О чем этот текст

• Обязательно ли нужен договор, когда сдаешь квартиру?
• Где его заключают и какие документы взять с собой?
• Шаблон договора найма жилого помещения. Где найти?
• Акт передачи квартиры — что это и как его составить?
• Сумма, сроки оплаты, просрочка, залог. Как правильно зафиксировать денежные вопросы?
• Курение в квартире, домашние животные, субаренда. Какие правила еще можно установить?
• Кто должен делать текущий ремонт и заменять испорченную технику?
• Временная регистрация и «прописка» арендаторов. Какие могут быть подводные камни?
• Живут «нелегалы», квартиранты не съезжают, владелец приходит без спроса. Можно ли предусмотреть все конфликты?

Обязательно ли нужен договор, когда сдаешь квартиру?

Да, обязательно. Официально этот документ в Беларуси называется договор найма жилого помещения. Закон требует, чтобы он был у всех, кто сдает жилье, рассказывает Юлия Широкая, руководитель отдела аренды в агентстве недвижимости «Твоя столица».

Напомним, сдать квартиру в аренду может только собственник (или кто-то по его доверенности), при этом «квадраты» не должны находиться под арестом, залогом банка и так далее.

Доходы от сдачи жилья облагаются налогом. Без официального оформления сделки владелец окажется нарушителем и попадет в «черный список» налоговой инспекции.

Напомним, в Минске размеры налога такие: 53 рубля за комнату в месяц. Если сдается двушка, значит, за нее придется платить в казну 106 рублей. В других городах и деревнях Беларуси ставки ниже.

Зачем еще нужен договор?

— Например, он подтверждает, что наниматель на законном основании занимает конкретное жилое помещение, — говорит собеседница.

Договор защищает как владельца квартиры, так и того, кто в ней временно поселился. Помогает разрешить спорные вопросы, главное — разумно подойти к составлению этой важной бумаги.

Где заключают договор аренды и какие документы взять с собой?

Договоры найма регистрируют в расчетно-справочных центрах, а еще товариществах собственников и ЖСПК. В некоторых регионах такую процедуру проводят в городской администрации, а если жилье сдается в сельской местности — в сельсовете или райисполкоме.

Даже если ваш договор помогли подготовить в агентстве недвижимости, все равно его надо нести на регистрацию в уполномоченные органы. И арендодатель, и наниматель должны прийти «на прием» в РСЦ лично. История с удаленным заключением и расторжением договора в нашей стране не работает.

С собой в РСЦ владельцу жилья и будущему квартиранту нужно взять документы, удостоверяющие личность.

— Это может быть паспорт, ID-карта, вид на жительство и так далее. Могут быть и варианты вроде справок, подтверждающих статус беженца, но такое встречается крайне редко, — объясняет Юлия Широкая.

Собственник должен принести также документы на квартиру: свидетельство о госрегистрации, техпаспорт.

Если у квартиры есть и другие собственники, они также должны прийти.

— Особенно это актуально для новых квартир, ведь в свидетельствах о госрегистрации указывают уже двух собственников, если жилье куплено в браке. Раньше вписывался только один супруг. Теперь, если муж захочет сдавать квартиру, жена-сособственница должна тоже прийти в РСЦ либо оформить доверенность на сдачу квартиры внаем.

Если наниматель будет жить в квартире, например, с детьми — нужны их свидетельства о рождении или паспорта.

И, конечно, надо взять с собой договор найма в трех экземплярах либо заполнить на месте распечатанные бланки — они обычно лежат в РСЦ.

Два экземпляра — для арендодателя и арендатора, третий останется в расчетно-справочном центре.

— Его зарегистрируют, а потом передадут данные в налоговую службу, — отмечает собеседница.

Что стандартно прописывают в договоре?

Есть типовая форма договора найма, утвержденная постановлением Совмина №825 от 11 ноября 2024 года. Скачать ее можно, например, здесь — на сайте Министерства по налогам и сборам.

Стандартно в договоре прописываются основные характеристики квартиры или дома: число комнат, количество «квадратов». Отмечается, какая плита стоит на кухне, чем оборудован санузел, какая мебель остается в квартире.

