840
05 декабря 2018 в 7:21
Автор: Николай Градюшко. Фото: Александр Ружечка
Справедливая цена или есть подвох? Экспертиза коттеджа за $115 000 в Колодищах с оценщиками

Этот небольшой дом, появившийся недавно в базе данных Onliner, несколько выбивается из шаблонных представлений о том, каким должно быть загородное жилье. Компактный (98 квадратных метров), одноэтажный, простой в плане внешней отделки, он больше похож на «продвинутую» дачу, чем на коттедж для круглогодичного проживания. Из объявления можно узнать, что дом находится в Колодищах, введен в эксплуатацию, подключен ко всем сетям и готов к финишной внутренней отделке. Цену в $115 000 по курсу собственник считает абсолютно адекватной. Нам она также показалась справедливой. Но согласятся ли с этим профессиональные оценщики?

Коттедж или гостевой домик?

За последние 10—15 лет бывший военный полигон в Колодищах превратился в один из крупнейших коттеджных массивов минского пригорода. Удручающее состояние местных дорог и неразвитость социальной инфраструктуры сполна компенсируются близостью города, наличием газа и электричества, однородностью застройки. Привлекает будущих жильцов и соседство с заказником «Глебковка». На земельных аукционах спрос на здешние сотки всегда повышенный, а потому в ходе торгов начальная стоимость увеличивается, как правило, в два, а порой и в три раза. В этом году самый дешевый участок в Колодищах ушел с молотка за $32 561, а самый дорогой — за $51 490 по курсу. В предыдущие годы, случалось, цена продажи подскакивала и выше $60 тыс.

Интересующий нас коттедж расположен на улице Тихой, в той части поселка, застройка которой давно сформировалась. Состояние дорог здесь сносное: от центральной асфальтированной улицы Энтузиастов надо проехать около 300 метров по довольно ровной грунтовке.

На фоне соседних особняков этот коттедж можно принять за скромный гостевой домик. Общая площадь квадратной в плане постройки — всего 97,7 кв. м.

Интересная архитектурная особенность — дом как бы разделен на две части. Та, что со стороны улицы, имеет двускатную кровлю и высоту потолка 2,57 метра. А со стороны двора кровля односкатная, и там высота помещения варьируется от 2,68 метра у окна до 3,64 метра у противоположной стены.

Участок прямоугольной формы — 15 соток со взрослыми деревьями. Земля в частной собственности.

«Дом покупался для родителей»

— Мы живем здесь неподалеку, в Колодищах, а этот домик покупали для моих родителей. Им по 80 лет. Хотели, чтобы они перебрались из Минска поближе к нам, — рассказывает историю приобретения Алена, собственница дома. — Интересовались аукционами, но там как-то все нереально дорого. Параллельно смотрели предложения от собственников. И вот год назад увидели объявление о продаже дома на улице Тихой. На тот момент это было законсервированное строение — газосиликатная коробка на фундаменте. В нормальном состоянии, без плесени и тому подобного. Помню, взглянула первый раз на фасад, на эти пустые оконные проемы — и сразу ассоциация с грустными глазками. Но внешний вид не пугал. Самое главное, домик оказался небольшим — именно таким, как мы хотели. Чем меньше площадь, тем меньше затраты на отопление, обслуживание, уборку.

Всеми дальнейшими работами занималась нанятая бригада строителей. Газосиликатные стены утеплили 10 сантиметрами пенопласта (общая толщина стен — 43 сантиметра), крышу — 25-сантиметровым слоем каменной ваты. Саму крышу при этом пришлось полностью переделывать. «Грустные глазки» остались, но оштукатуренный фасад «повеселел» и приобрел свой характер благодаря контрастной расцветке. Крышу накрыли профнастилом, смонтировали водосточную систему, завели в дом и развели по комнатам все коммуникации. Внутри уже выполнена черновая отделка и смонтированы все перегородки.

Минувшим летом дом принят в эксплуатацию. Из необходимых работ остаются отмостка, крыльцо, терраса со стороны двора и забор. Ну и чистовая отделка, само собой.

Почему же дом продается? Как объясняет Алена, родители все же не хотят переезжать из Минска, планы изменились.

Особенности планировки

Снаружи дом выглядит просто. Посмотрим, что внутри.

— Над планировкой мы долго думали, прокручивали пять или шесть различных вариантов, пока не остановились на этом, — Алена берет распечатанный план квартиры, где уже нарисована мебель, и проводит для нас экскурсию. — Прихожая получилась довольно большой, но ведь нужно место, где хранить вещи. Чердака-то в доме нет.

Площадь прихожей — 17,3 кв. м. Рядом расположены котельная и санузел. Далее идет гостиная, объединенная с кухней. Это большое и светлое помещение площадью 37 «квадратов» с выходом на террасу. Спальни две: одна 16 кв. м, вторая 13,9 кв. м. Между ними — гардеробная и еще один санузел.

Высота потолка позволила организовать достаточно глубокую нишу над гардеробной и вторым санузлом, за счет которой бо́льшая из спален приобрела второй уровень.

