Говоришь про «А-100 Девелопмент» — вспоминаешь уже привычную «Новую Боровую» и подобные ЖК. Визуальный ряд перед глазами тоже возникает вполне конкретный. А помните, как выглядели первые дома от этой компании? В Боровлянах 15 лет назад выросли первенцы «Зеленого бора» — 10-этажные типовые панельки, но «улучшенных потребительских качеств». Как там живется людям спустя годы, что нравится, а что нет? А что о проекте сейчас думают его создатели, какие плюсы и минусы видят, какие выводы сделали из «пробы пера»? Onlíner начинает цикл «Первенцы» — про объекты, с которых стартовали теперь известные белорусские застройщики. Иногда полезно остановиться и посмотреть, что изменилось.
«Зеленым бором» занималось подразделение «А-100 Девелопмент» под названием «Дамаан». Первые два дома ввели в эксплуатацию в конце 2007-го, со временем 10-этажных панелек стало 15.
Позже по другую сторону улицы Николая Александрова возвели вторую часть комплекса: с более интересной архитектурой и с меньшей высотой — по три этажа плюс мансардные. Но сегодня речь про самые первые здания.
Эти два дома прописаны по улице Николая Александрова, 2 и 4. С торцов многоэтажек — закрытые велопарковки: 15 лет назад такая фишка удивляла минчан.
Во дворе встречаем Александра с женой Яной и сыном Ромой. Мужчина купил здесь квартиру в 2008-м, как раз в одном из первых домов.
Александр рассказывает историю покупки и заодно вспоминает те времена:
— Купить жилье тогда было непросто. В Минске был ажиотаж, метр стоил бешено, цена доходила до $2000. Здесь «квадрат» мне обошелся в $1620. Причем вскочил в последний вагон, выбирал из остатков.
Однушка на 41 «квадрат» в новостройке в пригороде обошлась в $65 000, плюс переплаты по кредиту.
— Наличными у меня было только $15 000, на остальную сумму брал кредит под 11% годовых по программе «Приорбанка». Если бы я погашал его в течение всех 10 лет, отдал бы в итоге $80 000 за однушку…
Александр брал долларовый кредит, о чем потом пожалел: грянули кризисы.
— Был бы провидцем, брал бы рублевый.
В 2012-м в этой же части «Зеленого бора» метр в однушке продавался уже по $970—1000 по курсу. Но сравнивать некорректно: курсы белорусского рубля по отношению к валюте тогда и на старте стройки сильно отличались.
И эта семья, и несколько других жителей, которых мы встретили, считают: первые два дома «были сырыми».
— У нас на батареях нет регуляторов тепла, а в дальних домах уже есть. У нас нет лампочек на балконах, видеодомофонов. Чем позже многоэтажки строились, тем больше комфорта в них появлялось, — объясняет Яна.
Один из соседей, перечисляя усовершенствования в более поздних домах, назвал металлические двери в тамбурах.
В угловой однушке Александра и Яны были проблемы: скошенный на несколько сантиметров пол, промерзающая стена, а следом плесень в ванной. Говорят, решали эти вопросы своими силами. Собеседники не в курсе, были ли похожие проблемы у соседей.
— Но общая проблема — очень плохая звукоизоляция. Слышим, как в соседней квартире занимаются с логопедом, как бегают дети у соседей снизу.
Инфраструктура догоняла застройку неторопливо.
— Самой большой головной болью для меня была очень маленькая для окрестностей районная поликлиника. Чтобы избежать больших очередей, ездили в город в платные центры. Сейчас построили большое новое здание поликлиники, должно наладиться.
До сих пор есть проблемы с детским садом. Несмотря на то что в ЖК построен свой, мест для ребятни маловато.
— Сыну был год, когда поставила его на очередь в детский сад. Она до нас дошла, когда ребенку было четыре. Правда, я отказалась от предложения — не ходим в садик по здоровью.
И все-таки деревья во дворе выросли, а район обжился. Есть магазин, своя кофейня, магазинчики с бытовой химией, детский центр, перечисляет семья.
— Думаю, теперь инфраструктура уже соответствует тому уровню, на который мы рассчитывали, заселяясь. Чувствуем заботу товарищества, проблемы решают быстро. Территория благоустроенная, да и сами жители стараются поддерживать чистоту и порядок. Нам здесь очень нравится.
