Минчанин: «Кухню перенесли в комнату, а на ее месте обустроили спальню. В техпаспорте же все наоборот. Стоит ли покупать?» Комментарий юриста

На белорусском рынке недвижимости полно предложений беспроблемного жилья: один собственник, дети не зарегистрированы, «коммуналка» погашена. Но наши люди все равно готовы рассматривать любые, даже самые невероятные варианты. И порой очень дорого платят за возможность рискнуть. Над приобретением квартиры с незаконной перепланировкой задумался один из пользователей нашего форума. Без согласования и разработки проекта продавцы превратили панельную «однушку»-«распашонку» в так называемую «евродвушку». Благодаря тому, что санузел (а значит, и доступ к коммуникациям) расположен как раз между кухней и жилой комнатой, назначение помещений поменяли на свой вкус.

«Хочу купить квартиру — 6-й этаж. Но там из кухни сделана спальня, а в комнате — кухня-гостиная. А в техпаспорте все наоборот. Стоит ли покупать такую квартиру?» — задается вопросом будущий новосел, которого пока интересует только юридический аспект. Однако задуматься стоит и над тем, комфортно ли будет отдыхать в помещении, хоть и переделанном под спальню, но имеющем снизу и сверху реальное кухонное соседство. Чужие «отбивнушки» в восемь утра в субботу вряд ли способны порадовать и придать бодрости.

Распространенный случай, когда техпаспорт существенно отличается от реального вида квартиры, комментирует адвокат Сергей Зикрацкий.

— Купля-продажа квартиры, которая не соответствует техническим характеристикам, указанным в техпаспорте, — это большой риск как для покупателя, так и для продавца. С одной стороны, статья 527 Гражданского кодекса Республики Беларусь устанавливает, что принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора. То есть покупатель в момент подписания акта передачи недвижимости может указать на несоответствие квартиры техническому паспорту. В таком случае это считается квартирой ненадлежащего качества, и покупатель будет вправе потребовать:

• соразмерного уменьшения покупной цены;
• безвозмездного устранения недостатков;
• возмещения своих расходов на устранение недостатков;
• в случаях, когда недостатки не могут быть устранены без несоразмерных денежных или временных затрат, покупатель вправе также отказаться от договора и требовать возврата уплаченной денежной суммы.

С другой стороны, в договорах купли-продажи недвижимости и передаточных актах стороны очень часто «страхуются» от подобных ситуаций и прописывают, что покупатель и продавец гарантируют, что недвижимость в момент заключения договора и передачи соответствует техническим характеристикам, указанным в техпаспорте. В такой ситуации покупателю, кроме всего прочего, придется доказывать, что перепланировка была сделана до заключения договора купли-продажи, а также объяснять, почему им были подписаны договор и акт с подобной формулировкой.

Также обращаю внимание, что не всякую перепланировку можно «узаконить».

Перепланировка, которая выполнена без согласования с исполкомом, рассматривается как самовольное строительство. Кроме штрафа за самовольное строительство, который будет наложен по общему правилу на владельца недвижимости (если только он не докажет, что перепланировка была выполнена не им), исполком будет решать вопрос о судьбе перепланировки. Важным в этой ситуации является вопрос, выполнена ли такая перепланировка с существенными нарушениями строительных норм и правил. Для этого владельцу недвижимости необходимо будет получить соответствующее заключение. Если существенных нарушений строительных норм и правил допущено не было, перепланировка может быть узаконена — будет принято решение исполкома, на основании которого можно будет изготовить новый техпаспорт и внести изменения в реестр недвижимости.

Если же были допущены существенные нарушения строительных норм и правил, исполком обяжет владельца недвижимости привести квартиру в исходное состояние. В случае уклонения от выполнения такого решения возможно восстановление квартиры до исходного состояния силами нанятого исполкомом подрядчика с отнесением всех расходов на владельца недвижимости. Именно поэтому мой совет — требовать от продавца «узаконить» перепланировку и только после этого соглашаться на приобретение недвижимости.

Как правильно сделать перепланировку и узнать, разрешат ли вам перенести кухню в жилую комнату, читайте в статье «Снести стены и не ослабить дом. Разбираемся в нюансах перепланировки: что нельзя делать в „каркасниках“ и панельках».

Купить или продать жилье в любой точке Беларуси можно с помощью сервиса Onliner.by «Дома и квартиры»