• Как сейчас выглядит бывшая общага снаружи и внутри?
• Почему не все дольщики смогли получить ключи
• Как выглядят квартиры внутри и в чем проблема там прописаться?
• Застройщик — о том, когда людям ждать окончательного расчета и нужных бумаг

Новая жизнь бывшей общаги. Модный фасад и «квартирная» планировка

У пятиэтажки по Солнечной, 31 сейчас вторая жизнь. Первая началась в 1957 году, когда здание ввели в строй. Потом, на протяжении более чем полувека, здесь было общежитие для работников Минского камвольного комбината.

Вторая жизнь дома стартует сейчас, после реконструкции. Обновленное здание официально сдали в эксплуатацию 26 марта 2025-го, а 12 июня в СМИ написали о торжественном вручении ключей.

Напомним, заказчиком недавней реконструкции было ОАО «Камволь» (входит в концерн «Беллегпром»), подрядчиком — минский «Стройтрест №35».

Перед домом — отгороженное от проезжей части пространство, так что получился этакий двор без машин. Внутри есть несколько мест для парковки велосипедов, но двухколесный транспорт мы встретили не там, а прямо в подъездах.

Входы в подъезды специфические: утоплены ниже уровня земли. Новоселы уже столкнулись с проблемой отвода воды оттуда, а также из двора.

— Во время каждого дождя вход в наш, первый, подъезд просто заливает. У нас ребенок маленький — постоянно выезжаем с коляской в огромные лужи, — рассказывает дольщик Денис, заселившийся полтора месяца назад.

Мужчина показывает экран своего смартфона с многочисленными заявками в службу 115.

— Только после первого обращения что-то почистили, а затем проблему стали передавать между разными организациями. Если проблема со стоком воды не решится к холодам, здесь обязательно кто-нибудь поскользнется.

Во дворе прямо в земле сделаны странные отверстия для стока. В момент нашего визита они были полностью залиты водой, а рядом образовались болотца. Если случайно наступить в такую дыру, можно получить травму.

Местные дольщики — в основном очередники. Кто-то ждал улучшения жилищных условий как многодетная семья, кто-то — по месту работы. Например, многие из новоселов — сотрудники того же «Камволя». Некоторые квартиры и вовсе выставляли на продажу для всех желающих.

В августе в подъездах бывшей общаги чувствуется жизнь обычной новостройки. Одни заселились, другие делают ремонт. Стройматериалы, кстати, здесь приходится таскать по лестницам — лифтом за время реконструкции пятиэтажка не обзавелась. А жаль: в сталинке высокие потолки, поэтому подъем по ступеням ощутим.

Расположение квартир в подъездах, да и на разных этажах, отличается. Где-то входы в жилье — прямо с общей площадки, где-то квартиры спрятаны в тамбурах и не слишком длинных коридорах.

«Получается, я должен заселиться в квартиру, не зная ее окончательной стоимости?»

Но основная проблема сейчас — к сожалению, не вопросы ливневки. Как оказалось, у людей, построивших здесь квартиры, до сих пор нет документов о собственности.

Некоторые в связи с этой странной ситуацией отказались получать ключи. Среди таких — Алексей Мелешко.

Он напоминает: дом ввели в эксплуатацию в конце марта, а по закону в течение 25 дней после этого застройщик должен передать дольщикам окончательный расчет стоимости объекта.

— Потом, с чеком об оплате из банка, мы должны были снова пойти к застройщику — за документами для регистрации собственности в БРТИ, — отмечает мужчина.

Уже август, но окончательного расчета стоимости нет.

— Для того чтобы построить это жилье, мы оформили кредит, потратили родительский капитал. На сегодняшний день оговоренные договором 104 тысячи за мою квартиру оплачены в полном объеме, еще в декабре 2024 года. Получается, что моя семья выполнила свои обязательства перед застройщиком. А он перед нами, выходит, нет.

Задержку обосновывали разными причинами, вспоминает Алексей.

— Сейчас представители «Камволя» на собраниях говорят, что есть спор: БРТИ «обсчитало» дом — и площадь оказалась меньше, чем по проекту, а подрядчик с новыми цифрами не согласен. Сказали, общая несостыковка по всему дому — около двухсот метров. 

Квартиры многих дольщиков стали меньше на пару «квадратов».

— Например, моя квартира уменьшилась на 3 метра. Когда получаешь ключи, нужно подписать акт приемки-передачи. Получается, я должен это сделать, не зная окончательной стоимости жилья? Я по образованию и по работе юрист, понимаю, что это неправильно — получать квартиру по какой-то непонятной схеме. Хочу, чтобы все было по закону. 

У дольщиков, которые брали кредиты, есть обязательства перед банками. Там давно спрашивают итоговые справки, но пока соглашаются продлевать кредитные договоры.

