«Продаю „двушку“. Агентам без покупателей не беспокоить»

Как и все собственники, решившие, что они достаточно самостоятельные, чтобы продать квартиру без чьей-либо дорогостоящей помощи, размещаем объявление со множеством фото в базе «Дома и квартиры» Onliner.by. А чего бояться? История у «двушки» — чище некуда: квартира только от застройщика, никто не прописан, один собственник, никаких долгов. Подтвердить все это можно буквально несколькими справками. Не квартира, а мечта покупателя и (спойлер!) агентств недвижимости.

От высокопарных эпитетов и головокружительных сравнений, которые так любят некоторые агенты, воздерживаемся, все по существу: «Продается светлая просторная двухкомнатная квартира в новом жилом комплексе Vogue, расположенном возле парка Челюскинцев. Квартира со свободной планировкой, без отделки. Окна выходят на три стороны (если учитывать еще и большое окно в ванной комнате). Пять квартир на площадке, хорошие соседи. Потолки — 2,70. Квартира проверена тепловизором — проблем нет. Красивое лобби для жильцов на первом этаже, в котором предусмотрена стойка консьержа. Лифты — Otis. Рядом две станции метро: „Московская“ и „Парк Челюскинцев“. Агентам: с продажей справимся сами, беспокоить только при наличии потенциального покупателя».

Казалось бы, все прозрачно и понятно: звонить, только если на примете есть реальный клиент с деньгами, которого может заинтересовать подобный нестандартный объект. Нет — проходим мимо. Но логика логикой, а жизнь жизнью. Уже через три часа после подачи объявления по указанному номеру звонит кто бы вы думали? Правильно, агент.

«Допустим, привожу я покупателя. Наши интересы будут учтены?»

Размещая объявление с любыми приписками по поводу деятельности агентов, будьте готовы к тому, что вас методично и настойчиво начнут обрабатывать, и все ради того, чтобы «заключить эксклюзивный договорчик». Холодные звонки, встречи на объекте и готовность подскочить к вам на работу хоть прямо сейчас. Эти люди вообще умеют читать?!

Первым на новое объявление отреагировал молодой человек, который представился Ильей из агентства «Гарант Недвижимость» и поинтересовался, удобно ли сейчас вести беседу.

— Скажите, пожалуйста, вы там собственник? — получив утвердительный ответ, молодой человек зашел с козырей. — Есть у меня покупатели как раз по вашей планировке. Там же у вас свободная планировка будет — что хочешь, то и ставь, в принципе?

— Свободная, но перемены только в пределах разумного, законы никто не отменял.

— Понятно-понятно. А вот еще скажите: какая там площадь? — задает странный вопрос агент, особенно если учесть, что первым в объявлении было прикреплено фото техпаспорта, сделанного специалистами Минского городского агентства по государственной регистрации и земельному кадастру, в котором есть все без исключения цифры. Получив подробный инструктаж, Илья продолжил: — Еще такой вопрос: допустим, привожу я вам покупателя, бьете с ним по рукам — наши какие-то интересы будут учтены?

— А в чем они выражаются?

— Процент от продажи. В вашем случае это 2,2%, в деньгах получается $1870.

— Почему так дорого?

— Почему дорого? Это стандартный процент, который оплачивает продавец.

— Честно говоря, сомневаюсь. У меня квартира чистая: ни детей, ни прописанных, ни претендентов…

— Я все понимаю, чистые квартиры часто встречаются, но покупателей сейчас не так-то много. А у меня есть конкретные покупатели с деньгами.

— Так раз у вас есть покупатель, значит, он с вами уже заключил договор и платит за услуги?

— Ну как… Мы заключали с ними договор на продажу их квартиры. Сейчас ищем встречный вариант.

— И они вам за подбор квартиры тоже заплатят.

— Нет-нет. Почему они должны платить?

— То есть вы на добровольных началах это делаете?

— Понимаете, тут разный комплекс услуг. Они продавали через нас квартиру, все уже включено. А мы приводим к вам человека, который купит ваше жилье…

— Но ведь это и в интересах покупателя — обзавестись жильем. Я не вижу, за что мне платить вам почти $2000. Может, только если 50 на 50 с покупателем.

