Не нужно быть блаженным, чтобы растеряться, когда люди с агентскими корочками и поставленными голосами твердят, что ваша квартира в центре города стоит как хорошая дача в Минском районе. Поэтому мы убеждены, что наш маленький обман принесет ощутимую пользу, а эта статья не раз сбережет деньги и бесценное время людей, попавших в трудную жизненную ситуацию. Корреспондент Onliner протестировал услуги по срочному выкупу жилья и сравнил их с эффективностью обычного бесплатного объявления на любой интернет-площадке.

Что мы имеем

Квартира, которую мы пытаемся срочно продать (на самом деле нет), находится на втором этаже кирпичной девятиэтажки 1970 года постройки по адресу улица Андреевская, 7/1. Отсюда 650 метров до станции метро «Пролетарская», 150 — до магазина «Виталюр», 370 — до парка 40-летия Октября, 2 километра до Дворца республики.

Это престижный район Захарова — Пулихова, в котором некогда жили советские чиновники. Кирпичная девятиэтажка на Андреевской, правда, строилась не для них, но тоже обладает чертами жилья со статусом: большие окна, балконы во всю длину квартиры и паркет, который при желании легко привести в порядок.

Общая площадь — 30,8 «квадрата», и это без учета большого открытого балкона на 6 метров. На кухне сделан свежий ремонт, новая мебель и современная техника, в окнах — стеклопакеты. Остальное нуждается в ремонте.

Продать квартиру нужно до Нового года. «О причине распространяться не хотелось бы, потому что ситуация не очень приятная», — так мы отвечаем агентам на вопрос «Зачем?».

Срочный выкуп: на самом деле никто не торопится

Срочный выкуп квартиры — это процедура, в которой, помимо агентства, участвует инвестор — по сути, профессиональный перекуп, который оформляет квартиру на себя, чтобы впоследствии продать ее подороже. Иногда это учредитель агентства, иногда — постороннее лицо, чаще всего физическое.

Большинство агентств эту услугу не оказывают, но там готовы взять квартиру в работу и постараться найти покупателя в ограниченный срок. Те же, кто специализируется на срочном выкупе, зачастую не воспринимают слово «срочный» всерьез. Звонить по организациям мы начали еще 24 декабря, в понедельник, который волей судьбы оказался выходным. Трубку брали почти по всем номерам, которые выдал Google, но и ответы везде были как под копирку: «Перезвоните в ближайший рабочий день».

И даже рабочего дня не всем оказалось достаточно. Одно из агентств в среду вечером не смогло назвать даже ориентировочную цену квартиры. Другое готово было дать ответ лишь после Нового года. На фоне обещания выкупить квартиру за один день это заявление нас немного шокировало.

Первое агентство: «Купили за $35 000? Это вы, конечно, погорячились»

В одном из агентств, которое вроде бы согласилось заняться моей квартирой в будний день после праздников, все-таки решили поторопиться.

— Вы знаете, я связался со своим агентом, — сказал мужчина, перезвонив. — Может быть, она вам наберет, может, у нее получится сегодня-завтра подъехать посмотреть.

— Как правило, вы предлагаете сумму несколько ниже рыночной цены? — решила уточнить я.

— От 10 до 30%, в зависимости от объекта. Если это загородный объект, где сегодня сложно с продажей, цена может быть ниже на 30%. Квартиры тоже разные бывают. В вашем случае, я думаю, будет дисконт 10—15%. Точнее можно говорить только на месте.

Через некоторое время позвонила агент:

— Честно говоря, я за городом, на праздничные дни мы уехали, и дома тут, и маме помогаем, — стала щедро рассыпать подробности девушка с приятным голосом. — Немножко раньше позвонили бы — уже бы подготовили. А сегодня выезжать не хотелось бы.

Я не имею ничего против, потому что продать квартиру мне нужно до Нового года, и на выходных вопрос в любом случае не решится. Договариваемся на вторник, 25 декабря. Узнав адрес и параметры и распрощавшись где-то на второй минуте разговора, агент продолжает говорить. Предупреждает: цена при срочном выкупе всегда ниже рынка.

