Жизнь в строгом соответствии с законом вовсе не гарантирует человеку отсутствие проблем. Порой наоборот: заключенный по всей форме договор способен вымотать нервы, а еще и опустошить кошелек. История минчанина Егора тому подтверждение. «Честно сдавать квартиру — себе дороже», — убежден теперь молодой человек.
— Многие квартиросъемщики жалуются на арендодателей. Но вот вам взгляд с другой стороны, — начинает рассказ минчанин. — Сдавал квартиру жителям Луганской области по договору. Неожиданно они объявили о своем отъезде на родину и в течение дня покинули жилплощадь. И тут началось... Обратился я в расчетно-справочный центр с требованием расторгнуть договор. Но мне ответили, что нужно послать письмо с уведомлением квартирантам — так положено. Послал (фактически себе). Более чем через месяц письмо вернулось как невостребованное (а кто бы сомневался).
Опять пошел в РСЦ с прежним требованием. Теперь заведующая ответила, что для расторжения договора необходимо присутствие двух сторон. Но как?! Раз никак, то расторгнуть договор, условия которого были нарушены, можно только через суд. Хорошо. Однако при обращении в суд выяснилось, что образцов формы для подачи подобного заявления нет и нужно нанять адвоката для правильной подачи. Я не могу позволить себе такое недешевое удовольствие. Налоговая же все это время требует уплаты налога от сдачи квартиры. Спрашивается — какой? Я поставил их в известность, но, думаю, это ничего не решает.
Вот и нахожусь сейчас в неопределенном состоянии. Такие непродуманные законы заставят задуматься, как поступать в будущем. Как говорится, благими намерениями дорога в ад вымощена. Сейчас не знаю, что делать и как быть. Жду. А там как будет.
Закон действительно довольно суров по отношению к арендодателю. Вот как юрист объясняет происходящее.
— Договор найма жилого помещения прекращается с истечением его срока (ч. 1 ст. 61 Жилищного кодекса). Однако ст. 62 ЖК предусматривает его досрочное расторжение. Давайте рассмотрим все варианты досрочного расторжения.
1. По взаимному согласию сторон.
Взаимное согласие — беспроблемный вариант. Оба участника отправляются в расчетно-справочный центр (РСЦ), где подписывают соглашение о расторжении договора найма. Личное присутствие сторон и наличие документов, подтверждающих их личность, является обязательным. При таком исходе со сторон снимаются все обязательства друг перед другом. После расторжения договора найма в таком порядке РСЦ уведомляет налоговый орган. В случае внесения собственником суммы налога на будущий период, налоговая произведен соответствующий перерасчет.
2. Расторжение договора найма по инициативе собственника жилого помещения.
Ч. 5 ст. 61 ЖК предусмотрен для этого определенный порядок, который необходимо соблюсти. Так, собственник предварительно за один месяц должен направить нанимателю письменное предупреждение, указав мотивы принятого решения. Если квартирант отказался или собственник не получил его ответа, последний может обратиться в суд только по истечении этого срока.
При этом необходимо учитывать, что владелец квартиры вправе досрочно расторгнуть договор найма и выселить квартиранта при условиях:
При этом требуется наличие системы таких действий, то есть три и более раза в течение года со дня применения первого административного воздействия (ч. 1 п. 3 ст. 62 ЖК).
Отдельные правила проживания можно включить в договор, указав, что нельзя делать в съемной квартире. Например, проживать с животными, курить, проводить праздники и т. п. Задолженность по коммунальным платежам, ущерб, причиненный имуществу в результате его небрежного использования либо умышленного повреждения, а также убытки (неполученные доходы, упущенную выгоду и др.) можно взыскать в судебном порядке, безусловно предоставив доказательства, свидетельствующие о наличии вины квартиранта в причинении вреда.
3. Расторжение договора по инициативе квартиросъемщика.
Квартиросъемщик вправе в любой момент до истечения срока действия договора покинуть квартиру при соблюдении условия об исполнении своих обязательств перед собственником жилого помещения. Если такое условие квартирантом не исполнено, собственник квартиры для расторжения договора найма и возмещения вреда (при его наличии) должен обратиться в суд.
При обращении в суд инициатор расторжения договора найма должен подготовить исковое заявление, которое должно отвечать требованиям ст. 243 Гражданского процессуального кодекса, а именно, в нем должны быть указаны: точное обозначение требований истца, а если требования являются имущественными, то и цена иска; факты, которыми истец обосновывает свои требования; доказательства, подтверждающие каждый из упомянутых фактов. Примерную форму искового заявления о расторжении договора найма можно найти в интернете либо обратиться за его составлением к профессиональному юристу, взыскав в последующем расходы на оказание юридической помощи с ответчика.
Что касается налога с доходов, которые собственник получает от сдачи жилья, то следует отметить следующее. Такая обязанность предусмотрена подп. 1.4 п. 1 ст. 197 Налогового кодекса (далее — НК). По общему правилу налог платится в фиксированной сумме (ч. 1 п. 1 ст. 221 НК). Фиксированные ставки налога приведены в приложении 2 к НК, но они могут меняться (уменьшаться) с учетом места расположения населенного пункта или конкретного места расположения жилья (подп. 1.1 п. 1 ст. 221 НК). Налог необходимо платить ежемесячно не позднее первого числа — за текущий месяц. Если ставки меняются в этом месяце, налог пересчитают в следующем (ч. 1 подп. 1.2 п. 1 ст. 216 НК). Если собственник получил доход от сдачи внаем жилья по договору, который заключен не с первого числа или расторгнут не последним числом месяца, то налог рассчитывается пропорционально количеству дней сдачи жилья в таком месяце (п. 2 ст. 221 НК), — объясняет юрист.
То есть в нашем случае законопослушный Егор получил многократные издержки: остался без платы за жилье и не может пересдать его, пока действует предыдущий договор; должен заплатить юристу для составления иска (если не найдет в интернете подходящий вариант); также при обращении в суд мужчина должен оплатить госпошлину и до момента расторжения договора продолжать оплачивать налог. Вот тебе и «подспорье».
Наш канал в Telegram. Присоединяйтесь!
Есть о чем рассказать? Пишите в наш телеграм-бот. Это анонимно и быстро