Любой покупатель жилья в нашей стране находится на перепутье — какое из двух зол предпочесть: «долевка» грозит срывом сроков (если вообще не заморозкой строительства), «вторичка» может скрывать еще более ужасные тайны, способные привести к потере всего. Так что универсального совета, что выбрать, не существует. Остается одно: тщательно проверять даже кажущуюся кристально прозрачной квартиру и ее владельца. О том, что собственники «вторички» не всегда зайки и порой сознательно скрывают неприятные факты из истории своих «квадратов», не понаслышке знают риелторы, повидавшие на рабочем веку сотни типажей клиентов. «Забытый» в тюрьме родственник, непонятные представители, не переоформленная после договора дарения квартира — вариантов развития событий может быть великое множество. Самые интересные истории из практики белорусских риелторов — руководителей агентств — в нашем сегодняшнем материале.
Василий Романенко, агентство недвижимости «Куб»
Василий Романенко в сфере недвижимости варится уже более десяти лет. В мае прошлого года специалист открыл собственное агентство. Василий уверен: в последнее время в сторону агентов и риелторов льется незаслуженный негатив, а ведь именно профессионалы нередко уберегают клиентов от сомнительных сделок. Но для широкой общественности это остается неизвестным: проблеме ведь просто не дают случиться. «Сделка как результат нашей работы — это всего лишь верхушка айсберга, бо́льшая часть труда невидима для окружающих, поэтому и может сложиться мнение, что деньги берут ни за что. Да, самому можно сделать что угодно — и квартиру купить, и машину починить, но сделка, которую сопровождает агентство, проходит безопасно и комфортно для всех», — объясняет он.
— Когда встает вопрос о покупке квартиры, главное, о чем беспокоятся покупатели, — это безопасность сделки. Многие комментаторы считают, что выбранный объект им от и до проверит нотариус, регистратор или адвокат. Но я ответственно заявляю: лучше, чем профессиональный риелтор, это не сделает никто. Поскольку в этом вопросе важен не только «бумажный» подход (со справками и вправду может быть все в порядке), но и комплексный анализ объекта с точки зрения опыта, знаний и интуиции. Даже полный комплект документов не гарантирует, что сделка не может быть оспорена. И вот простой пример для понимания ситуации.
Буквально три недели назад ко мне обратился человек, который самостоятельно нашел квартиру на одном из сайтов и даже успел посмотреть ее. Речь шла о небольшой «однушке» не первой свежести в хрущевке на улице Кулешова. Стоила она около $36 тыс. по курсу. Непосредственный хозяин жилья активность не проявлял, а вот человек, представившийся его двоюродным братом, действовал очень рьяно. И даже заранее сбросил по Viber документы на объект: все чисто, не придерешься.
В назначенный день в агентстве должны были собраться все стороны, чтобы обсудить дальнейшие шаги. Но вместо собственника вдруг приходит так называемый двоюродный брат отнюдь не славянской внешности и начинает рассказывать, что деньги нужны уже завтра. Мол, все документы на руках (он действительно пришел с оригиналами бумаг), проверять ничего не нужно, давайте форсировать сделку.
Опыт подсказывает, что появление таких «родственников» даже с чистыми бумагами — это сигнал, что что-то тут не так. Естественно, на сделку в кратчайшие сроки мы не соглашаемся: на проверку и анализ нужно хотя бы дня три. «Брат» вроде обижается и уходит, так как «у него есть другие покупатели». Но через 15 минут возвращается уже с хозяином квартиры. А по собственнику прекрасно видно, что человек ведет далеко не трезвый образ жизни.
Очень быстро мы пробиваем информацию по хозяину — выясняется, что еще несколько лет назад он жил в трехкомнатной квартире. Его соседи-знакомые рассказывают, что он одинокий тихий алкоголик, который, впрочем, не диагностирован и, следовательно, на учете нигде не стоит (что и подтверждали справки из диспансеров).