— Вы подумайте, и я вам наберу через какое-то время.

— А что, посмотреть квартиру они не хотят? Готовы так брать? — задаем контрольный вопрос, но Илья не отвечает и кладет трубку.

После этого разговора он навсегда исчез из нашей жизни вместе со своими покупателями. Неизвестно, «был ли мальчик», но, если был, вряд ли бы он обрадовался, узнав, что агент не свел его с потенциальным продавцом даже для просмотра и возможного торга. А нам (ни на что не намекаем) после беседы с молодым человеком почему-то вспомнились лихие девяностые.

«Услуги агентства оплатит покупатель, вы свои $85 000 получите на руки»

Следующим позвонил опять-таки молодой человек. На этот раз собеседник отрекомендовал себя как Иван из агентства «Этажи». Узнав, что, по легенде, свою «двушку» мы продаем, чтобы переехать в «трешку», и что встречный вариант уже подобран, агент продолжил.

— Каким временем располагаете, чтобы не ушла та «трешка»? Продажа в течение полугода будет считаться успешной? — интересуется Иван.

— Это как-то многовато. Еще неизвестно, где будешь сам через полгода и доживешь ли вообще. А в чем дело? Почему вы такие сроки называете?

— Сроки могут быть разные. Все зависит от того, какая у вас задача: продать быстро или получить максимальную выгоду. Исходя из этого играет время.

— Хотелось бы и то, и другое, но я все равно не очень понимаю, к чему вы клоните.

— Конкретно я хочу сделать предложение, чтобы, используя то время, которым вы располагаете, получить максимальную выгоду.

— И как это сделать?

— Чтобы пояснить и рассказать, каким образом, я бы вам предложил встречу, где мы с вами смогли бы познакомиться и обсудить эти вопросы. Желательно в квартире, чтобы заснять ее и посмотреть на нее глазами покупателя.

Ну что ж, вы хотите увидеть квартиру — мы вам ее покажем. Назначаем на следующий день встречу, на которую приятный молодой человек приходит вовремя. По ощущениям, от вида неоштукатуренных стен Иван немного опешил (видимо, впервые на таком объекте). Походив по комнатам, проверив окна-радиаторы, задав общие вопросы для поддержания хорошего настроения, агент вкрадчиво начинает разговор.

— $85 000 — это то, что вы хотели бы получить? Временем каким располагаете? Вообще, продажа через агентство осуществляется, как правило, в течение полутора-двух месяцев. Полгода — это если объект неликвидный. В вашем случае, я считаю, у вас интересный объект, и в стандартные сроки можно уложиться. Особенно с учетом того, что сейчас идет низкий объем предложений на рынке.

Поэтому предлагаю вам реализовать квартиру по максимально выгодной цене: $85 000 вы получаете на руки, а стоимость квартиры для продажи будет сформирована из вашей суммы плюс суммы за услуги агентства.

— Агенты, которые звонили мне вчера, говорили, что комиссионное вознаграждение будет составлять $1870. И я не могу понять, почему так дорого. За что?

— Вообще, это ставка, утвержденная законодательно. Это не желание агентов или агентств, а фиксированная величина, — свои слова молодой человек подтверждает приложением к договору, в котором напечатана табличка, состоящая из двух столбцов: квартира в базовых величинах и соответствующий ей процент. По табличке все сходится, обмана нет, хотя нам и не нужны услуги по подбору встречного варианта. Но сразу же заметен загадочный нюанс (ох уж это «совершенное» законодательство).

— То есть, продавая мою квартиру, которая стоит $85 000, вы получаете вознаграждение в размере 2,2%, или $1870. А при продаже квартиры, условно говоря, за $200 000, что в два с половиной раза дороже моей, ваша комиссия составит 1,1%, или $2000 с небольшим. Что это за ерунда?

— Да, так и получается. Но вы не переживайте, свои $85 000 вы получите. Все, что выше, оплатит покупатель.