— А мне сказали, что дисконт для квартир в Минске обычно небольшой — минус 10—15%, — ведь именно в этом уверял меня ее коллега буквально час назад.

— Люди много чего говорят, а потом приходят и отторговывают еще 10%. Так что минус 10% вряд ли, но минус 15—20% может быть по срочному выкупу. Мы берем самую нижнюю цену по рынку и отнимаем от нее процент. Даже если ваша квартира с ремонтом, ее берут по рыночной цене квартиры без ремонта и отнимают процент. Вот сколько бы вы хотели за вашу квартиру?

— Ну… я предполагаю, что $35 тыс. Это реально?

— Надо ее увидеть. Посмотреть, что в ней положительного.

Прощаемся. В следующий раз беседуем уже в квартире. Агент, кажется, никуда не спешит, начинает разговор о собаке. И о том, как ехала. И что не спешила. Но пришла вовремя.

— Расскажите, что у вас за ситуация.

— Честно говоря, не хотелось бы. Она не очень приятная.

— А, ну хорошо, — легко соглашается собеседница, и мы наконец начинаем разговаривать о самой квартире.

— Лоджию совсем нужно выкидывать, в смысле вот это вот выносить и стеклить, — об остеклении агент скажет еще не раз в течение 35 минут у меня дома. — Она не аварийная, с ней все хорошо? У меня были клиенты по срочному выкупу: квартира хорошая, а в лоджии прямо дырки. Я говорю: что ж вы так? Где пол? Можно же хотя бы пол сделать, если застеклить не дошли руки…

Всегда удивляло патологическое стремление людей застеклить все, что «плохо торчит» из фасада, в разы сокращая естественную освещенность квартиры и заслоняя картинку за окном.

— Ну, это минус, что не остеклен, конечно. И вид такой. Вроде неплохо все, уютно, но вид — как на производство. И этот барак… Хоть бы снесли его, да? А вот здесь что, с трубами?

— С трубами? А нет, это просто перекладывают коммуникации.

— Ну, это именно момент того, что коммуникации-то старые, — почему-то недовольна агент, хотя вот же их меняют на новые.

— Но вообще, здесь светленько, сразу хочется тут побыть, — разбавляет она критику скупым комплиментом. — А капремонт уже был?

— Будет в 2019 году. Судя по всему, начнется этим летом.

— Может начаться, а может и нет. Как денежки там будут.

— Нам уже сказали, что начнется.

— Кто говорил?

— В ЖЭСе.

— Хорошо. Главное, чтобы это все сбылось. Сам дом неплохой. Артур Саныч готов согласиться на скидку 15% от рынка. Даже не 20%. Мы проверяем, проводим сделку сами, вы получаете деньги — и все. Даже если вы просто продаете квартиру через агентство, 3% от стоимости вам придется отдать агентству. А в нашем случае всю сумму получаете на руки.

— Квартиру покупает само агентство?

— Да. Но на физлицо, конечно же. Мы просто сделку проводим, договариваемся по цене, организовываем быстрый сбор документов, вы получаете деньги — и все. Если все хорошо, завтра можно вам передать задаток, взять документы на проверку и в пятницу провести сделку. Вечером вы будете уже с деньгами.

— А кто это физическое лицо, что за покупатель?

— Вообще, он наш учредитель. Вам надо, чтобы ее купили и вы получили деньги, так? А кто там ее покупает — оно и не ваша как бы забота.

— Какой-то не очень аккуратный подъезд, плюс шахта лифта — там столько окурков… — меняет тему агент, переходя от мутных нюансов сделки обратно к смакованию недостатков. — Кто-то вообще чистит ее? Место считается неплохим, но мы приезжали смотреть другую квартиру в этом доме, и из-за подъезда у человека просто категорически испортилось впечатление. Вроде и клиентка была без запросов, а вот так. Ну, это между нами.

Монолог продолжается.

— В 2017 году вы брали под ремонт эту квартиру… Я думаю, что вы тоже чуть-чуть погорячились (имеет в виду цену в $35 тыс. — Прим. Onliner). Не знаю, какой она была, может, она была в аккуратном жилом состоянии, но сейчас надо все менять.

— Хотите сказать, что $35 тыс. для такой квартиры — это дорого?