— Но чтобы это сделать, в банке нужно появляться по два раза в месяц — это все занимает наше время. А есть люди, у которых квартиры строились под залог, в ипотеку. Банк с них требует документы на квартиру, в противном случае заберут кредит. Люди в растерянности.

Еще одна дольщица, не забравшая ключи, — Ирина. Она обращает внимание: застройщик говорит о перерасчете итоговых справок, поэтому есть опасение, что в стоимость «квадрата» могут включить допрасходы, возникшие в процессе строительства.

— Мы, дольщики, не понимаем, на каком основании возможен этот перерасчет, ведь все справки уже были нами оплачены в полном объеме через кредитные линии банков. Особенно обидно, что еще в 2023 году, когда дом не был сдан в срок по договору, нам официально обещали: стоимость квадратного метра для старых дольщиков останется неизменной и будет соответствовать условиям договора долевого участия, — уточняет женщина.

«По качеству квартир особых претензий нет. Но кто мы здесь? Ни собственники, ни квартиросъемщики — без документов»

Многие дольщики все же забрали ключи. Они показали нам, какими получились долгожданные квартиры. Напомним, сдавали их с отделкой.

У многодетной семьи Марины Сокол — трешка на третьем этаже.

На полу — линолеум, на стенах — обои, в санузлах — плитка. Цвета сдержанные, фоновые, смотрится все вполне аккуратно. Как водится в жилье подобного класса, застройщик со старта установил сантехнику вроде унитаза и раковин, а на кухне — плиту.

Из запланированных 80 «квадратов» получилось 76,5. В трешке такая потеря не слишком чувствительна, но семью немного расстроил коридор: его ширина теперь — 96 см, хотя рассчитывали на более просторный.

Из минусов планировки — очень высокие подоконники. Невысокой Марине непросто будет открыть окно.

И наоборот, бонусы сталинской застройки налицо: высокие потолки и толстые стены.

В этой квартире метр был по 2470 рублей, вся трешка потянула на 200 000. Для оплаты привлекали кредит, материнский капитал и деньги, взятые взаймы.

— Мы выплатили застройщику всю сумму, в том числе за те «отрезанные» 3,5 метра, в декабре 2024-го, — говорит Марина. — Когда будет перерасчет и вернут около 8500? Ничего не понятно. Да, у нас кредит, но зачем нам переплачивать лишние проценты?

Пока семье по-прежнему приходится жить у родителей.

— Приближается сентябрь. Нам надо переехать, одного ребенка — определить в детский сад, остальных — в школу. Но без документов мы не имеем права в своей квартире даже прописаться. Кто мы здесь? — разводит руками женщина.

Мы заглянули также в две однушки — на первом и пятом этажах.

Однокомнатную квартиру на первом построили Татьяна Крупник с мужем. Супруг работает на тракторном, жена — на хлебозаводе. Семья аж 34 года прожила в общежитиях. Сейчас супруги все еще теснятся на казенных «квадратах», с соседями приходится делить общую кухню.

Реальный шанс получить наконец свой угол подвернулся три года назад.

— Этот вариант нам предложили от работы мужа. «Квадрат» тут еще стоил 970 долларов по курсу. Тогда нам сказали: «Уже в июне сдача дома, вы скоро переедете!» А потом как коснулось… — вздыхает женщина.

Но вот наконец собственные 34,7 метра. Планировалось, правда, на два больше. В основном пространство «откусили» от кухни — теперь она около 5,7 метра и стала смахивать на колодец за счет высоких потолков.

Но такие потолки (3,48 метра) — и большой плюс.

Кто-то из будущих соседей подсказывает Татьяне, что в комнате можно сделать второй уровень.

— Не надо никакого второго уровня, меня все устраивает! — смеется женщина. — И квартира приятная, и место такое хорошее — до вокзала недалеко. Пока потихоньку перевозим сюда вещи. Правда, без документов пока переезжать не рискуем — а хочется уже побыстрей.

Высота потолков в однушке на пятом этаже куда скромнее — 2,83. Там уже с месяц живут Дмитрий Поборцев с женой.

— Мы были на съемной, пока не влезли в строительство, — кратко рассказывает свою историю мужчина. — Потом переехали в общежитие, чтобы экономить и собирать деньги. Но дело затянулось… Сейчас ключи забрали, чтобы не продолжать жить в чужом.

Вместо задуманных 37 с копейками «квадратов» вышло 35,6. Кухня и тут стала крохотной.

— На ней не развернуться. Но ничего не поделаешь, — говорит супруга Дмитрия.

Замечания во время приемки были.

— Например, нам полностью перекрашивали балкон. Но ничего критичного.

Недавно компания дольщиков (24 человека) написала коллективное обращение в аппарат Совета министров. Люди просят проконтролировать соблюдение постановления Совмина от 12.03.2019 №156. Оно как раз регулирует договоры долевого строительства.

