1255
29 января 2019 в 8:00
Автор: Николай Градюшко. Фото: Александр Ружечка
«Однушка» со стильным ремонтом в Грушевке за $84 000. Что скажут оценщики?

За последние десять лет минская Грушевка проделала путь от ветхих деревянных бараков до сверкающих тысячами окон многоэтажек. Население района стремительно растет, чему способствуют близость центра города, станции метро и сложившаяся социальная инфраструктура. Эти три фактора удерживают цены на жилье в Грушевке на достаточно высоком уровне. Однако насколько адекватна рыночным реалиям цена в $84 000 по курсу за «однушку» в новостройке с неплохим ремонтом? Посмотрим, что скажут беспристрастные оценщики.

От редакции. Продаете квартиру с помощью сервиса Onliner «Дома и квартиры» и хотите, чтобы она попала в наш следующий обзор? Для этого заполните заявку и отправьте ее нам.

Тихая послевоенная Грушевка, к которой привыкло старшее поколение минчан, сегодня практически растворилась среди многоэтажных стен. Сначала исчезли двухэтажные кирпичные дома и деревянные бараки вдоль проспекта Дзержинского, затем застройщики принялись перемалывать целые кварталы частного сектора. И если с ветхими постройками город расставался без особого сожаления, то снос кинотеатра «Авангард» многие минчане восприняли как утрату… Пройдет еще несколько лет, и от старой Грушевки останется только небольшой сквер, оказавшийся в колодце новых жилых комплексов.

Квартиры в Грушевке:

Агентствам не беспокоить

Интересующая нас «однушка» (вот объявление в базе данных Onliner) расположена в доме №11 на проспекте Дзержинского. Это монолитно-каркасная новостройка 2015 года от компании «Айрон». Квартира угловая, с окнами на проспект (ориентация на запад и северо-запад).

Квартиру продает наш читатель Андрей (на фото справа), оценивать жилплощадь будут руководитель компании «БелОценкаКонсалт» Александр Бертош и оценщик Дарья Шаурко.

В объявлении Андрей подчеркнул, что с агентствами недвижимости сотрудничать не намерен: «Договор заключать не будем ни на каких условиях!»

— Не вижу смысла переплачивать за непонятные услуги, — конкретизирует свою позицию продавец. — История квартиры абсолютно прозрачна и не требует никаких дополнительных проверок. Моя жена является первым и единственным собственником. Копию лицевого счета и все необходимые документы без вопросов предоставим покупателю.

Большая лоджия и ниша для мини-спальни

В свое время Андрей с женой выбирали между Грушевкой и Лебяжьим. Каждый район хорош по-своему: здесь почти центр, там водохранилище. В конечном счете победила Грушевка. В стройку вступали в конце 2014-го, когда дом был почти готов. К тому же застройщик предложил реальную рассрочку на 18 месяцев, что по тем временам считалось редкостью.

Пара выбрала квартиру на 15-м этаже — «однушку» площадью 46,7 кв. м с нетипичной планировкой. Ее особенность заключается в нише для мини-спальни с собственным окном и большой угловой лоджии (около 12 кв. м) с остеклением в пол.

Логичным решением кажется разместить в небольшой нише кухню, а помещение кухни превратить в спальню — таким образом квартира приобрела бы функционал полноценной «двушки». Увы, в 2014 году минские застройщики не экспериментировали с форматами «европланировок», а сейчас такую переделку вряд ли узаконят.

— Выбор дома и этажа в большей степени определила планировка. Она очень удачная, — считает Андрей. — Во-первых, угловое расположение. С соседями сбоку только одна общая стена в санузле, над нами — только двухуровневый пентхаус. Во-вторых, четыре окна, много света. Ну и виды с 15-го этажа потрясающие. Летом мы много времени проводим на лоджии, чаевничаем, играем в настолки, наблюдем прекрасные закаты.

Увеличенная площадь лоджии позволила использовать ее и для отдыха, и как место для хранения не самых нужных в хозяйстве вещей. На 12 «квадратах» поместились шкаф, полупрофессиональная беговая дорожка, два велосипеда, в углу — лаундж-зона.

Дизайнерский светильник и наливные полы

Серьезных замечаний по части качества строительства у супругов не было. Все мелкие недоделки «Айрон» быстро устранил, после чего к ремонту приступила бригада отделочников. Помощь дизайнеров не понадобилась, тем не менее паре удалось создать оригинальный интерьер, наполненный интересными вещами, задающими настроение всему помещению.

Квартира получилась светлой и, несмотря на небольшую площадь, просторной. Тому способствуют белые стены (моющаяся краска), широкие проемы и отсутствие межкомнатных дверей. Одним из нестандартных решений стали белые наливные полы Caparol по всей площади квартиры.

— Они не имеют швов, нигде не скапливаются пыль и влага, тактильно очень приятные. Сложностей с уборкой вообще никаких: робот-пылесос выметает все до пылинки, — рассказывает Андрей. — По деньгам, конечно, вышло недешево — где-то в районе $5 тыс.

Вторая «фишка» — огромный по меркам комнаты светильник-паук на 16 плафонов.

— Это хорошего качества реплика известной люстры Рона Гилада, — поясняет Андрей. — Оригинал стоит огромных денег, наш образец — чуть больше €1 тыс. С его доставкой из Германии связана занятная история. Таможенники поначалу думали, что мы пытаемся провезти коммерческую партию из 16 настольных ламп.

Нишу в жилой комнате практически целиком заняла двуспальная кровать. От зоны гостиной она отделена специальными раздвижными панелями.

