Каждый седьмой

Слово «акия» переводится с японского как «пустой дом». Формально термин охватывает любое не занятое на данный момент жилье, будь то загородный дом, простаивающий несколько месяцев в году, или городской коттедж, забытый на десятилетия. Однако чаще всего понятие используют именно для заброшенных по тем или причинам зданий. По данным последнего статистического обследования жилья и земли, проводимого японским Министерством внутренних дел раз в пять лет, к октябрю 2023 года в стране насчитывалось около девяти миллионов таких объектов, то есть 13,8% всего имеющегося жилого фонда.

Фактически в стране пустует каждый седьмой дом.

Официальная цифра при этом консервативна. Исследовательский институт Номура оценивает реальное число заброшенных построек более чем в 11 млн и прогнозирует, что к 2033 году доля акия может приблизиться к трети всего имеющегося жилья в стране. Для сравнения, в 1993 году таких объектов было 4,5 млн, то есть за 30 лет их число выросло вдвое. Больше всего пустующей недвижимости сосредоточено в сельской местности и небольших городах, но акия встречаются в каждой из 47 префектур и в главных мегаполисах — Токио и Осаке.

Дома без наследников

За этой статистикой на самом деле скрывается демографический кризис, тревогу по поводу которого власти выражают на самом высоком уровне. В январе 2023 года премьер-министр Фумио Кисида предупредил парламент, что из-за старения общества страна вскоре может оказаться неспособна поддерживать его нормальное функционирование. Население Японии последовательно сокращается с 2005 года, а рождаемость в 2023 году опустилась до отметки 1,2 ребенка на женщину, одного из самых низких показателей среди развитых стран. Одновременно там растет число пожилых людей. Японцы старше 65 лет уже составляют более 29% населения. Джеффри Холл, преподаватель Университета Канда, назвал акия прямым следствием демографического спада страны. Дети, выросшие в провинции и переехавшие работать в Токио, Осаку или Нагою, не собираются возвращаться в родительские дома.

К демографическому фактору добавляются особенности местного наследственного права.

Когда японский домовладелец умирает не оставив завещания, дом переходит сразу нескольким наследникам в общую долевую собственность, и любое решение о продаже или сносе требует согласия каждого из них. Но найти всех совладельцев, часть которых давно живет за границей, бывает уже практически невозможно. Консультант по недвижимости Такэмицу Вада, работающий именно с такими случаями, рассказывал изданию New York Times, что родители нередко умирают, так и не обсудив с детьми судьбу семейного дома. А если у них развивается деменция, разговор о продаже жилья становится и вовсе невозможным до назначения официального опекуна. Есть и чисто культурный барьер. По японской традиции жить в доме, где кто-то скончался по тем или иным причинам, считается дурной приметой. Родственники годами откладывают решение судьбы здания и оставляют дом стоять пустым, чувствуя вину при одной мысли о его продаже.

Льготный налог

Даже те, кто готов расстаться со старым домом, сталкиваются со странной логикой японской налоговой системы. Земельный надел под жилым строением облагается налогом на имущество по льготной ставке в сравнении с пустующим участком, но стоит разобрать обветшавшее здание, и налог на землю может вырасти в шесть раз. Эксперт по жилищной политике Енэяма Хидэтака из Института экономики компании Fujitsu называет эту систему прямым наследием послевоенного экономического бума, когда льготы вводили, чтобы стимулировать покупку жилья в условиях его хронической нехватки. В свое время, по словам Хидэтаки, схема успешно работала. Правительство поощряло строительство при помощи льготных ссуд и налоговых послаблений, а цена земли постоянно росла, компенсируя владельцам любые расходы на сооружение жилых зданий.

Сегодня та же система работает в противоположном направлении. Она заставляет сохранять на прежнем месте даже аварийные дома, потому что демонтаж постройки владельцу попросту невыгоден. С 2015 года в стране действует закон об особых мерах по борьбе с пустующими домами. Он ввел отдельную категорию «токутэй акия». Так называют заброшки, официально признанные муниципалитетом опасными или угрожающими санитарному состоянию района. Именно для таких объектов власти вправе отменить налоговую льготу и обязать владельца снести или отремонтировать здание. Однако правоприменение идет медленно, и подавляющее большинство пустующих домов остается в подвешенном состоянии.