Но семья понимает: в однушке становится тесно, скоро придется расширяться. С интересом поглядывают на «Зеленую гавань» от той же «А-100 Девелопмент». Но пока там «ценники не маленькие». Говорят и о некоторых тревогах:
— А вдруг там такая же проблема со звукоизоляцией? Это расстроит. Плюс там пока нет инфраструктуры. Переехать и снова столько ждать, пока все появится?
На скамейке у более позднего дома №15 сидит пожилой мужчина. Его семья переехала в «Зеленый бор» из Минска: сын живет в доме №6.
— Постепенно дома улучшали, — мужчина как будто вторит нашим первым собеседникам. — Если у сына в доме соседей слышно сильно, то вот у нас уже стены хорошие. А регуляторы на батареях стоят и в моей квартире, и у сына.
Жизнью в Боровлянах экс-минчанин доволен.
— Сюда переехали из-за свежего воздуха, и все очень нравится.
Во время прогулки по ЖК встретили и нескольких человек, которые в «Зеленом бору» обосновались всего пару лет назад. Например, пара пенсионеров купила в первом доме квартала однушку за $48 500 по курсу.
— Когда мы сюда первый раз приехали, муж зашел во двор и сразу сказал: «Ничего больше смотреть не будем». Так нам понравилось, тут уютно. Внуков не вытянуть с детской площадки, — рассказывает пенсионерка. — Наша квартира на 10-м этаже, там ощущение, что живем в частном доме: никаких соседей не слышу. Вокруг красота: видели в лесу огромного лося, косуль, зайцев. А кто-то вообще ходит по грибы. По заказнику пожилые люди гуляют со скандинавскими палками.
Правда, был момент, который насторожил.
— Сильно мешал шум от котельной. Я даже переживала, что зря переехали. Но через пару месяцев там поставили глушитель — теперь все тихо!
В жилом комплексе комфорт класса «Гранд Авеню» — акция на покупку двухкомнатных квартир в доме № 2.
• Квартиры площадью 68 «квадратов».
• Легко трансформируемая планировка.
• Общая выгода от покупки — до 10 200 рублей.
• Срок сдачи — 3-й квартал 2024 года.
• Метро «Грушевка» в пешей доступности.
Количество квартир ограничено. Подробнее — по ссылке.
Светлана Шевлик, теперь руководитель и акционер группы компаний «А-100 Девелопмент», в 2007-м работала в отделе маркетинга. Она объясняет, что выход на рынок жилья был вполне логичным шагом.
— У компании уже была крупная сеть автозаправок, потом сами спроектировали и построили для себя офис на Боровой, несколько торговых центров. Строительство жилья было логичным развитием. К тому же на такой продукт в Минске тогда был большой спрос, — вспоминает Светлана.
В проекте «Зеленый бор» компания выступала заказчиком и застройщиком. МАПИД был одним из подрядчиков: поставлял и монтировал панели. На некоторых домах партнер выполнял полный комплекс работ, а где-то только монтаж коробки, уточняют в «А-100 Девелопмент».
Один из вопросов на поверхности — почему для старта выбрали пригород, а не что-то более понятное внутри МКАД?
— Да, место казалось странным: Боровляны тогда были совсем другими, чем-то далеким. Но привлекала локация, окруженная лесом, к тому же у компании уже были проекты на этом направлении.
Светлана сама расширяет тему: что скрывать, расположение и всех следующих кварталов компании на старте «вызывало вопросики».
— Есть концепция, что успех проекта в сфере недвижимости определяет формула «3 P»: place, place, place. Место. Но опыт «А-100 Девелопмент» доказал, что может быть и по-другому. Все наши проекты на старте как будто не обладают преимуществом места. Оно проявляется через несколько лет. Наша сила — в умении почувствовать направление, которое окажется востребованным.
Уверена, любое место за счет концепции, философии, миссии, идеи можно сделать успешным.
Было несколько идей по застройке «Зеленого бора», в том числе возведение коттеджей. Но в итоге пришли к 10-этажкам.
— Это был баланс между бизнес-составляющей, рыночной потребностью и нашими технологическими возможностями на тот момент.
И все-таки «леса из 10-этажек» не получилось: в квартале просторные дворы.
— Здесь мы обозначили новый подход к благоустройству — создание комфортной среды. Хотелось не просто посадить несколько кустиков — сажали деревья, хотя рядом лес и можно было вообще на этот счет не напрягаться, но напрягались и заморачивались.
Тут попробовали разное: закрытые велопарковки, уход от мусоропроводов в домах (сначала они были в подъездах, но не работали, потом их вовсе стали исключать из проектов).