Переходим на кухню. Она выполнена по индивидуальному проекту, придуманному Андреем. Фасады — крашеный МДФ с фрезерованными ручками, вся бытовая техника (холодильник, духовой шкаф, посудомоечная машина, электроплита) встроенная, полуостровная столешница служит одновременно рабочей поверхностью и столом.

Санузел совмещенный. Здесь те же белые стены, тот же наливной пол и просторная душевая кабина вместо ванны.

Грушевка — комфортный район?

С преимуществами расположения Грушевки не поспоришь: рядом станция метро, до центра несколько минут езды. А в остальном — насколько комфортно здесь жить? За последние годы район прирос тысячами новых квартир, на первых этажах жилых домов открылись магазины, салоны, парикмахерские. При этом не был построен ни один детский сад. Новый садик обещают только через несколько лет — на месте снесенного «Авангарда». Вместе с тем продолжится и уплотнение района: площадок, куда можно пристроить «свечки» высотой в 16—20 этажей, в Грушевке еще много.

Если верить Андрею на слово, особых проблем с парковкой жильцы не испытывают. Застройщик позаботился о строительстве нескольких гараж-стоянок, где продает места по вполне вменяемым для Минска ценам: сейчас место на открытом уровне двухэтажной парковки стоит $5500 в эквиваленте. Однако какой ситуация будет через несколько лет, когда квартал полностью застроят, сказать трудно.

Что доставляет ощутимые неудобства жильцам, так это восьмиполосная дорога под окнами.

И если зимой ситуация еще терпима, то весной, летом и осенью мотоциклисты выведут из себя кого угодно. Снизить уровень шума помогла бы дорогостоящая принудительная вентиляция или компактный рециркулятор воздуха. В квартире Андрея имеется только кондиционер, не позволяющий решить проблему в комплексе. Впрочем, новому собственнику ничто не мешает посверлить отверстие в стене и смонтировать систему воздухоочистки.

Адекватна ли цена?

В завершение экскурсии по квартире Андрей поинтересовался мнением оценщиков относительно цены и перспектив продажи.

— На первый взгляд, цена кажется несколько завышенной. Притом очевидно, что затраты на покупку квартиры в 2014 году и отделку превышают заявленные $84 000 по курсу. Почему же продаете? — задает логичный вопрос Александр Бертош.

— Все просто: родилась дочь, втроем стало тесно и уже не слишком удобно, — отвечает Андрей. — Если бы мы сразу хотели продать, делали бы ремонт с минимальными «настройками»: ламинат, дешевая плитка, обои. Я ни в коем случае не ставлю цель отбить все затраты — при текущем состоянии рынка это невозможно.

— Безусловно, у квартиры есть своя целевая аудитория. Но, думаю, при данной цене быстро продать будет сложно, — продолжил Александр. — Большинство потенциальных покупателей «однушек» — люди с ограниченными финансовыми возможностями, а за $80 000 сегодня можно рассматривать уже двухкомнатные квартиры у метро.

— Все верно, нам нужен не рядовой покупатель, а тот, кто оценит как преимущества планировки, так и различные нюансы в интерьере, в которые мы вложил душу, — резюмировал Андрей.

К каким выводам пришли оценщики

Проанализировав ситуацию на рынке, специалисты компании «БелОценкаКонсалт» поделились с редакцией своими выводами:

«По результатам осмотра определены преимущества и недостатки объекта оценки.

Среди плюсов необходимо отметить:

  • непосредственную близость метро;
  • хороший уровень отделки;
  • близость к центральной части города;
  • развитую инфраструктуру;
  • удачную планировку.

К минусам можно отнести:

  • окна, выходящие на оживленную улицу, что сопряжено с высоким уровнем шума.

Стоимость предложения объектов-аналогов (однокомнатные квартиры, расположенные в блочных домах 2013—2017 годов постройки в районе станции метро „Грушевка“) находится в диапазоне от $1284 до $1931 за 1 кв. м. По минимальной стоимости представлены квартиры без отделки, максимальную цену предлагают за квартиры с высоким уровнем отделки, дополненные мебелью и техникой. При использовании сравнительного метода оценки после проведения корректировок цен объектов-аналогов на торг, качество отделки, наличие мебели/техники рыночная стоимость квартиры оценивается в $75 200 ($1610 за 1 кв. м).

Из-за близости метро и центральной части города, а также наиболее востребованной площади оцениваемая квартира вполне может быть привлекательна для сдачи в аренду. Средняя арендная ставка на аналогичные однокомнатные квартиры с таким же уровнем отделки составляет $350 в месяц. При условии средней доходности от сдачи в аренду квартиры на уровне 5%, тогда как средняя ставка по депозитам в валюте не достигает 2%, стоимость оцениваемой квартиры, полученная доходным методом оценки, составляет $75 600.

Средневзвешенная стоимость объекта оценки, рассчитанная доходным и сравнительным методами оценки, составила $75 400. Стоимость объекта недвижимости определена с учетом уровня отделки помещения, без учета стоимости мебели, техники и оборудования.

Таким образом, можно сделать вывод, что заявленная собственником цена близка к рыночной стоимости. Стоит ли доплачивать за мебель и технику, стоимость которых не вошла в расчет, решать потенциальному покупателю».

Квартиры в Минске:

Читайте также:

Наш канал в Telegram. Присоединяйтесь!

Быстрая связь с редакцией: читайте паблик-чат Onliner и пишите нам в Viber!

Перепечатка текста и фотографий Onliner без разрешения редакции запрещена. nak@onliner.by

Автор: Николай Градюшко. Фото: Александр Ружечка