Наверняка вы слышали тезис о том, что Дубай — это инвестиционная Мекка, в которую непременно нужно вложить свои деньги. Начиная с 2020 года там действительно наблюдался бум покупок квартир со стороны жителей стран СНГ. Немало в эту страну перекочевало и работников сферы недвижимости, которые оказались под гипнозом информации про золотые горы. Алексей — один из таких искателей. О своем пути, а также о специфике дубайской сферы недвижимости он рассказал Onlíner.
Если вы переехали из Беларуси в другую страну, работаете там в сфере недвижимости и готовы рассказать всю правду о своем опыте, пишите на почту ln@onliner.by.
Алексею 27 лет. Впервые в Дубае он побывал в 2021 году. Это был обычный тур на неделю. Жара, солнце, стеклянные высотки, крутые авто на дорогах и люксовые бренды в магазинах — этот город умеет влюблять с первого взгляда. Кажется, протяни руку — и все это твое.
— Я пережил настоящий культурный шок, — соглашается Алексей. — Был поражен уровнем развития города: всего за 40 лет пустыня превратилась в мегаполис с небоскребами, метро, идеальными дорогами, пляжами и сервисом мирового уровня. Я влюбился в Дубай. Уже тогда понял — хочу здесь жить.
В период этой первой влюбленности люди обычно решают во что бы то ни стало переехать в жаркий оазис. Но туристическая жизнь сильно отличается от жизни обыденной. Решая всерьез изменить дислокацию, придется зашиться в бумагах, объявлениях об аренде квартир и каналах по поиску работы.
— Было много вопросов: как сюда переехать, чем заниматься, как зарабатывать? Английский у меня был на среднем уровне, но говорить было сложно.
Вернулся в Минск, но мысль о Дубае не отпускала. Я даже поставил на аватарку фото Бурдж-Халифы — как напоминание.
Молодой человек придумал план: подтянуть навыки в минской недвижке, чтобы подготовиться к дубайской.
— В то время моя мама успешно занималась недвижимостью в Минске. Лето 2022 года было особенно удачным. Стабильно закрывалось по 3—4 сделки в месяц. Я прикинул, какие комиссионные платят в Дубае. За 3—4 сделки там я бы получил $20 000. Неплохо, правда?
Алексей продолжал сочинять мечты, а параллельно делал успехи на работе в Минске.
— Устроился в агентство недвижимости «Этажи». Первые 2,5 месяца набирался опыта. За 1,5 месяца смог закрыть 5 сделок по новостройкам. Вот уже и мой подтвержденный результат. Если получается в Минске, почему не получится в Дубае?
В начале 2023 года Алексей амбициозно купил билет в один конец и умчал в Дубай. В то время город испытывал настоящий бум релокаций. Соответственно, конкуренция между приезжими за место под солнцем росла. Устроиться в агентство недвижимости оказалось просто — там их пруд пруди. А вот в плане жилья пришлось пострадать.
Стоимость аренды здесь чрезвычайно высока. Хорошая комната стоит до $1000 в месяц. А на свою отдельную квартиру нужно раскошелиться — от $2000 в месяц.
— Первые месяцы были полны испытаний. Я снял комнату через Airbnb за $600. Однако условия оказались далеки от идеальных: грязный матрас, пятна, неприятный запах, мухи на кухне. Добился отмены брони и нашел другую комнату в другом районе — в JLT.
Район JLT показался парню замечательным: искусственный водоем, красивые дома и хорошая инфраструктура. Но арендованная комната была еще меньше предыдущей.
— Размер этой комнаты — всего 4 «квадрата». Такой тип апартаментов в Дубае называется Partition. Это отдельный бизнес, когда из большой квартиры делают жилье на 7—8 спален. А именно строят из гипсокартона перегородки и нарезают общее пространство на маленькие комнаты. Именно в такой комнате я и жил. Общая кухня и самодельный общий душ 2х2. Цена — что-то около $650 в месяц.
Алексей признается, что не так представлял себе жизнь в одной из самых богатых стран мира. Было довольно обидно наблюдать вокруг роскошь, но довольствоваться малым.
— Мои ежемесячные расходы в этот период выглядели так: аренда комнаты — $650, транспорт — около $100, питание —$300—400, прочие мелкие расходы — $200—300. Всего выходило примерно $1200—1400.
Жизнь в комнате и ежедневные поездки на метро заставили меня почувствовать себя на самом дне.
В таком экономном режиме молодой человек прожил первые восемь месяцев. Потом начались успехи на работе и жизнь заиграла новыми красками.
Говорят, первое время после смены места жительства нужно переждать. Кто не сдастся в период трудностей, того ждет профит. Вот и герой статьи акклиматизировался, начал адаптироваться к менталитету местных и принимать правила игры.
— После нескольких месяцев неудач случился прорыв — первая сделка, которая принесла мне сразу $8000. Это покрыло расходы на жилье и первые месяцы жизни в Дубае. В этот же период я начал улучшать английский и переключился на работу с американскими клиентами. Как оказалось, они гораздо охотнее инвестируют в недвижимость Дубая.
В один месяц мне удалось закрыть сразу несколько сделок и я наконец достиг своей цели — $20 000 комиссионных.
Ну и как-то закрутилось и завертелось. Уже опытный риелтор наконец купил машину, снял первую полноценную квартиру.
— Это была односпальная квартира в Dubai Marina за $1500 в месяц. Цена была отличной, потому что жилье нашел через знакомых. В этот момент я уже не ездил на метро. У меня была своя машина, свобода передвижения, новый уровень комфорта.
