Первые бизнес-центры строились как квартиры

Андрей Алешкин, партнер, исполнительный директор управляющей компании NAI Belarus, рассказал, как в Минске появлялись первые бизнес-центры, какие компании могли позволить себе офис в центре столицы и как оттаивает рынок коммерческой недвижимости сейчас.

— Маленькими шажками центр Минска начал превращаться в «золотую милю». Когда и с каких объектов это началось?

— Будем честными, «золотая миля» — это сказано слишком громко. Рынок коммерческой недвижимости у нас отстает от Москвы на лет десять, а от европейских городов — на все пятнадцать. Но центр столицы был привлекательным всегда.

Даже если начать рассматривать с периода послевоенного восстановления города: административные здания органов управления, здания ведущих университетов, жилье в домах сталинского ампира — все это было с налетом элитарности, насколько это понятие применимо к советской действительности.

В новейший период, наверное, особо стоит отметить реконструкцию Верхнего города, с фактическим возведением с нуля Зыбицкой. По-разному можно относиться к идее а-ля исторических новостроек, но вот с коммерческой точки зрения проект оказался весьма успешным.

Первые бизнес-центры, которые начали появляться в столице, были государственными. Возводились они по принципу долевого строительства, как квартиры. Однако представительства международных компаний, которые приходили на наш рынок, не хотели размещаться в квартирах, и это стало толчком для строительства современных зданий для бизнеса.

Так, активное развитие центра началось в 2005—2010 годах. Именно тогда появились торгово-офисные здания нового формата на Немиге, 3 и Немиге, 5, «Мясникова 70», БЦ «Велком», «Саако» и т. д.

— Как рынок коммерческой недвижимости в центре города менялся со временем?

— Вообще, центр — довольно консервативный район города. Здесь вариантов для масштабной застройки, как с новоделами улицы Зыбицкой, немного. В основном возможна застройка точечными объектами.

Так оно в конце концов и происходило. Уже после 2010 года появлялись отдельные офисные или многофункциональные объекты. Например, те же БЦ Royal Plaza или Liberty Residence.

Также центр города ответил и на запрос времени на отели. Сначала — накануне чемпионата мира по хоккею 2014 года. Тогда появился целый ряд объектов различных категорий, и номерной фонд столицы за несколько лет фактически удвоился. Но и на этом девелоперы не остановились. Вскоре появились, например, Robinson City (экс-Mercure), The Basilian Minsk сети Hilton, «бутиковый» Zalkind Hotel.

Городской центр всегда в цене как место традиционного стрит-ретейла. Здесь он оказался на удивление консервативным. Вроде постоянно есть какие-то объявления об аукционах по продаже объектов, но по факту основная часть помещений сохраняется в коммунальной и государственной собственности.

Мы не так давно проанализировали принадлежность нежилых помещений на основных торговых улицах городского центра.

В частной собственности оказалось менее 40% помещений. Остальные — коммунальная, государственная, ведомственная собственность.

Что касается ретейла, то на наших глазах ушла эра процветания «ипэшников» в «Зеркале» и на «Ждановичах». Появились крупные торговые центры типа «Галереи» и «Галилео». Сейчас торговля адаптируется под вызовы времени: некоторые международные бренды свернули свой бизнес в Беларуси, но рынок активно заполняется российскими предложениями.

— В какой период коммерческая недвижимость в центре пользовалась наибольшим спросом и какие компании могли себе позволить такое удовольствие?

— Она была и остается в цене. Причем все ее сегменты. Когда большинство объектов возводилось через долевое строительство, на стадии котлована цена составляла 3—3,5 тысячи долларов за квадратный метр. И среди участников были как фирмы, так и ИП, физлица.

Плюс сами ставки аренды. Многие «аксакалы» бизнеса помнят времена до перенасыщенности рынка и финансовых кризисов. Тогда в том же «Саако» платили по 45—52 евро за метр. Да и «Мясникова 70», и «Велком» были со ставками в 35—40 евро. За метры на Немиге, 3 «ипэшники» платили по 170—200 евро. И это все отбивалось.

С развитием Парка высоких технологий и законодательной базы в 2014—2015 годах начался огромный спрос на коммерческую недвижимость со стороны IT-компаний. Офисов не хватало, айтишники готовы были снимать их целыми зданиями. Спрос был крайне специфический: айтишники всегда хотели быть в центре города. На спрос в 70 тысяч квадратных метров приходилось 0 предложений. Здания были построены. Но кто тогда мог подумать о том, что уже через пару лет некоторые объекты будут пустовать. А заполнить целое здание — всегда проблема.

Вместе с IT-сектором рос спрос на юридические услуги: регистрация компаний, сопровождение бизнеса и так далее. Это способствовало и развитию ретейла. Был богатый арендатор и работники, готовые отдавать деньги в магазинах, кафе, ресторанах, а также на любые другие востребованные услуги — мебель, дизайнерское оформление.

— Есть ли проблемы с заполнением коммерческой застройки в центре города сегодня?

— Уже нет. Проблемы, связанные с пандемией и релокацией компаний-арендаторов, рынок уже преодолел. И это относится не только к офисному сегменту, но и к стрит-ретейлу, сектору общепита.

Можно отметить разве что БЦ BK Capital Palace на Октябрьской площади. С ним сразу что-то пошло не так. Наверное, будь там построен альтернативный вариант в виде высотки, успех был бы гарантирован, но девелопер пошел по другому пути.

Новинки и будущее

— А какие новые форматы коммерческой недвижимости можно повстречать в центре Минска?

