26 призов за подписку — участвуйте в розыгрыше Onlíner и Xistore

Ставка на покупку недвижимости по самому востребованному кредиту «Ипотека Экспресс» на днях перевалила за 18%. Произошло все настолько быстро, что многие не успели и глазом моргнуть. Теперь приобрести квартиру в кредит смогут лишь те, у кого есть хотя бы половина денег на руках. Для остальных этот финансовый инструмент, очевидно, стал неподъемным. Мы спросили у экспертов по недвижимости, как резкий скачок ставки по кредитам повлияет на спрос, если доллар опустится еще ниже, а также когда ценник на квартиры пойдет вниз.

«18% — это переломная ставка, которая недоступна для массового покупателя»

— Еще прошлой осенью мы отметили: ставки по кредитам поднимаются, а покупательская способность идет вниз. По сути, продажи с 2017 года держались только на наличии доступных кредитов со ставкой в 15—16% годовых. Когда же этот показатель приблизился к 17%, стало ясно: продавцы должны ловить момент, чтобы выгодно реализовать свою недвижимость. В тот период по Минску заметно просело количество сделок: цифра снизилась до 1400 квартир в месяц (летом, для сравнения, доходило до 2 тысяч). Это была реакция на первое поднятие ставок по кредитам.

— Почему тогда рост цен не прекратился и продолжается до сих пор? 

— Покупка  недвижимости — это не импульсивный поступок. Иногда люди годами идут к этому. В 2025-м по сравнению с прошлым годом количество сделок снизилось на 10% (январь 2024-го — 1200 сделок, февраль 2024-го — 1550, в этом году в январе число едва перевалило за тысячу, в феврале — 1450 проданных квартир). В нынешнем году ставки подняли уже два раза. Впервые — в феврале. Но тогда рост был нивелирован сниженным курсом доллара. Второе увеличение ставок стало более существенным.

По нашим наблюдениям, 18% — это уже отсекающая, или переломная, ставка, которая становится недоступной для массового покупателя.

Если, например, курс доллара снизится до 3 рублей, спрос на покупку недвижимости останется на прежнем уровне. При скачке до 3,5 рубля спрос, однозначно, пойдет вниз. Это будет небыстро. Сегодня мы находимся на пике и предугадать, куда подует ветер, пока сложно. На это влияют многие факторы. Что касается дефицита квартир, его нет. Однушки — сегодня самый ходовой товар, но они заметно переоценены. У продавцов остался месяц на то, чтобы выгодно продать недвижимость. Пока есть авансовый спрос — то есть те люди, кто долго раскачивался и готов запрыгнуть в последний вагон.

— Чего ждать от застройщиков?

— Сегодня предложения в новостройках ограничены: застройщики в сильной позиции. У них есть все инструменты для того, чтобы держать цены, а иногда даже их повышать. Например, только за февраль они успели несколько раз поднять стоимость «квадрата» в наиболее востребованных ЖК. В том же «Минск-Мире» — три раза. Все понимают: у покупателей в приоритете квартиры в новостройках. Другое дело, что не все могут их себе позвонить. Исходя из этого, застройщики будут держать ценник, пока это возможно. При первых звоночках в ход пойдут акции и различные маркетинговые инструменты: скидки на определенные виды квартир и прочее. Рынок вторички среагирует первым, застройщики же будут тянуть со снижением до последнего.

«К концу года есть вероятность увидеть минус $100—150 за „квадрат“»

— Несмотря на повышения, ставка в 16% для очередников пока вполне приятная. Под такой процент докредитовываться в принципе не страшно. При нынешних ценах и средних доходах претендовать на кредит в 90% стоимости квартиры вряд ли кто сможет. А вот одолжить эквивалент до $30 тысяч долларов — разумная идея. И именно категория очередников с кредитами, пусть и под 16%, — последние, кто будет держать спрос на вторичку. Потому что для всех остальных ставка по «Ипотеке Экспресс» увеличивается до 18,18% годовых. Больше 18% годовых — это уже дорого. Человек даже с чуть выше чем средними по меркам Беларуси доходами — около 3000 рублей в месяц — без боли сможет докредитоваться только на эквивалент $20 тысяч. А больше вряд ли и дадут. Другие вводные, влияющие на спрос, пока не изменились. Доллар стабильный и не высокий в цене. Инвестировать свои валютные накопления обычным гражданам по-прежнему некуда. Доходы в валюте тоже не проседают. Но прошлогодний хапун на рынке спровоцировали не только эти позитивные вводные, а прежде всего отложенный спрос, зависший с 2022 года. Сегодня отложенный спрос сходит на нет. 

Приятных кредитов для всех на покупку вторички больше не осталось.

Но, как говорила раньше, после 10 марта ценник на квартиры в Минске не рухнет одномоментно. Такого еще в истории не было. Тут как в психологии. Сначала продавцы будут отрицать действительность: спрос упал и у людей не хватает денег на покупку.  Потом придет депрессия, а после — принятие. Только после этого можно ждать снижения цен. Как правило, на это уйдет от 2 до 6 месяцев.

— Упадут ли цены на вторичку?

— Цена на вторичку будет идти вниз, но небыстро. Если все останется как сейчас: то есть неплохо с доходами, стабильный доллар – то к лету все сдвинется и к концу года цены в реальных сделках будут минус 5—8%. Если ситуация усугубится и кредиты для очередников на вторичку вовсе исчезнут, а доллар снова начнет двигаться к 3,5 рубля и выше — минус 10—12% к концу года станет нашими новыми реалиями.

— Как отреагируют застройщики?

— Ставки на долевое строительство тоже пойдут вверх. В ближайшие дни во всех банках они подтянутся к 17—18% годовых. Это немало. Наверняка банки пересмотрят и партнерские кредиты, подняв ставки в грейс-периоде и конечную ставку. И спрос на новостройки тоже снизится.  Как поведут себя застройщики? К лету могут быть акции и скидки. В текущих крупных проектах а-ля «Новая Боровая», «Зеленая гавань» и «Северный берег» застройщики будут вынуждены снижать аппетиты. В новых проектах, старт продаж в которых запланирован на лето, застройщикам придется учитывать снижение количества платежеспособных граждан. Но резких скидок тоже ждать не стоит. Первым делом застройщики сделают более приятными программы рассрочек. Например, снизят первоначальный взнос с 50 до 40%. И «подтянут» тех клиентов, которым кредиты не дают в принципе — из-за «серых» доходов или прибыли из-за границы.

Снижение цен можно ждать к лету. В виде акций для начала.

К концу года есть вероятность в среднем увидеть минус $100—150 за «квадрат». Но этот сценарий сейчас базовый. И сложно сказать, какие корректировки в него внесут переговоры по миру в Украине, ослабление или неослабление санкций, цены на нефть, ну или еще какие-нибудь «черные лебеди», о которых мы не подозреваем.

Есть о чем рассказать? Пишите в наш телеграм-бот. Это анонимно и быстро