О чем эта статья

• Направление: логистика, запахи и другие сюрпризы
• Садовое товарищество или деревня: юридическая разница
• Размер и форма участка: почему это важнее, чем кажется
• Рельеф участка: проблема или архитектурная фишка
• Солнце и тень: почему важна ориентация участка
• Грунты: что скрыто под землей
• Ограничения и обременения: что может помешать стройке
• Коммуникации: что на самом деле значит «сети рядом»
• Участок может быть идеальным. Пока не посмотришь на дорогу
• Дом можно перестроить. Соседей — нет

В основу статьи легли комментарии специалистов: руководителя архитектурного бюро Civil&ko Андрея Цивилько и директора строительной компании «Беликов Монолит» Алексея Беликова.

Направление: логистика, запахи и другие сюрпризы

Выбор направления во многом зависит от логистики: где вы работаете, куда возите детей в школу или сад и где живут родственники и друзья. Если каждый день приходится пересекать город или стоять в пробках на выезде, загородная жизнь быстро перестает казаться такой идиллической.

Но есть и другой фактор — окружение и экология. То, что на карте выглядит как зеленая зона, на практике может оказаться совсем не таким тихим и чистым местом. Например, рядом с деревней может работать птицефабрика, мясокомбинат или ферма — и тогда запахи в теплое время года становятся частью повседневной жизни.

Иногда такие нюансы связаны и с розой ветров: даже если завод или ферма находятся в нескольких километрах, ветер может регулярно приносить запахи именно в сторону вашего участка. Поэтому перед покупкой стоит внимательно посмотреть карту и понять, какие объекты находятся поблизости.

Если посмотреть на карту окрестностей Минска, у каждого направления быстро обнаруживается своя специфика. Где-то рядом промзоны и предприятия: например, в сторону Могилева — кожевенный завод в Гатово, иловые отстойники в Синило и промзона Шабанов. В сторону Слуцка — военный аэродром в Мачулищах.

Более популярны логойское, мядельское и воложинское направления. Но там, где больше лесов и водохранилищ, цены на землю выше, а хорошие участки разбирают быстро.

Садовое товарищество или деревня: юридическая разница

Многие современные коттеджные массивы выглядят вполне цивилизованно: аккуратные дома, асфальтированные дороги, иногда даже газ и центральная вода. Но на деле такие места нередко оказываются садоводческими товариществами. С правовой точки зрения это важный нюанс.

Садоводческое товарищество не считается населенным пунктом. На таких участках разрешено строить садовые домики, хозяйственные постройки и другие сооружения. Многие владельцы возводят полноценные дома и живут там круглый год, но с точки зрения законодательства это все равно считается дачным жильем. Зарегистрироваться там по месту жительства нельзя, а значит, возникают ограничения: от социальных гарантий до различных административных процедур, которые привязаны к месту постоянной регистрации.

Есть и финансовый аспект. Тарифы на коммунальные услуги в садоводческих товариществах выше, чем в обычных деревнях. К этому добавляются членские и целевые взносы — на дороги, вывоз мусора или другие нужды товарищества.

При этом у таких участков есть очевидный плюс: они обычно стоят дешевле, чем земля в деревнях или коттеджных массивах.

К слову, в последние годы появилась и теоретическая возможность изменить статус таких территорий. По указу №155 садоводческое товарищество может обратиться к местным властям с просьбой включить его в границы населенного пункта или создать на его базе новый. Но для этого нужно единогласное решение всех членов товарищества и выполнение ряда условий.

Размер и форма участка: почему это важнее, чем кажется

Когда люди начинают мечтать о собственном доме, они обычно думают о том, сколько будет спален, где разместить кухню-гостиную, нужна ли терраса. Но архитекторы советуют начинать не с планировки. Сначала участок — потом дом.

— Проектирование будущего дома надо начинать именно с выбора участка, — говорит архитектор Андрей Цивилько. — Зачастую мне звонят люди и просят подобрать типовой проект на, скажем, 180 «квадратов» или даже «нарисовать» индивидуальный дом, но при этом участка у них еще нет. Это в корне неверный подход.

На первый взгляд 15—20 соток звучат внушительно. Но площадь сама по себе еще ничего не гарантирует. Участок может оказаться вытянутым, узким, неудобным для строительства. В старых деревнях такие иногда называют «шнурками».

Поэтому ключевой параметр — ширина участка по фасаду, то есть со стороны дороги.

Сегодня в новых коттеджных массивах землю обычно делят достаточно грамотно: например, 25×40 или 30×40 метров. На такой участок без особых проблем «садится» большинство типовых проектов.

Но иногда встречаются участки шириной 15 метров, а то и меньше. И тогда пространство для маневра резко сокращается.

— В моей практике был участок шириной 12 метров, — вспоминает архитектор. — При соблюдении минимальных разрывов от границ участка на дом оставалось всего 6 метров, и постройка получалась узкой и длинной — 6×15 метров. Не для всех это дом мечты.

Не менее важна и геометрия участка.