Есть строчки, куда можно вписать данные арендатора и членов его семьи, если они также здесь будут жить.

В шаблон договора «по умолчанию» вписаны основные права и обязанности сторон. Все их здесь перечислять не будем. Вот для примера несколько обязанностей квартиранта из упомянутых там: оплата коммунальных услуг, освобождение жилья в течение трех суток после расторжения договора или истечения срока его действия. Однако можно многое изменить в типовом соглашении, прописать дополнительные нюансы. И не только в нем.

Акт передачи квартиры — что это и как его составить?

— После регистрации договора найма нужно передать жилье нанимателю. При этом можно и нужно составить акт передачи квартиры. Это документ, в котором подробно описывают все имущество, которое остается в жилье, — рассказывает Юлия Широкая.

Акт составляют в произвольной форме, письменно, в двух экземплярах — для каждой стороны. Например, там указывается состояние ремонта, износ квартиры, какие-то повреждения. Перечисляется вся бытовая техника, желательно с названием производителя и годом выпуска. Некоторые владельцы указывают и стоимость. Допустим: стол кухонный, деревянный, 2000 рублей.

Зачем все это нужно?

— Бывают истории, когда собственник приходит принимать квартиру после выселения — и у него волосы на голове шевелятся. Висел телевизор 2026 года выпуска, а теперь на его месте техника 2008-го. Разница огромна, но попробуй докажи, что телевизор был другой. 

Представитель агентства недвижимости советует при составлении акта передачи еще и фотографировать.

— Мы в своей работе делаем фотофиксацию и сохраняем снимки в мобильном приложении, разработанном специально для аренды. В него заливаются фото, которые нельзя изменить или удалить, можно только добавить новые. Все это потом может стать важным аргументом в спорах. 

Подобная дотошность полезна не только для арендодателей, но и для квартирантов.

— При наличии фотографий и акта передачи уже никто не будет требовать с нанимателя возместить материальный ущерб, если его на самом деле не было. 

Такой подход облегчает проверку состояния квартиры и в течение срока аренды.

— В оговоренные дни собственник может прийти и проверить, все ли работает, все ли на месте. Это минимизирует все споры и дисциплинирует, с другой стороны.

Ни в РСЦ, ни в налоговую этот акт передачи квартиры сдавать не нужно. Однако эта бумага несколько раз упоминается и в типовом договоре найма.

Сумма, сроки оплаты, просрочка, залог. Как правильно зафиксировать денежные вопросы?

В договоре всегда указывают, почем сдают квартиру. Одна из сторон может пытаться занизить реальную стоимость аренды — допустим, в попытке скрыть какие-то суммы от налоговой. Юлия Широкая объясняет, почему этого категорически не стоит делать.

— Например, дорогостоящая квартира сдается за 10 тысяч рублей в месяц, а наниматели могут просить указать 4 тысячи. Мы всегда предупреждаем собственников, что это огромный риск. Например, заключили такой договор, сначала все как будто в порядке. А потом вдруг владельцу начинают платить те самые 4 тысячи, и попробуй докажи, что на самом деле квартира сдавалась за другие деньги. Только через судебное разбирательство, а это все потеря времени и средств. Ни при сдаче, ни при продаже я не советую занижать реальные суммы — от этого могут пострадать обе стороны.

— Можно ли указывать сумму с привязкой, например, к долларам или это должен быть только белорусский рубль?

— В договоре найма именно между физлицом и физлицом пока не запрещено прописывать долларовый эквивалент, а вот расчет должен быть только в белорусских рублях.

Бывают ситуации, когда квартиранты тянут время, прежде чем в очередной раз расплатиться за месяц аренды. Как же грамотно прописать сроки оплаты ?

— Нужно указать, не позднее какой даты должна быть выплата. Как правило, арендный платеж авансовый — то есть в октябре мы платим за ноябрь. Условно: если 22 октября заключаем договор найма, то следующий платеж должен быть не позднее 21 ноября, и это будет оплата за проживание в декабре.

— Может ли меняться размер арендной платы в процессе действия договора?

