К 20-м числам сентября регистраторы подали все данные по августу. Судя по статистике, месяц отличился количеством зарегистрированных сделок на вторичке, но эксперты советуют не спешить с выводами. «Если почистить результаты от дублирующихся записей и продаж долей в праве собственности, то рекорда мы не увидим», — говорит заместитель начальника отдела консалтинга и аналитики ГК «Твоя столица» Андрей Чернышев. А вот по ценам картинка интересней — если смотреть просто на сухие цифры, то август показал самый низкий результат за весь год. За месяц столичный «квадрат» сдал почти на 2%. Со слов эксперта, делать заключение на основе показателей только одного месяца нельзя, но если тенденция повторится в сентябре, это уже будут явные звоночки. Onlíner поговорил со специалистами о том, каких цен ждать зимой и что происходит на рынке прямо сейчас.
По данным «Твоей столицы», общее число сделок на вторичке за август не превысило 1290. Если отбросить проданные готовые новостройки, то останется лишь 1130. Это достаточно высокий показатель, но не рекордный. К примеру, в июне 2016 года в Минске было продано 1440 квартир (1250 — чистая вторичка).
— Для вторичного рынка жилья август 2021 года прошел на уровне аналогичных периодов 2016, 2017 и 2019 годов. Лишь в 2018-м была небольшая просадка, обусловленная «вымытым» отложенным спросом, но даже тогда активность в конце лета была высокой, — рассказывает Андрей Чернышев.
В этом году, со слов эксперта, небольшая просадка наблюдалась в мае (1090 сделок) и июле (1085 сделок), но и она была обусловлена не снижением спроса, а скорее распределением сделок по месяцам из-за лага во времени между сделкой и непосредственно регистрацией перехода права собственности. Кроме того, анализ количества поступающих заявок также позволяет сделать вывод, что и весной, и летом покупательская активность была стабильной.
— Специфика рынка недвижимости такова, что сделки не проводятся за один день. На поиск, торг, договоренности между сторонами уходит время, поэтому нельзя сказать однозначно, что в мае минчане не интересовались покупкой жилья.
Именно за счет мая, возможно, мы увидели рост в июне.
Такая же картинка и с июлем. По нашей статистике, в среднем, если квартира продается через агентство, то на продажу уходит около 40 дней, при этом 35% квартир продаются в течение всего лишь двух недель — что соответствует уровню оптимистичного и активного 2017 года. А если собственником самостоятельно, то срок продажи вырастает до 90 дней и более, — рассказывает специалист. — Если посмотреть средний показатель за лето, то он будет на хорошем уровне, а значит спрос сохраняется. Начиная с февраля рынок пошел вверх и не ослабевает хватку.
Мало того, по количеству сделок за 8 месяцев 2021 года продано на 500 квартир больше, чем за тот же период стабильного 2019 года.
Директор агентства недвижимости «Эксперт» Павел Астапеня также допускает то, что в базе НКА есть погрешность на объекты, которые включать в статистику некорректно. Вместе с этим август 2021 года специалист оценивает очень высоко, считая, что до весны мы таких цифр больше не увидим:
— Этот август дал очень хороший результат по сделкам, но сразу выскажу опасения, что повторить его в этом году вряд ли еще раз получится.
Тот отложенный спрос, который копился с конца 2020 года по весну 2021 года, уже сработал, поэтому в ближайшие месяцы всплеска активности на рынке не будет.
Со слов Павла Астапени, активность на вторичном рынке в том числе простимулировали скидки на новостройки:
— В этом вопросе сильно помог первичный рынок, а именно ряд крупных объектов, по которым были существенно снижены цены. Это оказало большое давление на вторичку, где цены также были вынуждены опуститься, что и стало сигналом для отложенного спроса.
Многие попросту захотели побыстрее продать вторичное жилье, чтобы на выгодных условиях включиться в стройку.
Так, объем предложения вырос, цены снизились, продавцы стали более сговорчивы.
Менеджер по развитию центра недвижимости «Моя 7я» Петр Емельянов поделился с нами возможными теориями, почему август стал таким активным. Среди версий — новости об интеграции с Россией, изменения валютного законодательства и страшилки от всем известного застройщика по поводу роста цен на новостройки:
— Показатели в этом году, скажем так, противоречиво хорошие.
С учетом того, какая у нас кредитная ситуация, можно было предположить, что год будет хуже, а по итогу результаты неплохие.