То есть становится очевидно, что «брат» ведет этого человека уже несколько лет: сначала переселил его из «трешки» в «однушку», а теперь собирается лишить и этой квартиры, перевезя якобы в Бобруйск к родственникам. Очевидно, что добросовестному покупателю такая сделка не нужна. Если родственники собственника возьмутся за дело (как было в истории с Василием), она, хоть все документы и в порядке, может быть оспорена в суде: хозяина могут признать несделкоспособным человеком, который не осознавал происходящего и всех последствий своих действий. Причем для него это единственное жилье. С кого потом взыскивать деньги? Не с кого. Естественно, покупатели отказались от такой квартиры с чистыми документами, но при этом темным прошлым.
Василий рассказывает, что жизнь может повернуться как угодно. Он даже слышал о случае, когда человека признавали несделкоспособным после его смерти (речь шла о дележе наследства пожилой женщины): проводились экспертизы, инициировались суды, а завещание пытались перекроить по новой.
Дмитрий Кожевка, центр недвижимости «Престиж»
Раньше Дмитрий работал на себя, а теперь сосредоточен на том, что проводит агентские сделки — порядка 300 в год. Продолжение истории, которую риелтор рассказывает сегодня, возможно, мы еще услышим.
— К нам обратилась женщина с просьбой помочь продать двухкомнатную квартиру в панельном доме в Зеленом Луге. Цена была чуть ниже рынка. По документам я увидел, что собственница приобрела «двушку» всего несколько месяцев назад и, считай, практически сразу выставила ее на продажу. На вопрос, что и почему, женщина отреагировала довольно агрессивно: «Не ваше дело, не лезьте туда, где по документам все чисто». Тогда я, чтобы убедиться, что все в порядке, попросил предоставить мне контакты предыдущих продавцов. Но собственница снова отказала, мол, это не имеет никакого значения.
Меня смутила такая «секретность». Тогда я начал искать предыдущих собственников по своим каналам. А когда нашел, был очень удивлен: хозяйка рассказала, что жилье было куплено у нее обманным путем и она уже обратилась в милицию по факту мошенничества. Более того, бывшая собственница подсказала мне телефон следователя, который уже начал заниматься ее делом.
Я связался и с ним. В результате личного разговора выяснилось, что новая собственница уже не раз фигурировала в мошеннических квартирных сделках, правда, в качестве свидетеля. Всю эту информацию я довел до клиента, который уже присмотрел эту «двушку» и планировал совершить сделку. Каково же было мое удивление, когда он подумал-подумал и сказал, что все равно хочет приобрести эту квартиру: по документам же все чисто.
Тогда я организовал вторую встречу со следователем и отвел покупателя уже к нему, чтобы тот убедил: связываться не стоит. Только после этой беседы клиент решил не рисковать. Мы же, в свою очередь, отказались сотрудничать с этой женщиной-продавцом, потому что на кону стоит наша репутация. Да, я развалил сделку, но зато покупатель не приобрел больших проблем.
К слову, как я узнал позже, эта квартира была продана. Не знаю, через агентство или напрямую, но мы на такое точно не подписываемся.
Владимир Пыльский, агентство «Магазин недвижимости»
«Магазин недвижимости» существует с октября 2017 года. Это то самое агентство, которому благодарная клиентка посвятила душевный видеоклип. Работает компания в Гродно и Бресте. Владимир тесно связан с миром недвижимости с 2007 года, сейчас, говорит мужчина, он стремится сделать профессию риелтора престижной и уважаемой.
— Для начала хочу отметить, что нотариус и регистратор действуют строго по инструкции: проверить это, посмотреть то, убедиться, что человек осознает происходящее. Но жизнь гораздо более изощренная, и «вменяемый» вид еще не означает, что человек сделкоспособен. Порой понять, что что-то не так, можно исключительно в процессе постоянного контактирования с собственником, а не в результате разовой встречи на этапе заключения сделки.
Имея опыт за плечами, мы уже видим определенные признаки того, что человека стоит дополнительно проверить на сделкоспособность. При этом хозяин квартиры опять же может не числиться ни в каких списках и не стоять на учете в диспансере.