— Стоимость найма может меняться не чаще раза в год, но договором можно предусмотреть и другую периодичность. 

Размер залога в договоре тоже нужно прописать, а также указать условия, при которых он возвращается или нет.

— Речь про обеспечительный платеж за сохранность имущества. Эти деньги вносит наниматель, и они хранятся у собственника. Допустим, вы собственник и принимаете квартиру обратно в момент выезда жильцов. Если все окей — значит, деньги возвращаются в полном объеме. Если есть какие-то повреждения, нарушения — решается, в какой мере сумма возвращается. Бывает, что покрытия обеспечительного платежа не хватает на возмещение ущерба, тогда собственник подает в суд, если не договорились.

Кстати, можно прописать в договоре официальный канал общения между арендодателем и квартирантом — например, адрес электронной почты, номер вайбера. Тогда сообщения там между сторонами будут признаваться юридически значимыми.

Курение в квартире, домашние животные, субаренда. Какие правила еще можно установить?

— По закону аренда квартиры — договоренность двух сторон, а значит, в договоре можно предусмотреть все, что не противоречит законодательству, — говорит Юлия Широкая.

По ее словам, собственник имеет право определить достаточно много своих «разрешаю».

— Можно прописать, разрешается ли жить в этой квартире с домашними животными, можно ли в ней курить. Можно написать: не разрешаю в своей квартире изменять интерьер, вбивать гвозди, вешать картины. Такие правила действительно лучше проговаривать и фиксировать заранее, на берегу. 

Из глобальных вещей в договоре можно прописать, допустимо ли сдавать жилую квартиру (или комнату в ней) в субаренду. Напомним, в целом в Беларуси такая практика разрешена, но исключительно с письменного согласия собственника. Есть еще несколько условий. Срок договора между арендатором и субарендатором не должен быть длиннее срока основного договора (между собственником и арендатором). Помещения из государственного жилищного фонда сдавать в субаренду и вовсе запрещено.

Кто должен делать текущий ремонт и заменять испорченную технику?

По стандарту текущий ремонт — забота хозяина квартиры. По крайней мере в типовом договоре найма сказано, что наймодатель обязан «производить по мере необходимости в согласованное с нанимателем время (...) за свой счет текущий ремонт жилого помещения».

Речь не о том, что собственник по желанию арендатора должен мчаться и переклеивать обои. По словам нашей собеседницы, имеется в виду, допустим, поддержание рабочего состояния труб, розеток, освещения.

— Ремонт бытовой техники, если виной естественный износ, — за счет арендодателя. Если же причиной поломки послужила неправильная эксплуатация, то уже за счет арендатора. Но некоторые моменты непросто доказать. Например, сломалась стиральная машина. Это естественный износ или ее перегрузили? Может, при загрузке три килограмма туда напихали пуховиков и одеял — и машинка сломалась. Если люди не договорились, здесь уже только экспертиза поможет.

Собеседница рассказывает: бывает, в договорах вопросы ремонта прописывают до мелочей. А случается, наниматели берут все подобные расходы на себя.

Важно: не во всех РСЦ могут согласиться зарегистрировать расширенный договор.

— Это наша боль, — говорит Юлия Широкая. — Порой грамотные, аттестованные риелторы прописывают достаточно обширные дополнительные условия. А специалисты в РСЦ не всегда юристы. Видя некоторые отличия в договоре от стандартной шаблонной «рыбы», они могут отказывать в регистрации. Тогда приходится вызывать на место юристов, и начинаются долгие дебаты, переговоры.

Временная регистрация или «прописка». Их также можно упомянуть в договоре?

Собеседница напоминает разницу между регистрацией по месту пребывания и постоянной регистрацией — по старинке «пропиской».

— Регистрация по месту пребывания (временная) действительна в течение срока найма, аннулируется в момент расторжения договора. В договоре найма всегда должно быть прописано, квартиру арендуют с правом регистрации или без.

Регистрация по месту жительства, или «прописка», —  это штамп в паспорте. Такое возможно лишь при заключении договора найма на неопределенный срок, то есть бессрочно.