— Ну-у-у… думаю, что да. Чуть-чуть дороговато. Стеклопакеты сами ставили? Ну вот видите.

— А сколько бы она стоила при обычной продаже?

— На сегодняшний момент $35 тыс. нужно постараться за нее получить. Да, — спокойно и вкрадчиво реагирует агент на мое удивление. — С учетом всего. Может, за нее и дадут $35 тыс., но могут дать и $33 тыс. Она 30,8 «квадрата», при всем уважении. Ну, балкон. Но он открытый. К квартире его не присоединишь однозначно… Она «маломерочка».

— Небольшая, да, но в хорошем месте. Здесь парк, метро, центр города, вся инфраструктура.

— Но в этом состоянии ее в любом случае… Люди не готовы брать под ремонт, сюда нужно вложить хорошо. Ну, я поговорю с Санычем, он сегодня цену озвучит.

Ответ был готов через 45 минут после того, как агент покинула нашу квартиру.

— Я поговорила с Санычем, чтобы уже не откладывать. Он говорит: «Ну, я все понимаю, маленькая площадь, много вложений». Он сказал: «Предложи $30 тыс. — если она согласна, мы завтра ее оформим».

— Я посоветуюсь с мужем, но мне, конечно, такая цена не очень нравится.

— Понимаете, это срочный выкуп. Как правило, минус 15%. Когда в квартире действительно есть что-то стоящее, могут дать больше. Ну… не обижайтесь только, вы ж сами видите. Я постаралась объяснить, что новенькие стеклопакеты, но есть же реальные минусы, их нужно учитывать. Я думаю, что $30 тыс. по срочному выкупу — это хорошо. Обычно 20% отнимают. А если отнять 20% от цены, которую вы сами назвали ($35 тыс. в ответ на вопрос, сколько я хочу за нее получить при срочной продаже— Прим. Onliner), останется $27—29 тыс. с натяжкой. Ну, объективно. Подумайте, пожалуйста.

Ровно через час и ни минутой позже агент позвонила снова — сказать, что ее начальник готов дать от своих щедрот еще $1000.

— Вы знаете, я все думала, мы переговорили, и он сказал: «Хорошо, $31 тыс. — потолок». Ну, уже больше, наверное, вряд ли… Я и так, и так с ним… — нараспев повторяла она. Мы взяли время на раздумья и позвонили в другое агентство.

Второе агентство: «После ремонта ее цена будет $38 тыс.»

Представитель этого агентства попросил прислать фото и описание в Viber еще в понедельник, 24 декабря. Потом двое выходных тянул резину и, наконец, к 11:00 в среду дал ответ. За нашу убитую симпатягу предлагали $29—30 тыс.

— Готовы купить, только смущает срочность, — придирчив директор агентства во время визита. Его сопровождает молодой человек приятной наружности.

— А нас смущает цена, которую вы назвали.

— Нас смущает, что срочно, и непонятно почему. Чтобы потом по судам не ходить, понимаете? Никаких подводных камней здесь нет?

— Нет.

— Завтра-послезавтра мы можем, в принципе, провести сделку, если вы будете готовы.

— Ну, вы знаете, на $29—30 тыс. я не готова. Я тогда буду выставлять объявление и смотреть, что предложат покупатели.

— На какую стоимость вы готовы?

— Ну, скажем, $36 тыс.

— Так она реально $36 тыс. стоит, — говорят оба почти хором. — Еще и ремонт нужно делать. В такую квартиру в любом случае люди не въедут. Нужно делать ремонт и потом уже продавать за $37—38 тыс. И это без ограничений по времени.

— С ремонтом эта квартира будет стоить $38 тыс.?

— Да, — кивают гости двумя дружными головами.

Дальше унисон расходится на два голоса:

— Низкие потолки, — загибает палец тот, что постарше, хотя потолки стандартные — 2,5 метра.

— За $36 тыс. на Богдановича продается квартира с небольшим ремонтом: пол покрашен, обои поклеены, — говорит другой. Позже мы узнаем, что площадь квартиры, которую он описывает, — 21 квадратный метр.