Расходный материал

Свой вклад в появление феномена «акия» внесла и традиционная японская культура отношения к жилью. По данным Министерства земли, инфраструктуры, транспорта и туризма страны, в 2018 году на сделки с вторичным жильем приходилось лишь около 14,5% всех сделок на рынке недвижимости, тогда как, например, в США этот показатель составлял 81%, а в Великобритании — 85,9%. Японцы предпочитают покупать землю и строить на ней новый дом, а не въезжать в чужое старое жилище, даже находящееся в хорошем состоянии.

Урбанистка Сара Итиока, изучающая японскую архитектуру, в одном из интервью объясняла этот подход тем, что сейсмоопасная, подверженная тайфунам и цунами природная среда сформировала культуру, в которой разрушение и обновление воспринимаются как естественная часть жизни. В этом заключается отличие от европейской традиции, где люди воспринимают дом или квартиру как инвестицию на всю жизнь, а часто и для нескольких поколений семьи. В Японии же жилые дома часто перестраиваются каждые 25—30 лет, причем их стоимость начинает падать почти сразу же после постройки.

Эта установка сказывается и на профессиональном сообществе.

Риелторы в Японии, как правило, зарабатывают на комиссии от сделки, а старый, требующий вложений дом продать сложнее, чем участок под новое строительство, поэтому агенты нередко советуют своим клиентам вообще не связываться с обветшавшей недвижимостью. Для традиционного риелторского бизнеса заброшенный дом является настоящей головной болью. В том числе и поэтому огромный пласт японской недвижимости отсутствует на обычном рынке жилья, оставаясь на попечении муниципалитетов или редких специализированных посредников.

Стройка ради стройки

Пока миллионы домов пустуют, японская строительная отрасль продолжает работать на полную мощность. По данным уже упоминавшегося Енэямы Хидэтака, только в 2013 году в Японии построили около 990 тыс. новых домов и квартир. Даже спустя десятилетие, когда демографическая яма стала глубже, а число акия перевалило за девять миллионов, темпы строительства все еще остаются внушительными. Министерство земли, инфраструктуры, транспорта и туризма заявило, что в 2025 году в стране началось сооружение 740 тыс. новых домов. Главная причина такой парадоксальной практики в том, что послевоенная модель местной экономики оказалась завязана на непрерывном цикле возведения и сноса. Японист Алекс Керр в свое время подсчитывал, что расходы на общественные работы (в том числе строительство) составляли до 40% государственного бюджета страны против 4—10% в США, Британии и Франции.

Заниматься новым жильем девелоперам выгоднее, чем реставрацией имеющегося.

Ремонт старого дома зачастую требует индивидуального подхода, тогда как процесс постройки с нуля отработан до автоматизма и приносит предсказуемую прибыль. Изменить эту модель — значит переформатировать целую отрасль, что в стране, так чтущей свои традиции и отработанные за поколения правила ведения бизнеса, сложно.

Затаившаяся угроза

Заброшенные дома представляют собой не только эстетическую проблему. В стране, где 88,9% населения, согласно опросам, опасается землетрясений, ветхие постройки превращаются в прямую угрозу жизни. Юки Акияма, профессор архитектуры и урбанистики Токийского городского университета, утверждает, что во время землетрясения или вызванного им цунами акия разрушаются в первую очередь. Они могут перекрыть эвакуационные маршруты и резко осложнить спасательные операции.

И это не абстрактная теория.

Землетрясение магнитудой 7,6, обрушившееся на полуостров Ното в январе 2024 года и унесшее жизни около 500 человек, повредило свыше 80 тыс. зданий. Значительная часть пострадавшего района как раз представляла собой акия. Во время ликвидации последствий стихийного бедствия строители с трудом понимали, какие из разрушенных строений можно расчищать, а какие все еще числятся чьей-то частной собственностью с неясным статусом владения. По словам профессора Акиямы, неопределенность с правами на пустующие дома стала настоящим препятствием для восстановления региона. Схожая история повторяется в районах, подверженных сильным снегопадам. Например, представитель администрации города Сакато рассказывал, что необслуживаемые акия там регулярно разрушаются под весом снега, угрожая жизни случайных прохожих, из-за чего муниципалитет вынужден частично субсидировать их снос за счет бюджета.