Однако Юлия Широкая предостерегает собственников от заключения бессрочных договоров найма.

— С ними собственник, конечно, рискует очень серьезно. Если наниматель куда-то уедет, владелец даже не сможет повторно сдать квартиру. Когда заключен бессрочный договор, арендатор уже имеет право постоянной регистрации со всеми вытекающими — например, может зарегистрировать без согласия собственника своих несовершеннолетних детей. 

Живут «нелегалы», квартиранты не съезжают, владелец приходит без спроса. Можно ли предусмотреть все конфликты?

— Как хозяину застраховаться от случаев, когда сдал квартиру всего одному студенту, а потом их там вскладчину живет четверо?

— Аренды вскладчину не бывает. Если договор найма заключен на одного человека, один и должен проживать. Если есть подозрение, что в квартире обитает целая компания, значит, можно вызывать милицию.  Три административки в течение года за нарушение правил пользования жилыми помещениями — основание для расторжения договора найма. И милиция может сказать: «Вы здесь находитесь на незаконном основании».

Получается, если в трешке по комнате снимают три студента, у каждого из них должен быть свой договор найма с владельцем «квадратов».

Иногда бывают споры по поводу визитов собственника в квартиру. Юлия Широкая советует прописать в договоре этот момент.

— Мы пишем так: «Один раз в месяц в предварительно согласованное между сторонами (собственником и нанимателем) время».

Отметим, что право арендодателя бывать в квартире прописано в типовом договоре найма. Причем подается это даже как его обязанность: «Осмотр жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем». Делать это нужно «по мере необходимости в согласованное с нанимателем время».

Посещать квартиру можно только в присутствии квартиранта. Адвокаты называют такие исключения: авария, угроза причинения вреда квартире или другим лицам, а также случаи, прямо предусмотренные законодательством или договором.

Какие еще могут быть причины конфликтов?

По закону после расторжения договора найма (или его окончания) квартирант должен покинуть чужое жилище в течение трех суток (если не прописаны другие сроки). Если вдруг отказывается уехать — вопрос решается через суд.

Но даже схема с судом не всегда работает. На Onlíner выходило несколько статей об арендаторах-«оккупасах», которые и за аренду не платят, и съезжать отказываются. Например, вот история «юриста Андрея», который почти год не хотел покидать съемную однушку минчанки.

— Мне до сих пор непонятно, почему наниматель продолжал проживать в той квартире, почему его не выселяли, если уже был расторгнут договор найма и на руках у собственницы было решение суда, — пожимает плечами собеседница.

— А что нужно предусмотреть в договоре квартиранту, чтобы обезопасить себя от преждевременного выселения? Допустим, договор заключали на год, а хозяин требует освободить жилплощадь раньше...

— Если арендатор выполняет все пункты договора, хозяин жилья не имеет права требовать выехать. В общих чертах, нанимателю нужно соблюдать финансовую дисциплину, вовремя оплачивать «коммуналку», соблюдать правила пользования жилым помещением и не иметь по этому вопросу административных правонарушений.

И еще несколько моментов о завершении аренды, о которых нужно знать.

Если срок действия договора истек, он автоматически считается закрытым, в РСЦ на расторжение не надо идти. А вот если нужно досрочное расторжение, могут быть нюансы.

— Законодательные нормы говорят, что у собственника и нанимателя есть право одностороннего отказа от исполнения договора. Допустим, наниматель не выполняет условия — тогда собственник имеет право, при соблюдении определенных юридически значимых действий, расторгнуть договор в одностороннем порядке. Но практика показывает: в РСЦ требуют, чтобы договор найма расторгали обязательно вдвоем. И, если одна из сторон не приходит на расторжение или не может прийти, людей отправляют решать этот вопрос через суд. Было бы полезно, чтобы законодатели лучше проработали этот момент или обнародовали какие-то официальные комментарии.

Нравится читать Onlíner? Добавьте наши новости в «Основные источники» Google

Есть о чем рассказать? Пишите в наш телеграм-бот. Это анонимно и быстро

Перепечатка текста и фотографий Onlíner без разрешения редакции запрещена. ga@onliner.by