Сейчас Алексей работает руководителем в агентстве недвижимости. Несмотря на то что он наемный сотрудник, ответственности море.
— На мне маркетинг, найм сотрудников, договоры с застройщиками, контент для соцсетей и клиентов. Это трудная работа, но я вижу в ней перспективы.
Не секрет, что купить квартиру в Дубае — это дорого. Иногда очень. Особенно в самых туристических и центральных локациях. Оптимальным районом, по данным специалиста, сейчас считается JVC — там метр стоит плюс-минус $4069. Самый дорогой район — Palm Jumeirah со средней ценой метра в $7836.
— Если ваша цель — вложение средств, рекомендую обращать внимание на развивающиеся районы. Сейчас таковыми являются Jumeirah Gardens и Dubai Islands. Стоимость квартир там — от $250 000 до $530 000. Для жизни и бизнеса подойдут районы Business Bay, DIFC. А для комфортной семейной жизни — Dubai Marina, JBR, Arabian Ranches, JVC.
Есть и районы-аутсайдеры: Deira (старое место), Dubai Investment Park (промышленная зона), International City (низкое качество застройки).
— В дешевых районах Studio City, Discovery Gardens, International City, DIP можно найти квартиры за $120 000. Это будет небольшая студия. Но жить там некомфортно.
Интересный факт: в Дубае отсутствуют квартиры с черновой отделкой, застройщики сдают объекты исключительно в готовом виде. Такой подход исключает соседей с дрелью и незаконных перепланировщиков. Тут с этим строго. Варианты с черновой отделкой изредка встречаются лишь в коммерческой недвижимости и на виллах.
Первичная недвижимость здесь именуется Off-Plan — купить ее можно либо на этапе котлована, либо на этапе строительства. По мере готовности дома цена ожидаемо растет.
— Большинство новых квартир сдаются с готовой отделкой, установленной кухней и сантехникой. Некоторые проекты предлагают полностью меблированные апартаменты, особенно если они ориентированы на инвесторов.
Так как в Дубай стекается дешевая рабочая сила из Индии качество отделки жилья часто оставляет желать лучшего. Строители любят делать многое тяп-ляп и не сильны в эстетике. Криво поставленные выключатели, замазанные краской розетки, потолки волнами, неподходящий стульчак на унитазе — это обычное дело. Приходится либо смиряться, либо исправлять «косяки».
Вторичная недвижимость называется Resale — ее состояние зависит от прошлого владельца. Такие квартиры либо полностью меблированы, либо частично, лично продаются без мебели.
Еще один важный факт: купить квартиру самостоятельно в Дубае невозможно. Риелтор выступает обязательным посредником, и без него сделка не будет заключена. Алексей приводит в качестве примера процедуру покупки от застройщика.
— От покупателя нужны паспортные данные, а также заполненные формы Booking form и KYC form. Затем необходимо оплатить бронь (например, $13 700), после этого — первоначальный взнос, сбор Земельного департамента в размере 4% и сбор за регистрацию недвижимости. Остальная сумма принимается различными способами: банковский перевод, карта, чеки, наличные, иногда криптовалюта.
— В течение 2—3 недель покупатель подписывает SPA (договор купли-продажи). Свидетельство о регистрации строящейся недвижимости (OQOOD) приходит на email. После завершения строительства и полной оплаты квартиры владелец получает Title Deed (свидетельство о регистрации готовой недвижимости). На этом все.
Что касается комиссии агентства, то при покупке от застройщика она уже включена в стоимость жилья и составляет около 5%. А вот на вторичном рынке комиссия взимается отдельно и равняется примерно 4% от стоимости квартиры.
В Минске конкуренция между агентами недвижимости довольно высокая — об этом свидетельствует шквал звонков, который регулярно обрушивается на владельцев жилья, которые хотят сами продать свою недвижимость. Но в Дубае эта конкуренция бьет все рекорды.
— Из 20 агентов через год в сфере останутся 2—3 — самые умные, активные и настойчивые. Новички могут год сидеть на $0, если не развиваются и не учатся. Средний агент выходит на $5000—50 000 в месяц. Топ-брокеры могут зарабатывать $100 000, закрывая дорогие сделки.
Emirates Hills, Jumeirah Bay Island, Palm Jumeirah — это не просто недвижимость, это входной билет в высшую лигу. Закрыл такую сделку — и твое имя звучит в индустрии.
Но в этом красивом кино не обходится и без мошенничества. По словам Алексея, в Дубае тоже есть черные риелторы.
— Главные схемы обмана связаны с фальшивыми агентами без лицензии RERA, поддельными объявлениями, продажей несуществующих или замороженных объектов, с манипуляцией ценами, сокрытием комиссий и липовыми депозитами.
И все же мошенников здесь благодаря строгому регулированию значительно меньше, чем в других странах. Все агенты и агентства обязаны быть зарегистрированы в Dubai Land Department и иметь документ RERA ID. А любые сделки можно проверить через Dubai REST App или сайт DLD.
Алексей отмечает, что этот арабский город сильно его изменил. Стоять на месте здесь нельзя — нужно бежать со всех ног, чтобы преуспеть.
— Дубай заставляет мыслить быстрее, искать решения, адаптироваться. Здесь ты либо пробиваешься, либо возвращаешься обратно, — заключает молодой человек.
Есть о чем рассказать? Пишите в наш телеграм-бот. Это анонимно и быстро
Перепечатка текста и фотографий Onlíner без разрешения редакции запрещена. ga@onliner.by