В Минске полно малоэтажных домов. Да все не те, где хотелось бы (и была возможность) жить. Бóльшая часть предложений сконцентрирована в максимально удаленных друг от друга сегментах — хрущевках с их простенькими планировками и зачастую сомнительными соседями и «элитке» с ее неподъемным квадратным метром (признавайтесь, кто прямо сейчас может переехать на Жасминовую или в коттеджи «Олимпик-парка»). Однако в последнее время в Минске начало происходить настоящее строительное чудо: в разных районах города и за кольцевой стали расти новые дома, причем не «свечки» и «стены», а самые настоящие малоэтажки. Смотрим, что и где из «миниатюрного» возводят прямо сейчас, и разбираемся, нужен ли белорусам такой формат жилья.
Если бы кто-то задался целью описать среднестатистическую коммерческую новостройку, то наверняка получилась бы 20—25-этажная высотка на один-два подъезда и несколько сотен квартир. С большими окнами и красивым подъездом (возможно, даже целым лобби с мебелью). Госзастройщики, к слову, тоже не отстают: УКСы, может, не так сильно растут ввысь (хотя мапидовских «свечек» тоже хватает), но зато, достигнув уровня девяти-десяти этажей, начинают солидно растягиваться. В итоге мы снова получаем большое количество соседей и машин, приходящихся всего на один двор.
— Объяснение этому простое: УКСы возводят жилье для нуждающихся, которых в Минске довольно много. Чем выше застройка, тем дешевле себестоимость квадратного метра. И тем больше людей можно в итоге осчастливить квартирами.
А что касается коммерческих застройщиков, то часть из них реализует свои проекты на участках, выкупленных на аукционах. Земля в Минске дорогая, к тому же практически все новые стройки сопряжены с большим сносом, поэтому возводить малоэтажки просто невыгодно — себестоимость у них будет высокая. Приобрести квартиры по ценам выше $2000 за метр смогут единицы, и в итоге такой проект окажется нерентабельным. Да и потенциал локации надо понимать: на последних аукционах продавались участки в районе Грушевки и Прилукской — людей, готовых платить большие деньги за жилье, туда просто не заманишь. То есть даже смысла замахиваться на низкоэтажную застройку у девелоперов не было, — говорит независимый эксперт по жилой недвижимости, автор телеграм-канала «Литовская о жилье» Наталья Литовская.
Нужны ли белорусам вообще малоэтажки? Может, мы уже так привыкли к тому, что над нами нависают бесконечные этажи, что девелоперам и дергаться не стоит?
— Если человек покупает первую квартиру, да еще берет кредит или влезает в долги, для него существует всего два важных критерия: хорошая транспортная доступность и минимальная цена. На остальные «плюшки» просто нет денег. А вот те, кто уже достаточно заработал и хочет жить в хорошем месте, целенаправленно ищут малоэтажную низкоплотную застройку. Причем люди смотрят в том числе на перспективу: не появится ли возле тихого и уютного района огромный жилой комплекс, в который каждый день утром и вечером будут ехать тысячи машин. Поверьте: угрозу уплотнения сейчас просчитывают многие, — отмечает Наталья.
И все же рынок понемногу меняется. Несколько лет назад именно УКС начал строить разноцветные коттеджи и таунхаусы в районе Зацени возле кольцевой. Предлагались малоэтажки всем желающим, но тех самых желающих нашлось не так и много: жить за немалые деньги прямо возле большой дороги — такое себе удовольствие. Потом «тауны» стали распределять среди очередников, остатки передали городу — «для граждан, чьи дома будут сноситься».
В 2019 году свежий ветер подул со стороны МАПИДа, который неожиданно начал строить на улице Космонавтов «английский квартал». Два дома всего по три этажа с фасадами под кирпич и красивыми подъездами — Минск ахнул: могут же. В конце прошлого года МАПИД снова нас порадовал: проект «продлили» еще на два аналогичных дома.
— Почему зашла эта идея? Хороший спальный район, небольшая себестоимость (участок ведь не аукционный, да еще и без сноса, панель — типовая, строители — свои) и, соответственно, приемлемая цена квадратного метра для покупателей, интересный проект, которого явно не хватало Минску. Первые аукционы (а метры продавали поначалу через них) были очень жаркими.
Квартиры в новых домах тоже разойдутся на ура. Думаю, на первых же торгах за «квадраты» развернется настоящая битва, ведь строящиеся трехэтажки расположены еще лучше, чем их братья-близнецы: они максимально удалены от дорог и «прикрыты» благополучными соседями. Уже сейчас многие люди интересуются этим вариантом.