— В таком случае выставлять квартиру на продажу надо за $87 000. Но как раз эти $2000 могут стать для покупателя принципиально лишними, деньги сейчас никому легко не достаются. Начнет торговаться до тех же $85 000 — и что тогда? На ровном месте терять $2000?..

— Мы будем искать покупателя, который предложит наиболее интересные условия, — заверяет Иван. — Таких квартир на рынке не много, поэтому продать за $87 000 реально месяца за три. Скорее всего, продажа будет через цепочку: продавая свою квартиру, человек докладывает немного до следующей.

— Можно ли заключить договор только на часть услуг, а не весь комплекс?

— Часть — это только рекламные услуги, они стоят 5 базовых. Особенность стандартного договора в том, что мы работаем с вами, пока не будет результата. Нет результата — нет оплаты. На часть услуг никто результат не гарантирует. Обычный договор намного интереснее. Ваши выплаты — это 2,2% и 5 базовых за рекламу. Все.

— Пять базовых — это более 120 рублей, или $60. За $60 я и сама буду рекламировать квартиру на всех сайтах.

— Если мы договариваемся с вами работать, то к тому же фотограф снимет вашу квартиру, все ее углы, сделает снимки по окружности. А за счет цепочек, которые организует агентство, вероятность сделки вырастает до 80%. Рынок самостоятельных продаж ограничен 20% покупателей.

Пообещав подумать, мы расстаемся с молодым человеком, который не забывает перезвонить через несколько дней, но получает отказ.

«Реклама стоит 60 базовых»

— С агентством вы работаете? Нет? — задает вроде бы правильный, но не совсем уместный, если внимательно читать текст объявления, вопрос следующая агент (девушка назвала себя Светланой из «Квадратного метра»). — Предлагаю вам сотрудничество. Мы помогаем продавать квартиры. Если вас интересует такая услуга, я могу сбросить свои данные.

— Я, вообще, хотела попробовать сама. Но раз уж вы позвонили, расскажите, в чем заключается ваша помощь.

— Во-первых, мы размещаем объявления на всех возможных площадках (платных и бесплатных). Затем ищем покупателей (есть внутренняя клиентская база, с которой мы плотно работаем). Ну и работаем также с теми, кто звонит по объявлению. Потом осуществляем юридическую поддержку, оформляем все документы по сделке. Гарантируем полную безопасность, помогаем при расчете. Страхуем сделку и несем по ней ответственность. И организуем процесс так, что оформление происходит в один день. У вас это займет минимум времени. Это все ваше спокойствие.

— Вы говорите, что размещаете информацию на всех площадках. Но зачем это делать, если реально работающих — только две?

— Ой, вы ошибаетесь. Очень много площадок, больше десятка.

— Их-то много, но о большинстве никто ничего не знает.

— Вы ошибаетесь. Идет очень много звонков с новых площадок, которые появились недавно. Я вам говорю по своему опыту. Мы размещаем объявления, регулярно поднимаем и отслеживаем их. Ваше объявление будет всегда на виду.

— Мне уже звонили другие агенты и сказали, что их услуги будут стоить $1870. Я считаю, что это очень дорого для квартиры, которая не имеет никаких проблем. Все, что нужно сделать, — это зарезервировать день и время в агентстве по госрегистрации и явиться туда, чтобы подписать документы.

— Мы работаем в зависимости от пакета услуг. Если с полным пакетом услуг, то комиссия составляет от 1 до 3% от стоимости квартиры. Но это по закону, согласно постановлению Совмина. Мы можем взять вас только на рекламу, это будет дешевле.

— Сколько?

— Сейчас посмотрю по расценкам для вашего варианта. Конкретно надо обсуждать при встрече, но приблизительно… Вы знаете, 60 базовых будет реклама.

— 60 базовых реклама! — надеемся, что агент просто глянула не туда, иначе трудно представить, что работу по размещению объявления и поддержанию его в работоспособном состоянии можно оценить в $700 — у нас далеко не каждый человек столько в месяц зарабатывает. — А вот вы говорите про клиентскую базу — что за она?