— Популярными стали концептуальные пространства типа «Красного дворика» или «Песочницы». Так называемые тусовочные улицы с располагающей обстановкой и демократичными по сравнению с «пафосными» заведениями ценами — все это отвечает духу времени. 

Такие пространства пользуются спросом не только у молодежи, но и у людей среднего и старшего возраста. Из минусов — они зависят от погодных условий. Все же люди больше любят посидеть на террасе или в беседке с импровизированными столиками. Плюс потребители в целом стали чаще пользоваться общепитом. Если раньше сходить в кафе люди позволяли себе раз в месяц, то теперь ужинать вне дома некоторые предпочитают каждый день.

Концептуальные пространства не только украшают город, но и способствуют живому общению, которое очень страдает из-за гаджетов и соцсетей. Тусовочные улицы способствуют встречам с друзьями или родственниками в приятной обстановке.

— А что насчет гибридных офисов и коворкингов?

— В центре по-прежнему есть офисы, которые размещаются в старых зданиях. Например, красивое здание на Захарова, которое сейчас пустует. Или на Красной, где разместился «Альфа-банк». Проблема в том, что в таких помещениях, как правило, холодно зимой и есть трудности с парковкой.

Спрос на коворкинги был, но потерпел фиаско, к сожалению. Волна релокации вымыла значительную часть клиентов таких пространств. Это сотрудники компаний, которым не нужно было от звонка до звонка сидеть в стационарных офисах, а также временные проектные группы, которые периодически собирались для решения или обсуждения совместных задач. Но как только стартап разрастается до десяти человек, уже необходимо отдельное помещение. Плюс после продолжительной удаленки люди снова захотели социализироваться, общаться.

— Давайте немного помечтаем. Каким будет центр Минска лет через десять? Какие новые форматы коммерческой недвижимости появятся?

— Хочется, чтобы центр города оставался более камерным, нежели был застроен небоскребами. Наверное, решение реконструировать тот же бывший хлебозавод №1 под туристическую, тусовочную территорию более правильное, чем если бы на этих двух гектарах возвели несколько башен в стиле Royal Plaza. Центр должен быть закрытым, со шлагбаумами и платной парковкой, с пешеходными улицами.

У нас стоит не введенный в эксплуатацию очень хороший проект МФК «Шантер Хил». Там есть все — и бассейн, и парк, и фитнес, и офисы, и торговля, и детские развлечения. За таким форматом будущее, ведь если проседает одна ниша, то подстраховаться можно другой.

Сейчас ведется строительство МФЦ на проспекте Мира, МФК «Газпром Центр». Вот пускай на базе этих локаций и формируются деловые «сити» столицы. А центр города пусть осваивается для инфраструктуры туризма и отдыха. Из коммерческой недвижимости здесь важно не пускать всех подряд, а выбирать: современные дизайн-студии, салоны красоты, барбершопы и другие интересные объекты.

Отличный проект в Раковском предместье, причем государственный. Улица реконструировалась с сохранением масштабов исторической застройки, с удобным паркингом, окнами в пол. Побольше бы таких проектов.

Другое мнение

О ситуации на рынке коммерческой недвижимости в центре Минска рассказал также Руслан Орлов, руководитель управления «Недвижимость для бизнеса» АН «Твоя столица»:

— Офисная недвижимость сейчас находится в зоне риска. Для рынка характерен профицит: по экспертным оценкам, предложения в два раза превышают спрос. Эта проблема характерна и для центра города, при том что готовятся к выходу новые объекты в районе Немиги и на проспекте Победителей.

Основной спрос на офисы идет от внутреннего мелкого и среднего бизнеса. Это оказание услуг, сфера торговли, интернет-магазины. Выход есть: чтобы заполнить пустующие помещения, следует предлагать офисы с чистовой отделкой и лояльно подходить по ставке аренды, предусматривать льготные условия и закладывать механизм повышения стоимости на будущее.

За последние четыре года в центре Минска ставки аренды значительно просели — до 40%. По сути, в цене все офисы снизились на один класс. Если класс А сдавался в аренду по 30—35 евро за квадратный метр, то сейчас можно найти за 18 евро. Этого нельзя отрицать, нужно просто принять как данность. 

По-прежнему востребована торговая недвижимость. После ковидного времени торговый сегмент полностью восстановился, тем более в центре города. Ему ничего не угрожает, при этом собственникам нужно ориентироваться на настоящий рынок. Нельзя упускать арендаторов, потому что быстро найти новых по высоким ставкам, когда помещение пустует, будет сложно. А это большие потери и упущенная выгода.

Ретейл в ближайшие годы по-прежнему будет чувствовать себя хорошо. Людям в любое время хочется прийти и вкусно поесть, отвлечься. Единственное, все зависит от покупательской способности населения, на которую влияет обменный курс доллара. Поэтому пока доллар стабилен, ретейлу ничего не угрожает.

Офисный рынок еще лет пять будет отходить от пережитого падения. Во-первых, сейчас большая конкуренция. Во-вторых, вот-вот на рынок выйдут новые площади. Чтобы оказаться быстрее конкурентов, важно как можно оперативнее найти арендаторов. Здесь мало дать объявление и ждать, пока они сами позвонят. Собственникам самим следует находить арендаторов, которые в нынешних рыночных условиях готовы рассматривать офисы с повышенным комфортом и технологически более оснащенные.

Спецпроект подготовлен при поддержке ЗАО «БТА Банк», УНП 807000071.

Есть о чем рассказать? Пишите в наш телеграм-бот. Это анонимно и быстро

Перепечатка текста и фотографий Onlíner без разрешения редакции запрещена. ga@onliner.by