Уплотнение старых дворов — это всегда боль. Коренные жители, видевшие, как росло каждое дерево и как протаптывались пешеходные дорожки, никогда не смирятся с тем, что вместо полянок да детских площадок из их окон станут видны бетонные стены. И какими ПДП перед лицами старожилов ни тряси, милее от этого «лишние» новостройки не станут. Впрочем, Минск еще хранит в запасе немало площадок, на которых можно развернуть масштабное строительство: не на два-три дома, а на целый жилой комплекс — с кварталами и стильными общественными пространствами. Вместе с экспертом по жилой недвижимости Натальей Литовской посмотрели на карту столицы, чтобы вспомнить, где еще может развернуться большая стройка.
Предыдущие десять лет были вполне плодотворными как для Минска, который избавлялся (за большие деньги) от позаброшенных промышленных площадок, так и для застройщиков. С молотка и по инвестдоговоренностям ушли и превратились в стильные ЖК фарфоровый завод, птицефабрика имени Крупской, троллейбусное депо возле площади Победы. «Зарастали» высотками и менее масштабные территории, которые когда-то были заняты складами и старыми постройками.
Правда, со временем открытые аукционы сошли на нет: последние торги, позволявшие победителю начать строить жилые дома, проводились аж в декабре 2019-го. Да и лот тогда предлагался такой, что легче утопиться, чем «отработать» все обременения и расселить зарегистрированных. Вполне ожидаемо из этой затеи ничего не вышло: старенькие двухэтажки в границах улиц Восточная — Кольцова — 4-й Полиграфический переулок так и остались на своих местах. А частные застройщики, немного потосковав, стали смотреть на запад. На запад нашей страны, а именно — на Гродно и Брест.
Но, как мы и говорили, Минску еще есть что предложить. Причем не только в районе МКАД. В центре города и около того все еще есть площадки, которые ждут, когда их «разбудят». Часть из них зарезервирована за УКСами и определенными девелоперами, но чем жизнь не шутит: не исключено, что доступ к этим гектарам получат все, у кого есть деньги и силы поднять «целину».
Минский завод отопительного оборудования, более известный в народе как «радиаторный» (он же «чадящий» и «удушливый»), — настоящий Клондайк столичного разлива. 16 га земли, хорошие подъездные пути, близость к центру города и метро — это ли не мечта застройщика. Да, территория пока заставлена зданиями и трубами, но кого и когда это пугало (и не такое перемалывалось в мясорубке строительства). Пугают потенциальных инвесторов скорее условия, которые необходимо выполнить, если захочешь прикупить «тяжелый» лот.
Сколько раз уже проводились аукционы по продаже «части недвижимого имущества ОАО „Минский завод отопительного оборудования“» — не сосчитать. Цена лота падала и падала, спикировав с $24,5 млн по курсу до $9,3 млн. Не запредельные ведь деньги: троллейбусное депо в центре Минска в 2017 году ушло практически за ту же сумму, а территория там в два раза меньше…
— Условия аукциона, увы, такие, что ни один застройщик не захочет с этим объектом связываться. Ну кто будет достраивать здания, подгоняя их под существующие техпаспорта, чтобы потом сносить. Да и с выкупом оставшейся части недвижимости там слишком сложная история. Но главное, четко не прописано назначение участка: нет определенности с тем, можно ли там разворачивать масштабное жилое строительство. На мой взгляд, лот ушел бы на первых же торгах, если бы в качестве обременения были только быстрый снос и быстрое строительство новых зданий. Все остальное — чрезмерная нагрузка.
При этом не надо думать, что наших девелоперов отпугнули бы многочисленные старые цеха и здания, которые надо демонтировать. Сделать это не так и сложно. Да и квадратный метр это не сильно бы удорожило: на таких площадях максимум $50 к «квадрату» прибавилось бы, — уверена Наталья Литовская.
Обременение
Объекты, входящие в состав лота, имеют изменения (имеют перепланировки и/или пристройки, и/или отсутствуют составные части), которые не отражены в техническом паспорте объекта. Покупатель самостоятельно за свой счет и своими силами приводит объект в соответствие с техническим паспортом. По согласованию с покупателем возможно приведение объектов в соответствие с техническим паспортом силами должника, но за счет покупателя. Покупатель обязуется на срок до окончания конкурсного производства, открытого в отношения должника, заключить с должником договор на пользование оставшейся частью недвижимого имущества должника (не включенного в состав данного лота, но числящегося на балансе должника), что включает в себя в том числе и автодороги, ограждения, системы коммуникаций и иное (по запросу предоставляется список оставшегося недвижимого имущества). Покупатель принимает на себя обязательство приобрести оставшуюся часть недвижимого имущества, в том числе обязуется принять участие в торгах, назначаемых в последующем должником, по продаже оставшейся части недвижимого имущества должника, не включенного в состав данного лота, но числящегося на балансе должника.
Вероятно, в будущем, когда условия аукциона изменятся, а в документах будет четко прописано, что на месте цехов и административных корпусов можно строить жилье, территория найдет хозяина. И промышленный объект превратится в город-сад.