Политика властей

Государство пытается решить проблему. С конца 2010 годов муниципалитеты по всей стране создают так называемые акия-банки, базы данных, где местные власти публикуют информацию о пустующих домах, готовых к продаже или аренде, зачастую по символическим ценам. Отдельные муниципалитеты предлагают субсидии на переезд и ремонт, чтобы привлечь новых жителей в вымирающие районы.

Именно этой схемой в свое время воспользовалась семья Терсфилд.

Местная администрация взяла их дом на баланс после отказа наследников от собственности и выставила его на аукцион с минимальной ставкой в пять миллионов иен (около $38 тыс.). Но даже по такой цене покупателя не могли найти несколько лет, и в итоге стоимость здания снизилась до трех миллионов иен. Похожая динамика заметна по всей стране. Из девяти миллионов акия статус почти 3,8 млн остается неизвестным. На продажу же выставлены лишь около 330 тыс. заброшенных объектов.

Иностранный фактор

Пока сами японцы обходят акия стороной, они привлекли внимание граждан других стран. Канадец Эрик МакАскилл купил 5-комнатный дом в префектуре Нагано примерно за $24 тыс., тогда как средняя цена жилья в его родной агломерации Ванкувера превышает $860 тыс. Британец Сэм Кинг с женой перебрался в регион, расположенный в 80 километрах западнее Токио, и приобрел простоявший два года пустым дом за 12 млн иен ($88 тыс.).

Ремонт, правда, потребовал дополнительных $100 тыс.

Японист Алекс Керр, который с 1973 года восстановил около 40 жилых зданий по всей стране, называет коминка (старые традиционные японские дома, составляющие значительную часть акия) уникальным культурным наследием. По его словам, японская школа деревянного зодчества славится своим мастерством работы с пространством и материалом, а с покупкой такого дома это наследие достается новому владельцу за относительно скромные деньги.

Цена вопроса

За феноменом акия стоят достаточно серьезные экономические издержки для всей страны. Массовое присутствие пустующих домов размывает стоимость соседней, еще используемой недвижимости, отпугивает бизнес от инвестиций в такие районы и создает нагрузку на муниципальные бюджеты, которым приходится тратиться на снос аварийных построек и розыск давно потерявшихся владельцев. Историков архитектуры и искусствоведов тревожит, что с потерей старых домов страна рискует лишиться собственной культуры.

Есть и менее очевидная цена — эмоциональная.

Родственники, не сумевшие договориться о судьбе дома умерших родителей, годами ссорятся и рвут отношения, а в стране уже появились профессиональные консультанты, специализирующиеся именно на подобных семейных спорах вокруг заброшенной недвижимости. Специалисты по ней сходятся на том, что пока рождаемость не начнет расти, а модели наследования и налогообложения не изменятся, точечные меры вроде акия-банков будут лишь смягчать масштаб проблемы и рост числа пустых домов полностью не остановят.

Зеркало страны

Дом семьи Терсфилд в префектуре Ибараки сегодня уже отремонтирован. Там вновь кипит жизнь, растут дети, но на каждый такой позитивный пример приходятся тысячи других, чья судьба где-то в горах Ямагути или на окраинах Кюсю куда печальнее.

Своих новых хозяев они, скорее всего, не дождутся.

Японские заброшки пока еще остаются материальным доказательством демографического провала, негибкой налоговой системы (унаследованной от эпохи бурного роста экономики), культурной привязанности к новому жилью и разрыва связи между поколениями, уже не готовыми жить под одной крышей. То, как Япония в итоге распорядится этими девятью миллионами пустых домов и квартир, покажет, способна ли стареющая нация переосмыслить и эти фундаментальные основы своего существования.

Нравится читать Onlíner? Добавьте наши новости в «Основные источники» Google

Есть о чем рассказать? Пишите в наш телеграм-бот. Это анонимно и быстро

Перепечатка текста и фотографий Onlíner без разрешения редакции запрещена. ga@onliner.by