К примеру, у нас был клиент, который хотел продать двухкомнатную квартиру в Гродно и переехать в деревню. При этом куда именно, к кому, где будет жить, толком рассказать не мог. Это сразу вызвало настороженность. Стали разбираться — оказалось, человек стоит на учете и у нарколога, и у психиатра. Само по себе такое «резюме» — уже рекомендация не связываться (а покупатели на жилье уже были). Но собственник прямо настаивал на продаже (не исключено, что за ним стоял такой же «двоюродный брат»). Поэтому мы предложили ему пройти экспертизу на сделкоспособность.
Когда проводилась экспертиза, хозяин квартиры отвечал очень четко и складно. Казалось, что вывод будет в его пользу. Но провести экспертов не удалось: по совокупности всех документов, истории болезни и прочего специалисты пришли к выводу, что человек несделкоспособен. А его адекватные ответы — всего лишь результат недавнего лечения (как оказалось, он только-только вышел из больницы).
Так что, если в отношении продавца есть хоть малейшие подозрения, лучше дополнительно проверить его. Также эксперты советуют заручиться выводами о сделкоспособности, если жилье продает или покупает человек старше 70 лет.
Риелторы отмечают, что иногда продавцы пытаются «мухлевать» со справками из диспансеров. Так, один из собственников сам принес этот документ в агентство: мол, смотрите, все чисто, на учете не состою. Опытного же риелтора смутила форма справки из наркодиспансера: она должна выглядеть по-другому. Оказалось, человек — «архивный» алкоголик, то есть, сейчас он не стоит на учете, но раньше был. Поэтому агентство настояло на прохождении экспертизы, которая обезопасила бы покупателей от дальнейших возможных претензий и судов. Так что справка справке рознь.
Павел Барейша, центр недвижимости «Престиж»
Центр недвижимости «Престиж» — молодая компания, существующая чуть более двух лет. Однако, как заверяет руководство, сотрудников подбирали с опытом: все работают в своей сфере не менее пяти лет. У агентства также есть офисы за пределами Беларуси— один уже работает в Крыму, второй скоро должен открыться в Санкт-Петербурге.
— Ко мне обратился человек, который хотел приобрести соседний частный дом с участком. Выяснить, кому принадлежит недвижимость, не составило труда. Оказалось, что дом наследный и разделен между тремя братьями и сестрами. Правда, двое из них уверяли, что третий давно пропал, не показывается, неизвестно где живет и у его дочери есть доверенность. А та, в свою очередь, не против продажи. По поводу заколоченной двери в одну из комнат пояснили, что там просто склад ненужных вещей.
Любые слова надо проверять. Так вот, совсем скоро мы установили, что третий наследник не только не пропал, но и живет в этом самом доме (правда, забирается через окно). И уж точно продавать свою долю не собирается. К тому же этот человек явно страдал от алкогольной зависимости. Браться за такую сделку мы, естественно, не стали и отговорили клиента от каких-либо действий.
Риелторы предупреждают: собственники, которые умышленно скрывают подноготную своей квартиры, увы, не редкость. Не всегда это криминал или информация, которая может привести к отмене сделки. Но покупать «подшаманенный» притон, в который продолжают регулярно ходить и ломиться его не самые мирные обитатели, — тоже такое себе удовольствие.
Что касается громкой новости об отказе РСЦ выдавать риелторам развернутые копии лицевых счетов, спикеры уверяют: справки по-прежнему выдаются, надо было только заключить дополнительный договор. Пока найден такой выход, после 2019-го будет видно.
— Комментаторы часто критикуют работу агентов и риелторов. Но, по-моему, информация о том, что из примерно 150 сделок, признанных в прошлом году судом недействительными, ни одна не проходила через агентство недвижимости, говорит сама за себя, — заключает Василий Романенко.
Квартиры на любой вкус в сервисе Onliner «Дома и квартиры»:
Читайте также:
Наш канал в «Яндекс.Дзен»
Наш канал в Telegram. Присоединяйтесь!
Быстрая связь с редакцией: читайте паблик-чат Onliner и пишите нам в Viber!
Перепечатка текста и фотографий Onliner без разрешения редакции запрещена. nak@onliner.by