовательны к расположению квартиры. Новостройки Боровлян выбирают, как правило, либо те, кто здесь родился, либо те, кто не может позволить себе квартиру в Минске и ищет варианты подешевле.

— Понятно, что рядом полно квартир с ценой в районе $50 тыс., но это вариант не для тех, кто все деньги вкладывает в стройку, а потом полгода спит на матрасе, — поясняет Владислав. — Человек должен сюда прийти, посмотреть и сказать: «Все, это мое, я здесь остаюсь». Это как с дорогими часами: понравились, и уже не важно, сколько они стоят.

— Мы, конечно, желаем вам поскорее продать квартиру, но не можем не высказать свои сомнения относительно цены. Интересно, проводились ли какие-то исследования рынка? — этот вопрос Александр адресует уже представителю агентства недвижимости «Этажи», который помогает Владиславу с продажей.

— Сравнивать эту квартиру с объектами массового спроса, конечно, некорректно, — считает агент Евгений Шуман. — Понятно, что ее цена значительно выше среднерыночной, что адекватно средствам, вложенным в ремонт. Это не стандартный случай, а эксклюзив под конкретного покупателя. Такой покупатель может появиться через месяц, а может и через три-четыре.

— Цена должна генерировать хоть какой-то интерес. Как долго продается квартира и есть ли звонки?

— Объявление дали около месяца назад. На ажиотаж никто и не рассчитывал. Здесь не будет толпы желающих, но рано или поздно придет человек, которому все понравится, — и он купит.

К каким выводам пришли оценщики

Проанализировав ситуацию на рынке, специалисты компании «БелОценкаКонсалт» поделились с редакцией своими выводами. Приводим их отчет: «К плюсам этой квартиры можно отнести малоэтажную застройку, современный двор с качественными детскими площадками и большим количеством парковочных мест. Также немаловажно, что окна выходят во двор, а не на оживленную дорогу. Из недостатков необходимо отметить маленькую площадь квартиры, которая при столь высокой цене значительно сужает круг потенциальных покупателей.

При расчете сравнительным методом были проанализированы цены сделок за последние 6 месяцев и цены предложений о продаже аналогичных квартир в этом же доме. Анализ рынка показал, что в этом доме есть предложения по продаже однокомнатных квартир без отделки площадью 44,6 кв. м ($57 350) и 44,8 кв. м ($49 000). Также было установлено, что с начала года в этом и соседнем доме по однокомнатным квартирам было заключено 6 сделок с ценами от $44 700 до $54 000.

Учитывая вышеизложенную информацию, рыночная стоимость оцениваемой квартиры с учетом корректировок на торг, на площадь и отделку, без учета стоимости мебели и техники, в рамках сравнительного метода оценки составила $62 700 ($1668 за 1 кв. м).

При этом следует отметить, что вложенные в отделку средства собственника квартиры могут превышать значения, используемые специалистами при расчете стоимости отделки. Типовые значения стоимости 1 кв. м отделки были приняты исходя из того, что ни местоположение дома, ни стоимость квартир в этом доме на этапе строительства, ни ее площадь не подразумевают под собой жилье премиум-класса с однородным социальным окружением. Соответственно, потенциальный среднестатистический покупатель не станет переплачивать за отделку более высокого класса».

Читайте также:

Библиотека Onliner: лучшие материалы и циклы статей

Наш канал в Telegram. Присоединяйтесь!

Быстрая связь с редакцией: читайте паблик-чат Onliner и пишите нам в Viber!

Перепечатка текста и фотографий Onliner без разрешения редакции запрещена. nak@onliner.by

Автор: Николай Градюшко. Фото: Максим Тарналицкий