Невысокие сталинки, гостиница «Пекин», набережная Свислочи. Именно в таком замечательном окружении находится… старый станкостроительный завод имени Кирова. Производственная территория значительно меньше, чем в предыдущем случае — всего 5,2 га. Но эту землю можно смело назвать «золотой»: за право жить в таком месте белорусы отдадут любые деньги.
Однако как бы привлекательно ни выглядел участок, с его застройкой все как-то не складывается. Инвесторов, способных красиво освоить такую территорию, искали еще 15 лет назад. К гектарам даже присматривались бизнесмены из Омана, но не сложилось. Потом стало известно о разделе площадей между тремя инвесторами, но снова мимо — ничего не было снесено, ничего не было построено. Хотя одну семиэтажку к 2017-му на бумаге все же нарисовали и начали прощупывать интерес, предлагая метр от $1250 в эквиваленте.
Когда стало понятно, что все планы сорвались, площадку снова выставили на аукцион. Несколько попыток — и земля нашла хозяина: 31 июля 2019 года все здания (больше никакого дробления) ушли за $8,2 млн. Имя счастливого покупателя не разглашалось, сообщалось лишь, что это «юридическое лицо, зарегистрированное в Республике Беларусь». Позже прошла информация, что победитель торгов — совсем новичок на рынке и появился на свет лишь в начале июня того же года.
Так как на момент продажи завод жил и работал, к скорейшему освоению территории приступить было невозможно. Производству дали отсрочку: освободить площади станкостроителям надо было до конца 2020-го. Что те и сделали, переехав на улицу Долгобродскую.
Правда, судя по всему, с тех пор на берегу Свислочи изменилось не многое: огромные цеха все так же стоят на своих местах, арендаторы не съехали разом с обжитых площадей. Да и переделка промышленных корпусов под модные жилые лофты тоже не просматривается.
При этом, согласно детальному плану развития этой части города, инвестор должен снести производственные здания, а на их месте построить многофункциональный комплекс с блоком зданий административно-делового назначения и объектами торговли, бытового обслуживания и общественного питания, а также с жилым блоком (оговорена среднеэтажная застройка), паркингами и детским садом на 75 мест. Ждем и верим. Тем более что компания «Плазма Строй», зарегистрированная по адресу Красноармейская, 21, вполне здравствует и сегодня, занимаясь «сдачей внаем собственного и арендуемого недвижимого имущества» и не имея долгов/судов в качестве ответчика.
Но при этом держим в уме, что реализация проекта не может быть простой: совсем рядом протекает Свислочь, а это накладывает экологические ограничения и сулит геодезические трудности.
Еще одна промплощадка практически в сердце города. От инструментального завода до площади Победы — 15 минут пешком. А вокруг него — красота: старый район, взрослые деревья, сталинки, сквер Симона Боливара. Грех оставлять такой надел под цехами-корпусами.
Кардинально изменить судьбу нескольких гектаров земли решили еще несколько лет назад. Причем формула освоения территории оказалась непростой: компания «СкиСтройИнвест» получала все заводское добро, а взамен брала на себя обязательства построить для всех желающих первый в Беларуси манеж для катания на беговых лыжах. Сложно, но бывает и так.
Что же должно было появиться на таком желанном куске земли? Ни много ни мало — «Золотое кольцо»: жилой комплекс, состоящий из панельных и монолитных домов высотой 13—19 этажей. Рассчитан он был на 508 квартир. Тут же обещали возвести несколько многоуровневых гаражей-стоянок, торгово-развлекательный и многофункциональный комплексы. По крайней мере, именно такими были предварительные мысли.
Но вот незадача: если мы перенесемся в день нынешний, то обнаружим, что сайт застройщика не открывается. Идем на kartoteka.by, чтобы проверить, как дела у компании, и обнаруживаем, что ООО «СкиСтройИнвест» с 20.02.2023 находится в процессе ликвидации. Судебная история у компании тоже непростая: есть долги перед МАПИДом, «Минскпроектом» и другими организациями — всего на 711 тыс. рублей.
Но как бы то ни было, рано или поздно не «СкиСтройИнвест», так кто-то другой застроит эту территорию. Слишком она хороша, чтобы оставаться промышленной.
С именем «СкиСтройИнвест» связана и еще одна очень ожидаемая стройка. Компания лет пять подряд обещала начать возведение жилого комплекса «Белые сады» на улице Железнодорожной, а точнее, на месте завода «Сантехдеталь». Квартал хоть и планировали в конструкциях МАПИДа, а не монолите, но показать смогли с лучшей стороны: шесть высоток, закрытый двор, симпатичные зоны отдыха, современные фасады. И, что немаловажно, низкие цены: от $1010 до $1130 по курсу. Народ, затаив дыхание, ждал, когда объявят старт продаж.
Сносить объект застройщик планировал поэтапно, параллельно ведя строительство жилья. В состав первого пускового комплекса включили два жилых дома и паркинг. Уложиться рассчитывали в шесть лет. Но старт работ все переносили и переносили.