Потенциальных покупателей могло быть еще больше, если бы МАПИД использовал не стандартную серию панелей, а построил дома из «передовой» — с трехметровыми потолками и большими окнами.
Тогда отбоя от клиентов вообще не было бы и квартиры ушли бы по еще большей цене.
А вот «Солнечный», увы, не взлетел. Пустырь за кольцевой, как видим, людей не сильно интересует. Можно подумать, что отпугнула цена — 3980 рублей, но за такое качество это вроде бы и немного. Тем более что в сумму входит парковочное место и кладовка в цокольном этаже. Мне кажется, все дело в том, что МАПИД не презентовал проект как следует: не было рекламы, где объяснялось бы, что это будет за ЖК, не было достойных рендеров, на которых отразили бы будущее озеленение, зоны отдыха, детские и спортивные площадки. Продавать надо среду, а не просто коробки. Проект ведь нормальный, надо просто вложиться в маркетинг и донести все его преимущества.
Брали бы пример с «Зеленой гавани», где сейчас тоже строятся панельные дома: вроде ничего сверхъестественного, а так красиво все нарисовано (и будет сделано), что хочется немедленно переехать. Хотя туда пока даже маршрутки не ходят, — говорит специалист.
Декабрь прошлого года принес и еще одну новость: на Долгиновском тракте (от улицы Микулича до МКАД) начинают возводить квартал таунхаусов. Руками МАПИДа. И только для многодетных семей. Вроде бы «всем желающим» рассчитывать не на что, но в новейшей истории уже не раз так было, что строить начинали исключительно для очередников, а потом предлагали всем желающим (вспомним хотя бы «Петровские верфи»). Может, и тут перепадет немного метров тем, кто хочет красиво жить в черте Минска.
— Дело в том, что эти таунхаусы расположены очень близко к кольцевой дороге и это серьезно снижает их привлекательность. Находиться в постоянном шуме не хочет никто. И формат таунхауса не сильно компенсирует такое неудобство. Так что если метры и предложат всем желающим, востребованы из них будут только те, что расположены на максимальном удалении от МКАД, возле улицы Микулича. Но опять же не забываем, что этот уютный малоэтажный уголок будет со всех сторон окружен высотками «Северного берега».
А в целом идея строить в Минске таунхаусы просто прекрасная. Очень много людей хотели бы жить именно так, особенно если «тауны» будут укладываться в сто «квадратов», — подчеркивает Наталья.
Еще одна неожиданная стройка расположилась в 4-м переулке Кольцова, недалеко от Цнянского водохранилища. И вы только посмотрите, какая это роскошь: двух- и трехэтажные дома из поризованнного керамического блока! Когда такое было?
УКСом Советского района проект задумывался как отдушина для нуждающихся (среди них тоже есть весьма обеспеченные люди), которые могут себе позволить такой вариант жилья — по 2900—3300 рублей за метр. Но затем квартиры стали предлагать всем, у кого есть деньги. Это, конечно, оказались трешки и четырешки по 3250—3700 рублей за метр, но так ведь и предложение суперредкое.
— Замечательно, что построить в этой локации решили именно малоэтажное жилье. К тому же в каждом доме есть лифты, даже в двухэтажном. Предусмотрены и колясочные. Будущим жильцам стоит учитывать, что рядом расположен автобусный парк и вид из части окон будет не очень. Его обещают когда-нибудь снести, но когда? Квартиры в этом жилом комплексе на три дома продаются очень бодро: в трехэтажном доме, где метр подешевле, осталась только одна трешка, в соседних домах выбор еще есть — несколько трешек и четырешек.
Проект вполне удачный: на каждую квартиру выделено машино-место, обещают построить велогаражи и сделать детские площадки. Наличие квартир в свободной продаже объясняется только тем, что для нуждающихся оказалось дороговато, а не нуждающиеся могли не узнать о проекте — маловато рекламы, — отмечает автор телеграм-канала «Литовская о жилье».
Что нас ждет впереди? Пока малоэтажные перспективы просматриваются в районе Комсомольского озера. Там УКС Центрального района уже который год собирается начать строить «Голландский квартал». Таунхаусы и коттеджи обещают возвести и в ЖК «Уютный», что в районе улицы Парниковой. Однако реализацию этого проекта начали с высотки. Найти место коттеджам обещали также в «Минск-Мире» (но там часто все меняется) и «Северном береге». Так что мы с вами находимся в том самом удивительном моменте, когда Минск прирастает малоэтажками.
Наш канал в Telegram. Присоединяйтесь!
Есть о чем рассказать? Пишите в наш телеграм-бот. Это анонимно и быстро
Перепечатка текста и фотографий Onlíner без разрешения редакции запрещена. ng@onliner.by