Тот же август стал очень удачным по числу сделок. Почему так происходит? У меня есть несколько теорий. Первая — изменения валютного законодательства, которые вступили в силу 9 июля. Как я и предполагал, радикальных перемен от нововведений мы не увидели, но напряжение у участников рынка заметили. Люди стремились решить свои жилищные вопросы до вступления в силу поправок в закон, торопятся и сейчас, потому что до сих пор нет 100%-й уверенности, что эта монета не отыграет.
Еще один фактор, со слов Петра Емельянова, — новости об интеграционных процессах с Россией. Некоторые белорусы переживают, что этот шаг откроет россиянам белорусский рынок жилья, спрос вырастет, а за ним и цены, что подталкивает часть покупателей с чистыми деньгами вкладываться в метры.
— Пока это только гипотеза, коллеги в мнениях расходятся, но как минимум специалисты эту тему уже обсуждают, ранее я таких теорий никогда не слышал, — поделился эксперт.
Также Петр поддерживает теорию о влиянии первички на вторичку.
— На сегодня основной игрок на первичном рынке — это «Дана Холдингз». Еще летом застройщик начал говорить покупателям о планируемом росте цен из-за подорожания стройматериалов. Люди заторопились построиться по старым ценам, стараясь как можно быстрее продать вторичку для покупки новостройки.
Несмотря на хороший спрос, предложение квартир в Минске все равно далеко впереди. Только сейчас в продаже около 8 тыс. квартир чистой вторички. Конкуренцию увеличивают и новостройки. Андрей Чернышев уверен: сегодня выигрывает тот, кто продаст быстрее, потому что цены по-прежнему со знаком «минус» и «завтра» возможно потребуется сделать скидку гораздо больше, чем «сегодня». Те, кто продавал квартиры в конце 2014-го — начале 2015-го, это правило должны были запомнить.
— Что касается покупателей, то ситуация не так однозначна. Если для покупки надо брать кредит, то стоит поторопиться; если жилье приобретается за собственные средства и вся необходимая сумма на руках, то можно и подождать. Но при этом следует понимать, что для получения ощутимой выгоды от снижения цен, возможно, придется ждать не пару месяцев, а год или два. Да и никто не отменял иных экономических рисков. Поэтому при принятии решении о покупке надо исходить из баланса экономической выгоды и необходимости в решении жилищного вопроса здесь и сейчас, — считает специалист.
— Если смотреть на общегородские цены, то август отметился снижением. Пока к этому следует относиться спокойно в рамках погрешности, но если тенденция повторится в сентябре, то можно будет делать вывод о падении, — считает эксперт. — Давление на цены, безусловно, по-прежнему присутствует, и август тому наглядное доказательство.
Месяц дал самый низкий показатель за весь год — по сравнению с июлем цена «квадрата» меньше почти на 2%.
Андрей Чернышев объясняет планомерное снижение цен просто: высокие ставки и жесткие требования по кредитам на фоне снижающегося дохода населения.
— Доходы покупателей падают, и это заставляет их торговаться.
В том, что сентябрь не повторит успех августа, уверены и в АН «Эксперт». Со слов Павла Астапени, сделок в первом осеннем месяце значительно меньше, чем летом:
— Сентябрь однозначно хуже августа, но это отголоски 1 сентября, когда семьи заняты школьными вопросами, а не покупкой недвижимости.
С ценами ситуация аналогична, если в августе был зафиксирован спад (до 2%), то в сентябре мы этого не замечаем.
При этом не исключаю, что тенденция на снижение начнет набирать обороты в ноябре, когда предложение пополнится новыми объектами и значительно превысит спрос.
Петр Емельянов солидарен с коллегами, но верит, что месяц еще может себя проявить:
— В сентябре на рынке недвижимости традиционно фиксируется небольшое снижение активности. Это связано с тем, что дети идут в школу и родители заняты организационными вопросами. Если сравнивать этот сентябрь с августом, то число сделок будет значительно меньше, но если сравнить с аналогичным периодам прошлых лет, сентябрь 2021 года держится на хорошем уровне.
Если последняя неделя нарастит темп, то мы вполне можем превысить 1000 сделок за месяц.
Среди негативных тенденций, влияющих на рынок в сентябре, эксперт также отмечает рост заболеваемости:
— Задатки сейчас идут не так бойко, как хотелось бы. Причина — рост заболеваний.
Нередко встречи и показы переносятся из-за болезни одной из сторон сделки. При этом в допандемийный период вряд ли можно было считать простуду уважительной причиной для переноса просмотра или задатка, сейчас — безусловно. И я думаю, что эта тенденция сохранится как минимум на несколько лет. Вместе с тем это влияет на процесс, но не на результат. В конечном счете сделка совершится, но для этого потребуется больше времени, чем ранее.