Самый удобный вариант — прямоугольник. На таком участке легче разместить дом, распланировать двор, найти место для бани, гаража или хозпостроек.

Гораздо сложнее работать с участками сложной формы — треугольными, трапециевидными или с изломанными границами. Архитектор, конечно, почти всегда сможет придумать решение, но каждый такой компромисс усложняет проект и ограничивает планировку.

Важно учитывать и обязательные отступы, которые так или иначе «съедают» часть участка. Например:

• жилой дом обычно располагают в 3—5 метрах от лицевой границы участка;
• от боковых границ нужно отступить не менее 3 метров.

Есть и противопожарные разрывы между зданиями. Например:

• между деревянными домами расстояние должно быть около 15 метров;
• между каменными — примерно 8—10 метров.

Если соседские дома стоят близко к границе участка, может оказаться, что для вашего дома остается гораздо меньше места, чем вы рассчитывали.

Рельеф участка: проблема или архитектурная фишка

Самыми простыми для строительства считаются ровные и плоские участки. На них легче проектировать дом, не требуется сложная подготовка земли, а фундамент обычно обходится дешевле.

С участками с перепадом высот ситуация сложнее. Активный рельеф почти всегда увеличивает стоимость строительства: может понадобиться более сложный фундамент, дренаж, подпорные стены или подсыпка грунта. Даже небольшие работы по выравниванию могут стоить несколько тысяч долларов и при этом почти не менять картину.

Особенно осторожно стоит относиться к участкам в низине. Часто именно поэтому такие лоты долго не находят покупателей: вода после дождей может скапливаться именно там, а значит, без дренажа и поднятия уровня участка не обойтись.

При этом перепад высот — не всегда минус. Некоторые люди специально ищут такие участки, потому что рельеф дает больше возможностей для архитектуры. На склоне можно сделать дом с цокольным этажом, террасами или панорамными окнами — такие проекты нередко выглядят интереснее стандартных.

Если участок неровный, важно заранее сделать топографическую съемку. Она показывает перепады высот и помогает архитектору правильно разместить дом, рассчитать фундамент и понять, сколько земли придется подсыпать или, наоборот, убрать. Планировать рельеф лучше сразу вместе с проектом дома, иначе ошибки на этом этапе могут обойтись дорого.

Солнце и тень: почему важна ориентация участка

На этот пункт многие обращают внимание уже после стройки — и иногда сильно жалеют. Расположение участка относительно сторон света напрямую влияет на то, сколько солнца будет в доме.

Архитекторы советуют учитывать движение солнца еще на этапе выбора участка. Наиболее удобный вариант — когда подъезд к дому находится с северной стороны. Тогда технические помещения, входная группа, лестница или кухня оказываются с северной стороны, а жилые комнаты можно развернуть на юг, восток или запад и получать максимум естественного света.

Сложнее, когда дорога проходит с южной стороны участка. В этом случае возникает дилемма: развернуть гостиную и окна на солнечную сторону — но тогда они будут смотреть на дорогу и забор — либо расположить их так, чтобы из окон открывался вид на участок, но тогда часть жилых помещений может получать меньше солнца.

По санитарным нормам жилые комнаты должны получать не менее 2,5 часа прямой инсоляции в весенне-осенний период, поэтому полностью «северных» помещений стараются избегать. Иногда проблему решают дополнительными окнами на восток или запад: яркий свет всегда можно приглушить шторами, а вот добавить его в темный дом уже гораздо сложнее.

Грунты: что скрыто под землей

Перед покупкой участка стоит хотя бы примерно понять, какие грунты находятся под ним. От этого зависит тип фундамента, а значит — и стоимость строительства. Можно начать с простого: поговорить с соседями. Если рядом уже строились дома, у кого-то наверняка сохранились результаты геологических исследований. Одного отчета обычно хватает, чтобы понять общую картину. Заодно можно спросить, на какой глубине здесь появляется вода.

В Беларуси чаще всего встречаются песчаные, супесчаные и суглинистые грунты. Для строительства обычно наиболее удобны пески и супеси: они хорошо пропускают воду и достаточно устойчивы, поэтому фундамент на таких почвах чаще всего обходится дешевле. Суглинки тоже считаются вполне нормальным вариантом, хотя они хуже пропускают воду и сильнее удерживают влагу.

С осторожностью стоит относиться к торфяникам и пылеватым грунтам. Торф плохо держит нагрузку и легко насыщается водой, поэтому дома на таких участках нередко приходится ставить на сваи или делать более сложный фундамент — а это сразу увеличивает стоимость строительства.

При этом важно помнить: даже на «хороших» грунтах многое зависит от уровня грунтовых вод и плотности почвы. Поэтому перед началом строительства все равно делают инженерно-геологические изыскания — несколько бурений, которые показывают, что именно находится под будущим домом и на какой глубине.

Ограничения и обременения: что может помешать стройке

Даже самый симпатичный на первый взгляд участок может иметь ограничения, о которых не сразу рассказывают в объявлении. Иногда через землю проходят инженерные сети — газопровод, водопровод или кабели. Для них предусмотрены защитные зоны, где нельзя строить дом или другие капитальные постройки. Встречаются ситуации, когда газовая труба проходит через участок по диагонали, фактически «разрезая» его на две части.