— Места для сбора мусора во дворах мы начали превращать в такие, которые не портят среду, а вписываются в нее.
С нынешней колокольни архитектура и планировка квартала кажутся самыми типовыми. Никаких входов в подъезды с нулевого уровня, никаких дворов без машин.
— На проект, появившийся 15 лет назад, нужно смотреть не с той точки, в которой мы находимся сейчас, а с той, в какой был рынок тогда. Понятно, что теперь многое бы делали по-другому. Но некоторые реализованные в то время вещи меняли подходы на рынке.
Например, Светлана вспоминает яркую расцветку первых домов «Зеленого бора».
— Да, я не могу сказать, что мы тогда придумали инновационные фасадные материалы или какой-то особый декор, но даже минимальная попытка работы с цветом привела к созданию другой среды. Ведь на тот момент в городе не использовали тона, чуть отличные от приглушенных серого, голубого, фиолетового.
Здесь зародились наши эксперименты с цветом.
Светлана соглашается с жителями, что первые дома могли быть «сырыми».
— Может быть, да. Просто сначала ты берешь готовые решения, которые тебе могут предложить партнеры. Потом собираешь отзывы, набираешься опыта и понимаешь, что можно сделать по-другому. Я сама долго жила в «Зеленом бору», через себя пропускала многие моменты, анализировала, что и как нужно строить, чтобы было комфортно.
По поводу проблем со звукоизоляцией в «А-100 Девелопмент» говорят, что «это вопрос глобальный вообще для всей отрасли».
— Не зря мы купили завод по производству железобетонных изделий, чтобы такие вещи учитывать. Но ведь на звукоизоляции отражается и вопрос планировки, многое зависит от того, как компонуются квартиры. Например, сейчас мы понимаем, что спальню нельзя располагать возле лифтовой шахты и лестничной клетки, а в типовых планировках такое могло встречаться. Помогают и локальные решения вроде гидроизоляции в санузлах, а таже другие моменты.
Во время работы над «Зеленым бором» в компании стали прописывать собственные требования по качеству строительства, сверх нормативных.
— Были сильные споры со строителями по этому поводу, почти доходило до рукопашного боя, — смеется собеседница.
Спрашиваем про громоздкие лестницы к обслуживающим помещениям, которые обратили на себя внимание во время прогулки.
Светлана соглашается: безусловно, такие решения неудобны, портят восприятие среды и сокращают поток людей к магазинчикам. Плюс надо постоянно вкладываться в эксплуатацию, чтобы они не выглядели обшарпанными.
— Почему тогда они получились такими достаточно корявыми? Наш опыт не был обширным, мы слушали проектировщиков и соглашались: «Ну да, наверное, иначе нельзя». Это сейчас у нас есть своя архитектурная группа, которая глубоко прорабатывает решения и находит новые.
Собеседница рассказывает о спорах с партнерами, которые возникали позже, но позволяли двигать рынок.
— Даже в более поздней «Новой Боровой» в ответ на предложения новых решений мы слышали бесконечные объяснения, почему вот так сделать нельзя, со ссылками на нормы. Террасы на первом этаже — нельзя, эксплуатируемую крышу — нельзя, проходной подъезд, входы на уровне земли — нельзя, двор без автомобилей — нельзя.
В «А-100 Девелопмент» рады, что в 2020-х при возведении новых ЖК все перечисленное уже никого не пугает.
В компании вспоминают презентованные в «Зеленом бору» демонстрационные квартиры — их показывали на экскурсии в 2012-м. Таких квартир было всего три, застройщик продавал их с чистовой отделкой и даже мебелью. «Если квартира обставлена, она располагает к себе сразу. Такой вот хитрый „крючок“», — писали тогда журналисты Onlíner.
У нас такие предложения были «на нуле», в то время как в соседней России уже имелись интересные проекты.
— А в европейских странах это очень развито. Например, в Швеции ты уже тогда мог купить квартиру с чистовой отделкой, причем на старте получал шесть каталогов, где мог выбрать мебель, лампы, даже вилки и ложки...
Над теми пробными квартирами под ключ работали с дизайнером. Светлана улыбается: это сегодня понятно, что интерьер стоит делать базовым, а клиент уже по своему вкусу будет его декорировать.