— Плюс постоянно пишем в «Камволь», Мингорисполком, Госконтроль. Все переадресовывают все это друг другу, — добавляют собеседники.

Застройщик: «Прилагаем все возможные усилия, чтобы дольщики вселились и стали полноправными собственниками своих квартир»

Onlíner обратился за комментарием по ситуации с домом в ОАО «Камволь». Представители застройщика быстро отозвались на просьбу:

— Окончательный расчет стоимости объекта долевого строительства осуществляется на основании фактических затрат участников строительства. Затраты генподрядной организации ОАО «Стройтрест №35», а также акты выполненных работ за февраль 2025 года были переданы ОАО «Камволь» только 5 августа 2025 года. Расчет окончательной стоимости не мог быть произведен до момента получения вышеуказанного акта.

Чтобы подтвердить свои слова, застройщик приложил к ответу копию письма от «Стройтреста №35» за 5 августа — «о направлении акта выполненных работ».

Когда же дольщикам ждать окончательный расчет? Его, «с учетом затрат всех участников строительства», предоставят, когда сформируют окончательную стоимость квадратного метра и квартир.

— Эти работы сейчас выполняет ООО «МАиС Консалт Белстрой». Ориентировочный срок окончания расчета фактических затрат — 25 августа 2025 года.

Здесь стоит добавить примечание: раньше в качестве срока окончания аудита называлось 31 июля 2025 года. Похоже, в тот дедлайн не уложились, потому что не было бумаг от стройтреста.

А что с документами на собственность?

— Документы для регистрации квартир будут выданы ОАО «Камволь» участникам долевого строительства в течение 10 рабочих дней после получения заключения о фактической стоимости квадратного метра, рассчитанного ООО «МАиС Консалт Белстрой».

На уточнение, как вообще вышло, что ключи от квартир многим выдали, но дольщики не могут зарегистрировать свою собственность официально, на предприятии напоминают о задержке данных от стройтреста. Упоминается и то, что «УКС Мингорисполкома» вместе с застройщиком проводили проверку фактически выполненных работ.

— Заказчиком строительства было принято решение о предоставлении ключей участникам долевого строительства без фактической выдачи окончательного расчета. По состоянию на 7 августа 105 дольщиков получили ключи от квартир и заселились. Восемь — выразили нежелание получать ключи до момента окончательного расчета. Регистрация квартир дольщиками не может быть осуществлена без справок окончательного расчета.

Также мы спросили, как решат вопрос с переплатами в квартирах, которые уменьшились в габаритах.

— Согласно пункту 9.7 заключенных договоров долевого строительства, строительство осуществляется по общей площади согласно проектной документации. После получения заключения ООО «МАиС Консалт Белстрой» будет рассчитана стоимость квартир в соответствии со сформированными затратами на квадратный метр.

— Дольщики опасаются, что стоимость квадратного метра после аудита будет пересмотрена и им придется доплатить за свои квартиры сверх договоров. Возможно ли это?

— Окончательная стоимость объекта долевого строительства формируется согласно фактическим затратам, — отвечают на предприятии.

Тут застройщик ссылается на несколько документов. Среди них — указ президента от 06.06.2013 №263 «О долевом строительстве объектов в Республике Беларусь», а также инструкция «О порядке определения сметной стоимости строительства и составления сметной документации на основании нормативов расхода ресурсов в натуральном выражении», утвержденная постановлением Минстройархитектуры от 19.04.2023 №39. И еще два постановления Минстройархитектуры — №34 (от 12.04.2023) и №53 (от 30.05.2024).

— В случае если фактическая стоимость объекта долевого строительства окажется ниже цены договора, застройщик произведет перерасчет стоимости объекта долевого строительства, в том числе прибыли с учетом фактической стоимости строительства. И возвратит дольщикам денежные средства, не использованные на цели строительства.

Об обратной ситуации — что возможны доплаты — прямого ответа от предприятия не прозвучало, но есть такой важный момент:

— Также сообщаем, что в случае несогласия дольщика с фактической стоимостью объекта долевого строительства, ОАО «Камволь» обязуется осуществить возврат внесенных денежных средств с учетом индексации и в порядке, предусмотренном договорами долевого строительства.

Кроме того, мы уточнили у застройщика, что будет с плохой работой стоков воды во дворе обновленного дома. Ответ такой: из «Камволя» 7 августа претензия о необходимости работ ушла к генподрядчику (то есть в «Стройтрест №35»). Копию застройщик направил в «УКС Мингорисполкома».

— ОАО «Камволь» прилагает все возможные усилия, чтобы все участники долевого строительства вселились в жилой дом и стали полноправными собственниками своих квартир, — заключили на предприятии.

Есть о чем рассказать? Пишите в наш телеграм-бот. Это анонимно и быстро

Перепечатка текста и фотографий Onlíner без разрешения редакции запрещена. ga@onliner.by