Крутое пике: с $1690 до $1080 за метр в «однушке» — столичная «вторичка» в прошлом, настоящем и будущем

Жилищный вопрос порядком измотал души белорусов — те, кто купил квартиры на пике цен, до сих пор переживают о своем промахе, ведь подожди они полгода-год, тот же самый метраж можно было бы приобрести в полтора раза дешевле. Сейчас, когда на рынке недвижимости затишье и «квадрат» серьезно просел, соотечественников опять одолевают сомнения: брать или не брать, а вдруг через несколько месяцев будет «по пятьсот»? Что происходит на «вторичке», на что можно рассчитывать покупателям и как вести себя продавцам? Об этом читайте в материале, подготовленном специалистами в сфере недвижимости.

Что было?

— Существует мнение, что в мире все циклично: за взлетом идут падения, и наоборот. Во многом это применимо и к рынку жилья, — рассказывает заместитель директора по продажам на вторичном рынке жилья агентства недвижимости «Твоя столица» Светлана Куделко. — Последний период роста цен начался во второй половине 2012 года и длился до начала 2014 года. Людей обнадеживала стабилизация экономики и начавшийся рост заработных плат, и поэтому они уже не просто решали жилищный вопрос минимальными затратами, а задумывались о расширении и улучшении жилищных условий.

Те, кто искал в тот период квартиру, помнят совсем не редкие высказывания продавцов в ключе «если не определитесь сейчас, то на следующей неделе цена будет уже выше». В результате для многих неопределившихся с выбором на первом показе покупателей понравившаяся квартира могла буквально за считаные дни подорожать на несколько тысяч долларов. Либо вовсе найти другого хозяина. В особенности такое было характерно для однокомнатных квартир, которые в то время приобретались не только для проживания, но и с инвестиционными целями — для сдачи в аренду.

В 2013 году средняя стоимость не самой ликвидной по расположению однокомнатной квартиры (Заводской район, Шабаны и т. п.) была на уровне $47 тыс., в то время как сейчас подобную квартиру можно приобрести на $10 тыс. дешевле. Почему я говорю именно о местоположении? Потому что в 2013 году, на подъеме рынка, состояние квартир покупателей волновало гораздо меньше, чем сейчас. Большинство из них в ожидании дальнейшего улучшения экономической ситуации в стране, а соответственно и своих доходов, в любом случае планировали сделать ремонт «под себя».

По данным отдела консалтинга и аналитики группы компаний «Твоя столица», всего за 2012—2013 годы цены на квартиры стандартных потребительских качеств выросли более чем на 30%. А в 2014 году наступил период их стабилизации — до конца года они балансировали примерно на одной отметке $1690 за кв. м для однокомнатных (156% по отношению к ценам июня 2017 года), $1520 за кв. м для двухкомнатных (151%) и $1440 за кв. м для трехкомнатных (148%) квартир. Однако наступление очередного финансового кризиса не оставило шансов, и уже в 2015 году они уверенно пошли вниз.

В течение 2015 года и первой половины 2016 года рынок был в состоянии падения. Покупатели ждали ценовое дно, чтобы приобрести квартиру по минимально возможным ценам. А когда стало понятно, что снижение цен только набирает обороты, некоторые предприимчивые граждане даже решались на продажу собственной квартиры, чтобы в последующем, когда цены еще больше опустятся, приобрести аналогичную квартиру, но за меньшие деньги, либо большую по площади, но за те же деньги.

Очередной переломный момент, когда столичный вторичный рынок жилья из стадии падения перешел в фазу ценового плато, можно отнести на II квартал 2016 года. Именно тогда на рынке появились однокомнатные квартиры стоимостью порядка $28 тыс. И это не в пригороде, а в самом Минске. Снизившийся курс доллара и накопившийся большой объем находящихся в продаже квартир создавали все условия для решения жилищного вопроса. В результате чего по итогам июня 2016 года было зафиксировано рекордное за последние 10 лет количество совершенных сделок купли-продажи квартир.

Что будет?

В настоящее время, если сравнивать с началом 2017 года, можно увидеть небольшую, но отрицательную динамику цен. Специалисты в сфере недвижимости объясняют это не их продолжающимся снижением, а переориентацией покупателей на бюджетные квартиры и на многокомнатные квартиры, которые по цене квадратного метра всегда стоят существенно ниже среднерыночного уровня. В то же время на долю готовых к проживанию квартир приходится только 30% от всех заключаемых сделок.

Кроме того, уменьшается разница между ценой предложения и ценой сделки — изначально завышенных цен стало гораздо меньше. Еще до конца прошлого года многие продавцы не хотели признавать необходимость снижения цен. А реальное сближение цен предложения и продажи началось только в текущем году. В настоящее время средний уровень предоставляемой продавцами скидки составляет 6%, в то время как годом ранее он находился на уровне 11%. Однако ни о каком увеличении цен говорить не приходится, потому как доходы населения до сих пор снижаются.

Кредитом сердце успокоится?

С приближением отпускного сезона спрос на квартиры снижается, но в текущем году основной его подпиткой становятся недорогие кредиты. Так, количество покупателей, привлекающих кредитные средства, с начала года постоянно растет. По результатам мая доля сделок с привлечением заемных средств составила 22%, в то время как в мае прошлого года доля составляла 7% (по данным агентства).

Отремонтировать дорогую сердцу квартиру помогут мастера из сервиса «Услуги» Onliner.by