Возможность приобрести жилье по договору лизинга де-юре появилась в Беларуси два с половиной года назад. Однако механизм, призванный стать альтернативой банковским кредитам, фактически не распространен. Вчера президент подписал указ №109, который урегулировал различные аспекты финансовой аренды. Документ должен разогреть рынок жилой недвижимости и повысить доступность жилья для граждан, не располагающих достаточным количеством денег для покупки квартир и домов. Сегодня в пресс-центре БЕЛТА состоялся брифинг, в ходе которого специалисты разъяснили некоторые новшества указа.
Вкратце напомним суть лизинга. Покупатель находит понравившуюся квартиру, но нужной суммы для ее покупки нет. Тогда гражданин обращается в лизинговую организацию и заключает с ней договор. Организация выкупает квартиру, покупатель же получает право в ней проживать и ежемесячно производить выплаты лизингодателю до погашения долга. Что интересно, право собственности на квартиру новый владелец обретет лишь после выполнения всех финансовых обязательств перед лизинговой компанией. Это одно из основных отличий лизинга от кредита.
— Лизинг с физлицами как таковой появился в Беларуси более двух лет назад и динамично развивался. У нас развит лизинг автомобилей, лизинг бытовой техники, мебели. Сделки по лизингу жилья законодательством были разрешены и заключались. Но были объективные трудности, которые делали этот инструмент не таким интересным, каким он мог бы быть, — поясняет необходимость нового указа Дмитрий Набздоров, начальник управления регулирования небанковских операций Национального банка Беларуси.
Поскольку сделки долгосрочные, к заключению договоров лизинга будут допущены только финансово устойчивые компании. По инициативе Нацбанка уставной фонд таких организаций должен быть несколько выше, чем у обычных лизинговых компаний, — не менее 250 тыс. рублей, а собственный капитал должен быть не менее 2,5 млн рублей. Также есть требование о формировании резерва из прибыли для финансовой устойчивости и определенные требования к репутации и профессионализму руководителя такой компании.
В целом это более гибкий продукт, отмечают в Нацбанке. Если при заключении кредитного договора, как правило, требуется поручительство, то в случае с лизингом, когда квартира находится в собственности лизинговой компании, потребность в дополнительном обеспечении снижается. Покупатель может выбрать размер авансового платежа, размер выкупной стоимости. Будет применяться индивидуальный подход к графику лизинговых платежей с учетом финансовых возможностей гражданина. Возможна отсрочка погашения контрактной стоимости объекта.
Срок договора не может быть меньше года, пределов по максимальному сроку нет. Компании будут определять предел в каждом конкретном случае совместно с лизингополучателем. На практике встречаются предложения на 15, 20, 25 лет.
Этот вопрос рассматривается индивидуально. Приветствуется — от 20% от стоимости квартиры и выше.
«На сегодня ставка по лизингу равна размеру ставки рефинансирования в течение первых двух лет. В последующем — ставка рефинансирования плюс 2 процентных пункта», — рассказал директор компании «АСБ Лизинг» Сергей Терех. В прошлом году эта организация заключила более 50 договоров лизинга жилых помещений. Вместе с тем указ позволяет прописывать в договоре как фиксированную, так и плавающую процентную ставку.
В указе предусмотрена защитная норма, в соответствии с которой если лизингополучатель до трех раз не исполняет договор лизинга, это не может являться основанием для расторжения. Если более трех раз — вопрос решается по соглашению сторон. «Но лизинговой организации не так выгодно забрать имущество, чтобы потом мучиться с его реализацией», — отмечают представители Нацбанка. Проще договариваться с лизингополучателем. Можно пересмотреть график платежей, можно увеличить выкупную стоимость. Еще одна новация указа — возможность перемены лица в обязательстве со стороны лизингополучателя.
Дополнительных платежей, кроме тех, что указаны в графике платежей, быть не может, заверяют в Нацбанке. Также цена договора не будет зависеть от колебания цен на рынке недвижимости. Другими словами, если недвижимость выросла в цене, увеличились ставки аренды, это обстоятельство не может служить основанием для пересмотра условий договора. Однако изменение цены возможно, если появились обстоятельства, прямо влияющие на инвестиционные расходы лизингодателя. В качестве примера представитель Нацбанка привел такую ситуацию: лизингополучатель решил провести ремонт в квартире за счет лизингодателя. Стоимость такого жилья увеличится, и будет заключено допсоглашение.
Несмотря на то что в период действия договора квартира будет находиться в собственности лизинговой организации, указом установлено, что граждане-лизингополучатели будут оплачивать коммунальные платежи по тарифам, установленным для физических лиц (а не юридических лиц, как это происходит в настоящий момент).
Компания «АСБ-Лизинг» заключила в 2016 году более 50 договоров лизинга жилой недвижимости, из них около 50% в Минске. 90% договоров приходится на новостройки, 10% — на вторичный рынок. Лизингополучателями выступают в основном молодые семьи. Среди них, например, есть сотрудники ПВТ. «Достаточно широкий спектр населения. Есть и рабочий класс, и интеллигенция. Я бы не стал выделять отдельный сегмент, который пользуется этой услугой. Еще недостаточно объема для такой статистики», — отметил директор компании Сергей Терех.
Напомним, указ №109 вступит в силу через шесть месяцев после официального опубликования.