— Все клиенты, которые активно ищут квартиру, оставляют свои данные и короткую информацию о том, что ищут, во внутренней базе агентства недвижимости. Получив объект, с которым работаем, мы сразу же пропускаем его по нашей клиентской базе и сообщаем о нем всем заинтересованным.

— То есть, если у меня с вами не заключен договор, вы мое объявление не пропускаете по своей клиентской базе?

— Нет. Это только если случайно попадется.

— Но вы же тем самым ущемляете интересы своих клиентов, которые обратились к вам за поиском вариантов и которым вы обязаны предоставлять информацию о рынке недвижимости.

— Девушка, послушайте, если этот клиент тоже заключил с нами договор, то мы, естественно, предложим ему вашу квартиру. А если это пассивный клиент, который потенциально готов купить, но не заключил договор, чтобы ему искали варианты, то нет.

На прощание Светлана выслала свои данные по Viber и, имея достаточно такта, больше не стала донимать звонками.

«Таких покупателей ходит по 20 человек, и все через одного обещают купить»

Следующий звонок не заставил себя долго ждать. Вообще, разместив объявление всего на одном ресурсе, приготовьтесь к атаке клонов: пока не удалите пост (и даже после этого), вам будут названивать и уговаривать, так что лучше завести отдельную симку, которую не жалко будет выкинуть, когда вопрос решится.

— Квартиру на Макаенка вы продаете? Как вы относитесь к тому, что мы найдем реального покупателя? — позвонивший агент — непризнанный мастер интонаций: то, как он выделил слово «реального», достойно лучших шоу на российском телевидении.

— Кто вы и откуда?

— Меня зовут Максим, агентство «МаРРо-Риэлт», — окутывает баритоном специалист.

— Первый раз о таком слышу.

— Опыт — 10 лет, Машерова, 12, — центр города, все в мраморе, камне, — делится очень ценной информацией сотрудник. — Вы хотите за квартиру $85 000. Давайте я вам сделаю $85 000 на руки.

— Вообще-то, так и предполагалось. А что для этого нужно?

— Это разговор не пяти минут. Давайте я подъеду в то место, где вы находитесь, немножечко пообщаемся. Неудобно на работе? Давайте домой подъеду.

— Может, завтра непосредственно в квартире встретимся — посмотрите?

— Мне в квартире ничего смотреть не надо, я планировку и местоположение представляю. Мне надо глянуть краем глаза ваши документы: свидетельство о госрегистрации, техпаспорт, ваш паспорт и документ, на основании которого вы вступили в право собственности. А на стройке о документах мы не поговорим, — первым из агентов Максим завел разговор о юридической части вопроса.

— Как к вам можно подъехать и спокойно пообщаться? — продолжает настаивать агент, и от его баритона постепенно становится душно.

— Вы меня не торопи́те, мне надо подумать, тем более что сегодня у нас назначен показ квартиры покупателям, — пытаемся отбиться от назойливого специалиста.

— Смотрите, таких покупателей ходит по 20 человек, и все через одного обещают купить. Это все ни о чем. Если ваши покупатели купят в итоге, вы просто прекратите с нами все взаимоотношения и ни за что платить не будете. А если я завтра к вам подъеду? Вы в какой части города живете? До скольких завтра работаете? Давайте с утра заеду, давайте с утра наберу, — подозреваем, что некоторые продавцы могут заключить договор с Максимом только ради того, чтобы он отстал и не донимал вопросами и назначением «свиданий».

Еле отбившись от встречи не на объекте, мы беседовали с Максимом по телефону еще несколько раз, напропалую придумывая, что покупатель уже есть. Но мастер своего дела уверял: пока человек не оставил залог, он никакой еще не покупатель. В общем, попался очень-очень заинтересованный в перехвате объекта агент.