— Там можно устроить чилаут или просто хранить вещи. Думали, приезжающим в гости внукам понравится, — комментирует особенности планировки Алена. — А в целом, на мой взгляд, для небольшой семьи планировка удачная. Комнаты квадратные, два санузла, достаточно мест для хранения. Есть где собраться вместе и где уединиться.

Полный набор коммуникаций

Отапливается дом за счет конденсационного газового котла и водяных теплых полов, разведенных по всей площади. С помощью распределительной гребенки можно установить в каждой комнате свою температуру. Также в проект заложена возможность установки камина, совмещенного с барбекю, на террасе.

газовый конвекционный (природный газ/сжиженный газ), двухконтурный, настенный, закрытая камера сгорания
газовый конвекционный (природный газ), двухконтурный, настенный, закрытая камера сгорания
газовый конвекционный (природный газ/сжиженный газ), двухконтурный, настенный, закрытая камера сгорания
газовый конвекционный (природный газ), двухконтурный, настенный, закрытая камера сгорания

Точные затраты на отопление дома хозяева назвать затрудняются: котел работает всего несколько недель.

— За наш большой дом в Колодищах, где мы сейчас живем, зимой платим где-то по $100 в месяц. Но там 300 квадратных метров. А летом получаются вообще копейки, — говорит Алена. — Здесь должно быть гораздо меньше.

Дом подключен к электросети и канализации, вода своя (из скважины), имеется бойлер, по улице проложено оптоволокно (интернет, телефон, телевидение). Внутри уже разведена электрика, трубы водопровода и канализации. Остается только подключить сантехнику и бытовые приборы.

Почему нет реальных покупателей?

Если все так хорошо, почему дом до сих пор не продан? Ведь первое объявление появилось еще в конце июля. Казалось бы, если цена рыночная, покупатель найдется за месяц, максимум за два. В разговор вступают Александр Бертош и Оксана Снежко из компании «БелОценкаКонсалт». Специалисты интересуются, чем руководствовалась собственница при определении цены.

— Это наши затраты на покупку, вложения в стройку. Ну и хотим выйти в небольшой плюс, чтобы все это было не напрасно, ведь, кроме денег, вложено столько сил и времени, — поясняет Алена.

— Много ли было просмотров, есть ли реальные покупатели?

— Люди звонят, приезжают. Но понимаете, все хотят еще одну комнату или отдельный рабочий кабинет. Хотя площадь позволяет поиграть с планировкой. При желании еще одну спальню можно сделать вместо прихожей. Тогда вход в дом будет организован со стороны гостиной… Один человек предложил сделать вход и прихожую вместо малого туалета и гардероба. Но когда мы возводили перегородки, такие варианты вообще не рассматривались, ведь дом планировался для двух человек.

Желающие купить есть, по крайней мере одна семья очень серьезно настроена. Но сначала они должны продать свою квартиру, и что-то не получается.

К каким выводам пришли оценщики

Проанализировав ситуацию на рынке, специалисты компании «БелОценкаКонсалт» поделились с редакцией своими выводами. Приводим их отчет:

«Рынок недвижимости коттеджного поселка Колодищи-2 постепенно развивается, активно совершаются сделки купли-продажи с земельными участками, законсервированными капитальными строениями и жилыми домами. Средняя стоимость предложения земельных участков площадью 15 соток составляет $40—45 тыс. Цены сделок по результатам аукционов находятся в диапазоне $30—65 тыс. В районе объекта оценки цены выставленных на продажу домов составляют от $70 тыс. до $530 тыс. На стоимость оказывают влияние общая площадь дома, уровень внешней и внутренней отделки, наличие коммуникаций и так далее.

При использовании сравнительного метода оценки после проведения корректировок цен на торг, уровень отделки, инженерную инфраструктуру рыночная стоимость дома составила $109 500. В качестве объектов-аналогов рассматривались сопоставимые по площади, конструктивным элементам и инженерному оборудованию коттеджи.

По итогам анализа совершенных сделок с сопоставимыми объектами и изучения актуальных предложений можно сделать вывод о том, что цена в размере $115 000 также является рыночной, так как в расчетах уже учтена возможность незначительного торга. Однако следует отметить, что площадь дома значительным образом сужает круг потенциальных покупателей, поскольку сейчас в тренде дома площадью 150—200 квадратных метров. Для многих препятствием к покупке может также стать отсутствие гаража. Но если бы этих минусов не было, то и цена была бы выше».

От редакции. Продаете квартиру и хотите, чтобы она попала в наш следующий обзор? Для этого разместите объявление в сервисе Onliner «Дома и квартиры» и отправьте заявку на ng@onliner.by. Профессиональные оценщики бесплатно проконсультируют вас и определят рыночную стоимость.

Читайте также:

Наш канал в Telegram. Присоединяйтесь!

Быстрая связь с редакцией: читайте паблик-чат Onliner и пишите нам в Viber!

Перепечатка текста и фотографий Onliner без разрешения редакции запрещена. nak@onliner.by

Автор: Николай Градюшко. Фото: Александр Ружечка