Все больше цепочек на «вторичке» завершаются обменами
Риелторы говорят, что в любые времена около 90% сделок на вторичном рынке — это цепочки. Но если в докризисный период они, как правило, совершались путем двойных-тройных сделок купли-продажи, то сегодня ситуация изменилась. Все больше цепочек, утверждают специалисты некоторых агентств недвижимости, завершается обменами. Причина, по их мнению, на поверхности: «чистых» покупателей на рынке нынче мало. Реально ли сегодня обменять квартиру, сколько за это возьмут? На вопросы, которые прислали читатели Realt Onliner на наш электронный ящик, мы попросили ответить сотрудников агентств недвижимости.
Точную статистику по обменам в агентствах предоставить не смогли — она не ведется ни риелторами, ни Национальным кадастровым агентством.
— В неделю у нас заключается около 30 договоров, и так называемые «чистые» обмены случаются в два-три месяца один раз, — говорит Светлана Куделко, заместитель директора по продажам на вторичном рынке жилья АН «Твоя столица». — Это исключительный случай, чтобы полностью совпали требования двух сторон. Классические обмены — привилегия неприватизированных квартир. Это было очень популярно, когда все было неприватизированным, в 80-х — 90-х.
Как выглядит процедура обмена?
— Допустим, взамен трехкомнатной квартиры в Уручье нужна «двушка» в Малиновке, — приводит пример Павел Астапеня, первый заместитель генерального директора ООО «Центр торговли недвижимостью „ПАКОДАН“». — Агент ищет такую квартиру и, найдя ее, выясняет, куда «двушка» собирается «съезжать». «Двушке», например, нужна «единичка» в Уручье, а «единичке» в Уручье нужна «трешка» в Уручье с доплатой. Это простейший вариант обмена, состоящий из 3 квартир. В среднем же, обменные цепи состоят из 5—6 квартир. В нашей практике максимальное количество ступеней — 11.
А если человек желает разменять четырехкомнатную квартиру в Уручье на «двушку» и «однушку»?
— За такую ситуацию мы даже не будем браться, — говорит Светлана Куделко. — Постараемся объяснить человеку, что надо решить этот обмен через куплю-продажу. То есть мы выставляем вашу четырехкомнатную квартиру, ищем на нее покупателя, изучаем спрос, параллельно агент подбирает варианты на замену. Он может найти двухкомнатную, которой нужна четырехкомнатная, но «однушку», скорее всего, придется покупать в другом месте.
Один из самых распространенных вопросов: можно ли разбить «трешку» на две однокомнатные?
— Трехкомнатная квартира разъезжается на две «однушки» только в том случае, если «однушки» по потребительским качествам на порядок хуже трехкомнатной. Скорее всего, это будут «хрущевки» или «брежневки», на крайних этажах, скорее всего — в не самом лучшем месте, — считает С. Куделко.
Стоимость услуги при обменах, говорят риелторы, сходна со стоимостью услуг при обычной купле-продаже, а в некоторых случаях и ниже.
Собеседники утверждают, что операция несет только плюсы: отсутствие в цепочках чистых покупателей, которых на сегодняшнем рынке днем с огнем не сыщешь — соответственно, более оперативное решение жилищного вопроса. С другой стороны, чем длиннее цепочки, тем выше риски. Поэтому однозначно утверждать о «плюсах» — это чересчур.
Часто ли меняют дома на квартиры?
— Такие сделки не так часты, как, к примеру, варианты «квартира-квартира», — отмечает Павел Астапеня. — В нашей практике такие случаи встречаются не чаще одной сделки в 1—2 месяца. Из последних: обмен трехкомнатной квартиры в Малиновке на дом в Фаниполе.
— Я бы выделила другую тенденцию – в позапрошлом году люди активно меняли квартиры на дома, — говорит Светлана Куделко. — Тогда трехкомнатная квартира в Малиновке средних потребительских качеств стоила столько же, как и хороший дом с коммуникациями в 20-километровой зоне вокруг Минска. Но и тогда сделки чаще всего осуществлялись через куплю-продажу. Сейчас же содержание домов обходится жильцам в круглую сумму, поэтому таких сделок стало меньше.