---

Объявление о продаже квартиры провисело в базе Onliner.by от силы три дня. За это время нам позвонили не только четверо специалистов, разговоры с которыми описаны выше. Из агентства Remax независимо друг от друга пытались покорить Олимп сразу двое парней: Станислав и молодой человек, который не назвал свое имя. Ребята с ходу предложили сотрудничество на бесплатной основе: «Платит покупатель, которого мы приводим, от 1 до 3% в зависимости от стоимости квартиры (мы эту сумму просто вклеиваем к вашей цене) плюс 60 базовых величин за оформление». Общались специалисты на позитиве, оставили неплохое, в общем-то, впечатление, но готового клиента не привели. А значит, не выполнили условие, указанное в объявлении. Тот из Remax, что поскромнее, быстро «отвалился», тот, который поактивнее, перезвонил через неделю и с ходу огорошил: «Мы договаривались с вами заключить договор».

Была дама из агентства, которая не торопилась представиться, но решила сбить с толку «коварными» вопросами.

— А как вы будете деньги проверять и передавать без помощи риелтора?

— По безналу, со счета на счет.

— А с правом собственности что?

— Пропишем в договоре, что право собственности переходит только после окончательного расчета, — не поплыли мы.

— Видите, вы знаете, а многие не знают, — как будто обиделась специалист.

Состоялось общение и с очень приятной сотрудницей центра недвижимости «Семья» по имени Екатерина. Девушка не поленилась приехать на объект и не стала вешать лапшу о том, что кругом одни подлецы, которые только и думают, как бы обмануть продавца, а сделала честный расклад и описала свои действия.

Из всего этого делаем простые выводы: ни один из позвонивших не выполнил условие объявления (первый товарищ не в счет, там все мутно). Но при этом все очень настаивали на том, чтобы заключить эксклюзивный договор — и вот тогда перед нами откроются врата рая. Также стало понятно, что предлагать своим клиентам не «захваченный» в сети объект агенты торопиться не будут и им все равно, что человек, с которым уже заключен договор, возможно, упустит квартиру своей мечты.

Самое печальное, что при любом раскладе доят покупателя, причем дважды: тот, кто всю жизнь собирал деньги или влез в кредиты, должен будет оплатить комиссию в размере от 1 до 3% и еще 60 базовых за оформление (это в лучшем случае, а то ведь могут начать накидывать базовые за подбор вариантов и показ квартиры).

Удивляют и ставки, по которым вынуждены работать агентства недвижимости: чем дороже объект, тем менее выгодно продавать его, так как процент снижается. Похоже, ставки пора пересмотреть: $1870 за продажу обычной двухкомнатной квартиры — это как-то жирно. Да и как можно брать одинаковые деньги за услуги по продаже квартиры (в которой семеро померло, десятеро выписалось и еще брат в тюрьме) и за новостройку без юридического изъяна?

Любопытно, что ни из одного действительно крупного минского агентства недвижимости пустыми звонками нас так и не побеспокоили. А реальные предложения свести с покупателями стали поступать недели через полторы после того, как объявление было закрыто (значит, какие-то базы действительно существуют). Само собой, зря дергать добросовестных покупателей мы не стали.

— Конечно, ситуации бывают разные. Если квартира сложная, с большим количеством прописанных и целой историей смены собственников, если для приобретения квартиры выстраиваются длинные цепочки, то лучше довериться профессионалам. Риелторы также помогут разобраться с обременениями и банковским залогом. Если же недвижимость чистая и продавец адекватный, то покупка квартиры пройдет не сложнее, чем приобретение автомобиля, — советует адвокат Сергей Зикрацкий.

Самые просторные и самые компактные квартиры от собственников и агентов ищите при помощи сервиса «Дома и квартиры» Onliner.by

Читайте также:

• Баксы, «белки», документы. Подробная инструкция для тех, кто планирует покупать квартиру сам, без помощи агентов и риелторов
• «Для меня эти $600 были бы нелишними». «Санта-Барбара» между клиентом и риелторами из-за оплаты услуг по подбору строящейся квартиры
• Как за три месяца и $4000 превратить ветхий деревенский дом под Минском в комфортное жилье. Опыт молодой семьи

Наш канал в Telegram. Присоединяйтесь!

Быстрая связь с редакцией: читайте паблик-чат Onliner и пишите нам в Viber!

Перепечатка текста и фотографий Onliner.by запрещена без разрешения редакции. nak@onliner.by