— Но тогда нам хотелось сделать что-то «вау». Одна квартира была суперрисковой: поклеили в коридоре фантастические обои бордового цвета. Коллеги потом крутили пальцем у виска и говорили: «Это же никто не купит». Но мы рискнули. Я рассуждала так: «Квартира небольшая, однокомнатная. Если правда никто не возьмет, ну что случится самое страшное? Оплачу новые обои, приедем и переклеим». В итоге успешно продали, клиентку как раз обои впечатлили.
Руководитель «А-100 Девелопмент» добавляет:
— Похожая ситуация, но масштабнее (и я была уже в другой должности), случилась в «Зеленых горках», это жилой комплекс компании в Сенице. Литовские архитекторы посоветовали нам использовать на фасадах темно-серый цвет, с яркими акцентами. Сейчас всем очевидно, что фасады действительно можно красить в такие тона. И тогда я сразу согласилась, у меня не было сомнений. Но любой другой человек, смотревший каталог, говорил: «Вы сошли с ума? Никогда нельзя этого делать». Тогда я посчитала, сколько стоит перекрасить дом. Решила: делаем темно-серым, если выйдет плохо, компенсирую.
Без риска и готовности убеждать многих не будет инноваций.
В компании признают, что часть инфраструктуры в проектах подтягивается за кварталами. Например, в «Зеленом бору» «уже в процессе» продлили маршрут автобуса, построили разворотное кольцо, магазин. Детский сад туда пришел в середине развития ЖК.
— Не имеет никакого смысла в самом начале проекта строить детский сад или огромный магазин, которыми некому будет пользоваться. На крупное торговое помещение просто не найдется оператора, нам скажут: «А для кого мы будем работать в этом лесу?»
Из опыта «Зеленого бора» компания сделала вывод, что административные и торговые помещения на первых этажах лучше не продавать, а сдавать в аренду. В первом ЖК продавали.
— Сейчас работает другая модель: когда сдаем помещения в аренду, можем управлять операторами. Так проще отслеживать, какие функции кварталу нужны. Например, важно, чтобы в ЖК на первом этапе появлялись детские центры. Понятно, что пивной магазин выгоднее, он заплатит гораздо более высокую арендную ставку, чем детский центр. Но объект для детей нужен намного больше, раз это семейный квартал. Можем задавать культуру обслуживания арендаторам. Например, в «Новой Боровой» почти повсюду можно войти с собакой — это требование, прямо прописанное в договоре аренды.
Если арендатор не соблюдает нашу философию петс-френдли, можем расторгнуть с ним отношения.
Светлана добавляет, что в «Зеленом бору» товарищество собственников было передовым в том плане, что отвечало за эксплуатацию всего комплекса целиком.
— Было принято создавать разные товарищества для отдельных домов. Но ведь «Зеленый бор» строился как целостное решение, с общей инфраструктурой, сетями, так что и управление нужно было такое. Мы организовали процессы, я писала инструкции, как персонал — а приходили люди из ЖЭСов — должен обращаться с людьми. Надо было создать систему эксплуатации. Это сейчас у нас есть «А-100 Комфорт» как обслуживающая компания, а тогда не было.
Собеседница вспоминает, что уже на этапе первого ЖК была попытка создания местного сообщества.
— Тогда были очень развиты форумы, и жители на каком-то сервисе сами создали форум «Зеленого бора». Когда я его читала, стало понятно: надо внедряться в коммуникацию, чтобы люди слышали нашу обратную связь. С некоторыми жителями я там чуть ли не на ежедневной основе общалась.
В годы строительства «Зеленого бора», добавляет Светлана, на минском рынке недвижимости учились продавать квартиры по-новому.
— До этого недвижимость как продавали? Публиковали рекламу, например, в газете «Из рук в руки». Объявления были очень утилитарными: человек мог только прикинуть, что метр в деревне Боровляны, к примеру, стоит $1400, а в Каменной Горке — $1500. Мы начали думать о том, что человек покупает не только квадратный метр, но и образ жизни. Тогда стали появляться нестандартные рекламные кампании. Помню конкурс, в котором жители квартала рассказывали о себе. Был проект и про необычных соседей квартала: ежиков, белок из леса. Важно создавать среду и рассказывать о ней, чтобы клиент понимал: если я перееду в «Зеленый бор», я буду вот таким образом жить свою жизнь.
Наш канал в Telegram. Присоединяйтесь!
Есть о чем рассказать? Пишите в наш телеграм-бот. Это анонимно и быстро
Перепечатка текста и фотографий Onlíner без разрешения редакции запрещена. ng@onliner.by