Дошло до того, что уже и «СкиСтройИнвест» ликвидируется, а завод и ныне там (видимо, у него мощная аура). О том, ждать ли «Белые сады» в прежнем исполнении, мы спросили у компании «Вива Консалт» (торговая марка ViVa Invest), которая должна была продавать казавшийся обреченным на успех ЖК. Но там пояснили, что информации о «садах» нет. Так что красоты на Железнодорожной ждать не приходится.
— Это просто замечательное место: квартиры здесь разобрали бы на ура, — предполагает Наталья Литовская. — Если бы вдруг данный участок выставили на аукцион, то его наверняка с удовольствием бы выкупил «Айрон», который уже строит один жилой комплекс в той части города.
Уручье — один из самых любимых районов минчан. И уплотняли его в свое время крепко: уж очень много людей хотело жить именно там. Но в одном из самых зеленых жилых районов Минска есть территории, которые буквально просятся под приличную застройку.
Еще в 2017 году городские власти рассмотрели потенциал 60 га земли в границах улиц Острошицкой, Гинтовта, Уручской, автодороги Заславль — Колодищи и проспекта Независимости. В «квадрат» попали знаменитый стройрынок, военная часть, склады, спортивные объекты, пустыри и жилая застройка.
Архитекторы предположили, что на этом, без преувеличения огромном, участке можно возвести 530 тыc. квадратных метров жилья. А еще пять детских садов, школу и паркинг. Часть существующих зданий планировалось реконструировать и трансформировать, отдушину всех ремонтирующихся — стройрынок — обновить (не уничтожать же намоленное место).
Затем новостей из этой части города не было. Как и каких-то подвижек в плане сноса-строительства. Но, судя по карте, размещенной на сайте Мингорисполкома, положительное решение по участку №119 было принято в самом конце 2017 года.
Начать освоение Планерной горы (звучит магически, но это всего лишь площадка, которую дирекция по строительству Минского метрополитена использует для складирования грунта, вывезенного при прокладке подземных тоннелей) нам тоже обещают уже не первый год. Но пока пустырь, примыкающий к улице Горецкого между НПО «Центр» и гипермаркетом «Гиппо», остается безжизненным. Не помогло даже «просветление» прошлого лета, когда на вершине горы показалась строительная техника: покружилась, покопала и… пропала.
— МАПИД обещал построить на месте Планерной горы модный жилой комплекс: что-то вроде «Новой Боровой» в черте Минска. Но пока, видимо, реализация проекта откладывается: на месте нет никакого движения. Однако не стоит думать, что этим ЖК все ограничивается: там огромная территория, на которой можно возвести современный жилой район. И локация такая, что дольщики принесут деньги с удовольствием.
Также надо понимать, что многие участки зарезервированы за УКСами: когда-нибудь, когда будут деньги на снос и силы на освоение, они начнут стройку на месте частного сектора между проспектом Дзержинского и проспектом Жукова (с двух сторон от сквера Окрестина), на месте складов на Минина, в деревне ученых возле Лошицкого парка (там вообще анонсировали нечто элитное и малоэтажное), — перечисляет будущие стройплощадки Наталья Литовская.
Раскидистые поля в черте города потихоньку обретают хозяев и превращаются в жилые кварталы. Пока на бумаге, но все равно выглядит это мощно. Карту преображения земель от Дроздов до Цнянского водохранилища можете посмотреть здесь.
Но если, повинуясь тенденциям, меняют назначение гектары внутри кольцевой, то, возможно, получится шагнуть и за нее? И освоить популярные направления, которые так и просятся быть застроенными таунхаусами и малоэтажными домами.
Наталья Литовская перечисляет участки, которые наверняка «примагнитят» белорусов: к ним есть удобные съезды, рядом — торговые центры, а в некоторых случаях даже метро. Это поля между Колодищами и «Зеленым бором», между деревнями Малиновка и Дворицкая Слобода, между Щомыслицкой дубравой и Сеницей.
— Понятно, что к застройке таких территорий надо подходить деликатно и рассматривать их как спутники Минска. То есть никаких высоток и сверхплотности, только средняя и низкая этажность, а еще лучше — таунхаусы. Причем компактные — современной семье хватает 100 «квадратов» плюс сотка-две под дворик. Люди не против переехать за МКАД, но они должны получить ощущение того, что живут в респектабельном пригороде.
Вообще, поля возле МКАД — это, конечно, красиво. Но малоэтажное жилье там будет смотреться более гармонично. А в спросе (если цена не будет зашкаливать, над архитектурным обликом и инфраструктурой поработают) можно не сомневаться, — заключает автор телеграм-канала «Литовская о жилье».
Наш канал в Telegram. Присоединяйтесь!
Есть о чем рассказать? Пишите в наш телеграм-бот. Это анонимно и быстро
Перепечатка текста и фотографий Onlíner без разрешения редакции запрещена. ng@onliner.by