Средняя цена проданных квартир в Минске в августе — $1265 за «квадрат». При этом тенденция на однушки сохраняется. Со слов представителя «Твоей столицы», это признак того, что люди боятся экономических потрясений и не готовы рисковать:
— Летняя тенденция по продаже однушек остается в силе.
По-прежнему единичек продается значительно больше, чем двушек.
Обычно такие квартиры разбирают поровну, а в позитивные периоды двушки даже превалируют. Но в сложные времена, которые мы наблюдаем и сейчас, как правило, «единички» выходят вперед. Это объясняется просто. Потребность в столичном жилье есть всегда у разных категорий покупателей. И если в позитивное время условная молодая семья готова где-то найти недостающие средства и взять двушку, то в негативный период риск не оправдан, и чаще всего люди, взвешивая свои возможности, останавливаются на однушке. Сейчас мы именно это и наблюдаем — интерес к однушкам вырос, цены на них уменьшились.
В «Твоей столице» позитивный прогноз дать не могут. Вряд ли рынок ждет обвал, но и причин для роста цен тоже нет:
— Мы не ждем существенного увеличения спроса, поскольку так или иначе люди теряют в доходах. Лишь декабрь может показать рост сделок по причине того, что люди в преддверии нового года будут хотеть успеть купить квартиру в уходящем году. Процент покупателей с кредитами мог быть больше, но из-за требовательных банковских условий и высоких ставок эта категория тоже невысока.
Сейчас рынок держится на скидках и торге — пути другого нет, потому что период тяжелый.
Многие находятся в положении неопределенности, все понимают, что оптимизма, к сожалению, нет. В такой ситуации наиболее уязвимы продавцы: если сегодня они, выставляя объект за условные $45 тыс., не готовы уступить, скажем, до $43 тыс., то уже завтра рискуют потерять гораздо больше. В таких условиях мы советуем играть на опережение. Что касается покупателей, то людям с чистыми деньгами лучше не торопиться: если привлекаете кредит — то стоит брать, пока этот инструмент можно назвать все еще «доступным».
В целом до конца года резких снижений ждать не стоит, но на 1—2% цены вполне могут просесть.
Похожего мнения придерживается и Павел Астапеня:
— Скорее всего, к концу года мы выйдем на бóльшее количество сделок, чем по результату 2020 года, но вряд ли превысим итоги 2019 года.
Причин несколько. Одна из них заключается в том, что на этом уровне цен массовый отложенный спрос уже отыграл. Вторая причина — пандемия. До сих пор большое количество людей болеют коронавирусом, в стране снова фиксируются серьезные показатели по количеству заболевших, а это неизбежно сказывается на рынке жилья.
Сейчас людей больше заботит здоровье, нежели покупка недвижимости.
Третья причина — экономическая. В последнее время в экономике Беларуси мы наблюдаем некую цикличность. Начиная с ранней осени до весны фиксируется спад экономической активности по многим отраслям. Весной бизнес оживает. То же самое и в сфере недвижимости.
Что касается цен, то я не верю в какой-то существенный рост, но и в какое-то падение тоже. Либо цена будет стоять на месте до зимы, либо мы увидим небольшое падение (до 2%) за эти три месяца.
По мнению Петра Емельянова, год закончится традиционно: неплохой октябрь и ноябрь, рост сделок в декабре и спад в январе. Однако нередко жизнь вносит непредвиденные коррективы, а сегодня быть уверенным в завтрашнем дне достаточно сложно:
— Сейчас нет четкого фундамента, на котором можно выстроить свой прогноз. У нас по-прежнему ситуация очень большой неопределенности. Та же интеграционная повестка никогда на моей памяти не влияла на рынок жилья, а сейчас звоночки уже появились.
То же самое с экономикой — все мы ждем волны от санкций, которая уже поднялась и к нам идет.
Сложно сказать, что будет, если «Дана Холдингз» сдержит слово и поднимет цены. Учитывая объемы застройщика, это коснется всей первички. Что касается вторички, то вряд ли она сможет пойти вверх, наиболее реалистичный сценарий — увеличение дистанции между ценами на первичку и вторичку в долгосрочной перспективе.
Наш канал в Telegram. Присоединяйтесь!
Есть о чем рассказать? Пишите в наш телеграм-бот. Это анонимно и быстро
Перепечатка текста и фотографий Onlíner без разрешения редакции запрещена. ng@onliner.by