— Здесь, конечно, надо делать ремонт, — пожилой продолжает качать головой и загибать пальцы. — Все нужно выносить, все менять…

— Ясно. Буду выставлять объявление, смотреть, что предложат покупатели.

— Но покупатели — это же время, вы понимаете. Тем более сейчас Новый год, все готовятся праздновать и только 8 или 9 января войдут в колею. Посмотрите, подумайте, потому что мы готовы хоть завтра сделку провести и рассчитаться.

— Но не готовы торговаться?

— А смысл? Предложим больше — сработаем в ноль. Пока ремонт сделаешь, то да се, только к июню выставишь на продажу. Проще сдать $30 тыс. под проценты в банк — заработаешь те же деньги.

Народ готов дать $35 тыс. в тот же час и торговаться на повышение

Даже человеку, имеющему представление о тенденциях рынка, очень сложно сохранить здравый рассудок, когда люди с агентскими корочками и поставленными голосами говорят, что его квартира в центре города стоит как хорошая дача в Минском районе. Отчаянная, я размещаю объявления на нескольких бесплатных ресурсах. На часах около шести вечера, за окном уже стемнело, у людей заканчиваются длинные выходные и начинаются рабочие будни. На носу Новый год. Время, мягко говоря, не рыбное.

Цена в моем объявлении — $35 тыс. с торгом в обе стороны. Это значит, что я готова подвинуться, но и, получив желаемое, не буду спешно ударять по рукам, а продолжу торговаться на повышение.

Покупатель на $35 тыс. был найден в первые два часа, стоял на пороге, говорил о серьезности намерений, реальных деньгах и озвучивал перечень документов, которые нужно собрать. Дальше звонки посыпались градом. Наутро торг дошел до $37 тыс., и я убрала объявление.

Позже, когда я обзванивала потенциальных покупателей и говорила, что необходимость срочно продавать квартиру у меня, к счастью, отпала, многие не скрывали огорчения: «Для вас — к счастью, а для нас — к сожалению», — признавались особо искренние.

Кстати, среди покупателей был человек, который честно сказал, что является перекупом. Даже после $37 тыс. он был готов торговаться на повышение. Думаю, потому, что нашел объявление в интернете и понимал, что желающих хватает.

Обычное агентство готово найти покупателя на $39 тыс. до Нового года. Но с комиссией

Самое интересное, что крупные агентства, не рекламирующие услуги по срочному выкупу жилья, к которым я вообще не обращалась (они сами звонят по объявлениям из сети), зачастую имеют в обойме человека, готового мгновенно выхватить квартиру по дешевке. Они не рекламируют услугу по срочному выкупу жилья и не называют ее таковой, но, по сути, оказывают ее гораздо эффективнее перекупов.

Одно из крупных агентств предложило нам за квартиру $39 тыс. до агентской комиссии. Сделку готово было провести в истекающем году, притом что на момент договоренности до праздника оставалось всего два рабочих дня. Перекупы пытались урвать ту же самую квартиру на $10 тыс. дешевле. Впечатляет, не правда ли?

— Мы заключаем договор на рекламу, прописываем в нем желаемую цену и стараемся найти покупателя на $39 000 до Нового года. С покупателем, думаю, проблем не будет. Проволочки могут быть только с документами. Если проводим сделку по желаемой цене в желаемый срок, то комиссия составит 3%, или $1200. На руки вы получите $37 800. Если нет, расторгаем договор и расстаемся. За рекламу вы ничего не платите.

Наш вывод таков: ни один перекуп не заплатит за квартиру столько, сколько готов заплатить тот, кто действительно собирается в ней жить и мысленно расставляет мебель. Если вы ограничены во времени и вам нужна максимальная сумма за минимальный срок, не ленитесь продавать квартиру естественным способом.

Сервис Onliner «Дома и квартиры» — простой способ продать жилье по-быстрому

Вакуумные упаковщики и сотни других подарков на Новый год в каталоге Onliner. Здесь найдется все!

Наш канал в Telegram. Присоединяйтесь!

Быстрая связь с редакцией: читайте паблик-чат Onliner и пишите нам в Viber!

Перепечатка текста и фотографий Onliner без разрешения редакции запрещена. nak@onliner.by