Иногда такие коммуникации удается перенести, но это отдельный проект, согласования и дополнительные расходы — и не всегда на это дают разрешение. Полезно заранее проверить кадастровую карту и уточнить, нет ли на участке или рядом с ним инженерных сетей.

Ограничения могут появляться и из-за природных объектов. Например, участки возле рек, озер и водохранилищ часто находятся в водоохранной зоне. Это значит, что для канализации нельзя использовать некоторые типы фильтрационных колодцев и придется выбирать более сложные системы очистки. Кроме того, рядом с водой часто высокий уровень грунтовых вод, а это может повлиять на тип фундамента.

Есть нюансы и у участков рядом с лесом. С одной стороны, это красивый вид и ощущение природы. С другой — противопожарные нормы требуют выдерживать расстояние от леса до построек, обычно около 20—25 метров. Поэтому дом не всегда получится поставить так близко к деревьям, как хотелось бы.

Все эти ограничения не означают, что участок плохой. Но их важно знать заранее, чтобы не оказалось, что после покупки часть земли фактически нельзя использовать для строительства.

Коммуникации: что на самом деле значит «сети рядом»

В объявлениях о продаже участков порой пишут: «Коммуникации рядом». Но за этой формулировкой может скрываться что угодно. Линия электропередачи может проходить в нескольких десятках метров, а газопровод — в соседней деревне. Важно уточнять не просто наличие сетей, а реальные условия подключения.

— В описании лотов и в объявлениях на вторичке указывают наличие коммуникаций, но этой информации недостаточно, — обращает внимание строитель Алексей Беликов. — Что касается электроэнергии, важно выяснить, какая мощность выделяется на дом. Есть деревни, где выделяют по 4 кВт, — для комфортного проживания этого не хватит. Если нет газа, то 10 кВт — это минимум, который должен быть.

Центральный водопровод есть далеко не везде, поэтому чаще бурят собственную скважину. Центральная канализация в деревнях — вообще редкость, поэтому почти всегда устанавливают септик или локальную систему очистки. Расходы на эти системы стоит заранее держать в уме — они почти неизбежно лягут в бюджет строительства.

Еще один момент — сроки подключения. Иногда электричество или газ есть на карте, но для новых домов не хватает мощности: приходится ждать модернизации подстанции или прокладки дополнительной линии. Важно заранее уточнить в местных сетевых организациях, есть ли техническая возможность подключения и какая мощность доступна.

Участок может быть идеальным. Пока не посмотришь на дорогу

Покупая участок, легко увлечься видом на лес или ценой за сотку и совсем не подумать о дороге. А между тем подъездные пути — одна из тех вещей, которые начинают играть роль уже в первый день стройки. Поэтому перед покупкой участка полезно проехать к нему не только в сухую погоду, но и после дождя.

Асфальт возле участка — большая редкость. В большинстве случаев последние сотни метров — это гравийка или обычная грунтовка, и их состояние бывает очень разным.

Специалисты нередко вспоминают примеры, когда дорога сильно осложняла стройку. Например, осенью дорогу размывает, тяжелая техника разбивает ее еще сильнее, и грузовики просто не могут подъехать к стройке. Блоки приходится выгружать за несколько сотен метров и перевозить погрузчиком.

Нередко вопрос дороги приходится решать самим жителям. Люди скидываются на подсыпку, асфальт. Но и здесь не все просто. В деревнях и новых массивах не всегда удается собрать деньги со всех владельцев участков. Кто-то еще не начал строиться, кто-то считает, что сначала нужно поставить дом, а дорога подождет. В результате ее ремонтирует лишь часть соседей — в надежде, что остальные когда-нибудь подключатся.

Дом можно перестроить. Соседей — нет

Этот пункт многие недооценивают, хотя на деле он довольно важный. Дом можно перестроить, участок — благоустроить, а вот соседей поменять по своему желанию не получится.

Что может пойти не так? Приличный с виду коттедж с идеальной лужайкой может оказаться усадьбой, которую сдают на сутки для вечеринок. За неприметным забором может скрываться небольшой автосервис, а постоянный лай нескольких собак иногда намекает на то, что по соседству устроили что-то вроде питомника. Иногда неожиданным открытием становится пасека. Такие истории нельзя назвать массовыми, но они случаются — и тогда тихая загородная жизнь может оказаться совсем не такой, как представлялось.

О характере соседства можно догадаться еще на этапе просмотра участка: по тому, как выглядят дворы, что происходит за забором, какие постройки стоят рядом. Но лучше не ограничиваться беглым осмотром. Полезно поговорить с людьми, которые уже живут рядом или на соседних улицах. Они обычно знают, шумит ли кто-то в деревне по ночам и есть ли проблемные адреса.

Перепечатка текста и фотографий Onliner без разрешения редакции запрещена. ga@onliner.by